杭州六次出手松绑限购 扩围主城区还有多远？丨市相

近日，杭州楼市放宽限购的区域版图再次扩大。

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5月18日，杭州萧山区发布了最新放松限购政策，将闻堰街道加入差异化购房范围，在该街道外地户籍只需1个月社保即可购买萧山区的新房或二手房。这是本月以来，萧山区第二次打开限购闸门，同时也是今年以来，杭州第六次出手为楼市限购松绑。

如此高频出台政策刺激楼市，究竟市场反应如何？目前来看，杭州解绑限购的区域以外围区域为主，后续又是否会逐步放开中心城区限购呢？

松绑提速但政策细化

今年一季度，全国多地楼市迎来短暂"小阳春"，重点城市市场活跃度明显提升，杭州也不例外。据中指院数据显示，一季度，杭州新房市场迎来久违的成交热潮，规模达142.1万平方米，环比增长57.3%，同比增幅115%；二手房方面，市区共计成交二手住宅16634套，环比增长57.3%，同比增长95.0%，有明显的筑底回升趋势。

不过，随着4月"小阳春"行情止步，杭州楼市亦出现明显降温。据同策咨询数据显示，4月杭州新房成交量达8705套，环比下降23%；二手房成交量达7264套，环比下滑28.9%。

于是，自4月以来，杭州楼市限购放宽区域开始加速扩圈。

其中，4月13日，钱塘区的下沙街道、河庄街道以及临平区的临平街道正式放开限购，这意味着上述两区已全域取消限购；5月15日，余杭区瓶窑镇和中泰街道"入列"限购松绑队伍，随着两地的加入，余杭区差异化购房范围扩大到7个镇、街。

5月17日，萧山区宁围板块部分区域宣布放松限购，以沪昆铁路为界，铁路线以西仍执行此前限购政策，以东区域则执行新政；5月18日，萧山区闻堰街道也加入放松限购区域。截至发稿，萧山区仅剩下城厢街道、北干街道、盈丰街道以及宁围街道部分区域（沪昆铁路以西区域）未纳入限购放宽圈。

据此，短短1个多月时间，杭州便已有六个镇/街及一个板块加入楼市放宽限购大军。截至目前，仅剩位于主城的上城区、拱墅区、西湖区和滨江区尚未出台相关政策，仍为落户满5年，家庭限购2套、单身限购1套新房或二手房。

此外，值得一提的是，杭州取消限购的调整方式与其他城市有所不同，它在"一区一策"的基础上，进一步细化到街/镇。对此，上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，由于杭州整体楼市分化严重，外围区域去化压力较大，所以需要逐步放松。如果一刀切，有可能又会造成中心区特别活跃、外围区特别冷清的局面。而外围区内部的逐步放宽，也属于是在局部进行更精准的调控。

短期刺激但影响有限

那么，伴随4月以来放松限购政策的持续加码，市场反应究竟如何呢？

临平区在4月率先实行全域限购放宽后，在住宅市场成交方面回暖明显。据同策咨询数据显示，4月杭州成交主力集中在临平区，成交面积为25.8万平方米，在十个区域内占比达22.1%，相对一季度的10.4%有大幅提升。不过钱塘区的市场反馈却是未有改善。

此外，二手房方面，上述两区的全域限购放宽也未能掀起水花。据克尔瑞数据显示，4月杭州二手住宅市场钱塘区成交套数垫底为277套，在十个区域占比约4%，而临平区成交套数为807套，占比约11%，虽成交高于钱塘区，但是排名位列后三。

对此，杭州我爱我家市场研究院方面表示，短期内限购放开对于区域成交影响趋势尚不明显，在市场没有明确方向的情况下，政策信号意义仍大于实际拉动作用。

不过，进入5月，随着余杭与和萧山区政策的放出，两区住宅成交量有所好转。据同策咨询数据显示，5月15日-21日当周，杭州商品住宅主力成交集中在余杭区和萧山区。其中，余杭区成交套数为513套，环比增长39%，成交量在十个区域最多，占比达24%；而萧山区的成交套数更是大幅增加，共成交342套，环比涨幅高达118%。

针对余杭区近期商品住宅成交情况，有中介向财经网表示，在余杭中泰开放限购后，二手房带看增多，加上余杭有未来科技城产业支撑，且中泰属于未来科技城2.0板块，后续潜力相对较大，因而目前行情还不错。

对于萧山区成交套数大幅增加，有业内人士分析称，由于萧山接近城市中心，近些年交通与产业规划等不断落实，因而吸引了大量刚需购房者，这也是区域能保持热度的基础条件。而IPG中国首席经济学家柏文喜则认为，近郊区的多个街镇逐渐放开限购，对于各区域楼市的成交量确实会有一定的提振作用，尤其有利于引导比较急迫的刚改性需求向这些地方转移和转化。

但同策研究院研究总监宋红卫却坦言，这些区域在放松限购后，由于购房门槛降低，的确会释放出部分需求。但主要集中于短期刺激，长期看影响仍旧有限。

他解释称，限购政策松动，是给一部分原来没有购房资格的人重新拿到资格，即使这部分人需求当前被释放，表现也只是短期内的成交量上升。随着这部分需求消耗后，市场将回归到正常水平。此外，随着杭州亚运会的结束以及互联网企业裁员降薪现象频现，对楼市较为有利的支撑都已释放完毕，杭州楼市长期还会处于缓慢回调状态。

不过，政策的持续加码，在一定程度上对土地市场产生了正向刺激。5月23日的杭州第四轮土拍中，虽然供应地块偏近郊区域，但企业拿地热度却丝毫未减，整体成交平均溢价率达9.4%，明显高于第三批次8.47%的水平。其中，萧山区新街地块更是吸引了66家企业参与摇号，超过今年一批次萧山区市北地块60家企业摇号的记录，创下今年萧山区摇号新高。

当然，该地块除去土地质量优质以及新房限价放松的影响外，区域限购放宽政策的出现或也在一定程度上激起房企拿地积极性。柏文喜谈到，本身在热点城市的优质地段吸纳土储就是房企永恒不变的主题，加上萧山区放开限购的政策利好，自然也就吸引了众多企业踊跃加入抢地队伍。

扩围主城区还有多远？

如今已经步入5月下旬，距离企业上半年的节点期已经越来越近，但市场仍未迎来持续性回暖，业内对于政策刺激的进一步释放仍旧抱有较为强烈的期待。

数据显示，截至5月中旬，杭州新房仅成交2384套，新房库存面积有着将近1000万平方米，二手房挂盘量超过18万套。杭州贝壳研究院院长上官剑直言，杭州房地产市场分化严重，离真正的全面复苏尚有一段距离，因而仍需政策呵护。

但值得注意的是，虽然目前杭州放松限购的区域并未触及主城区，但是类似萧山宁围这样的区域，与热门板块的距离却越来越接近，并在逐步靠近市中心。那么，未来杭州取消限购政策是否会继续扩围？是否逐步会有主城区加入限购松绑大军呢？

对此，同策咨询报告称，预估下一阶段余杭和萧山剩余库存强压板块如闲林、良渚及主城滞销板块如运河新城北或将加入新政行列。柏文喜亦表示，如果杭州楼市的启动依然不达预期，且行业流动性继续承压，主城区后续跟上放开节奏、松绑限购的可能性很大。

不过，上官剑认为，虽然放宽限购政策正在进行时，但是主城区并不会完全取消限购，而更多会以降低限购门槛方式进行调控。

文/黄宁（责编：高雅）