北京土拍“火出圈”背后：新房热销，豪宅走俏
"那么偏的地块，楼面价都能拍到5万多？""北京土拍现在真这么火？为啥这么火？"五一假期刚结束，北京土拍的热闹就出圈了，连广州和深圳非房地产行业的网友们，也试图隔着网线一探究竟。
近期北京土拍市场热点不断。先是42家房企围猎昌平朱辛庄地块；紧接着8家房企触顶"双限"竞争通州东小马地块；后又有40多家房企意图拿下丰台青塔地块。
(资料图片仅供参考)
前述"楼面价5万多"的正是丰台青塔地块，位于北京西四环外，最终成交楼面价为5.29万元/平方米，销售指导价8.5万元/平方米。
业内认为，在这一轮下行周期里，北京土拍市场可以率先回温，热门地块能够开足马力，与北京楼市的韧性高度相关，市场需求相对稳健。这些因素，给了房企更多的出手筹码。
即便是在诸多重点城市房地产销售环比明显下行的4月，北京新房市场还在持续释放暖意，成交量继续走高。
据诸葛数据研究中心监测，4月北京新房成交量环比上升11.97%，已经实现了"三连升"，新房房价的同环比涨势也均有扩大。
而且，位列成交榜前茅的新房项目，单价与总价并不低，甚至是"相当高"。21世纪经济报道记者了解到，4月北京新房成交套数排名第二且成交额排名第一的项目，单价高达12万元/平方米，单套价格2000万元起。
与此同时，那些有市场认知度的豪宅项目，也在低调热销。仲量联行数据显示，2022年全年，北京高端住宅销量甚至创下了近五年新高。
土拍热度高涨
刚刚结束的北京两场土拍，竞争都相当激烈，现场举牌速度飞快，甚至多家房企多次同时举牌，两宗地块均在开拍后5分钟内迅速触及地价上限。
其中，丰台青塔区地块未拍先火，早在报名阶段就吸引了超过40家房企及联合体参与，以致于北京迅速为地块出让打上了政策"补丁"。
青塔区地块的补充公告里明确要求："同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司（含全资公司、控股公司）。"
这被认为是北京土拍规则的全新升级，对拿地企业资格审核的进一步收紧。
以频繁在北京土拍市场"合纵连横"的中建系为例，此条规则实行之后，中建集团旗下的中海、中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚便不再能同时出击同一地块，其他房企在摇号环节的中签率也就顺势得到了提升。
"这个规定就是用在热门地块上的，避免出现拿地马甲或者一个集团多公司参与一块地，烘托土地市场热度的现象。"中原地产首席分析师张大伟表示："因为北京土地限价，进入摇号程序的地块较多，如果一个集团多企业参与，会影响公平性。"
合硕机构首席分析师郭毅也告诉21世纪经济报道记者，北京针对热门地块推出的土拍新规，其实是进行了"一地一策"的精细调控，通过限制竞拍企业数量，适当调控预期，防止土地摇号走向白热化，为土拍合理降温。
郭毅提到，不只是中建集团旗下的几家地产公司在影响之列，北京住总和北京城建也属于同一个体系，中冶和五矿合并之后，集团旗下可能也存在着不同的从事地产开发的子公司，后续或都将在同一地块的竞拍中有所区分。
据张大伟和郭毅预计，不只是本次开拍的青塔地块，北京土地市场热门地块以后将会沿用这个规定。
即便后来受制于"禁止同一集团成员企业同时报名竞买同一宗地"的政策补丁，青塔地块依然吸引了17家房企及联合体参与竞争，最终北京建工+城乡房屋联合体在摇号中幸运获得该地块，楼面价5.29万元/平方米，房屋销售指导价8.5万元/平方米。
同时竞拍的另一宗地块也吸引了11家房企及联合体报名。西红门地块在竞拍的短时间内就触及了地价上限，在现房销售面积环节中，龙湖与中海交替举牌，果断且迅速，很快便触及1.8万平方米现房销售面积上限。最终华润+中铁联合体以37.26亿元+1.8万平方米现房销售面积竞得该宗地，楼面价4.19万元/平方米，房屋销售指导价6.6万元/平方米。
对于北京此番土拍的火热，业内人士认为，一定程度上也反映了北京楼市的复苏之势。
新房持续好势头
"看来只能买老一点、小一点的‘上车房’了。"今年大学毕业第10年的王灿，在北京市场上遍寻不着合适的新房，只好将置业目光转向了五环内的二手房。
以王灿近几年对北京新房项目的关注，他越来越意识到一条普遍规律：位置好一些的新房，几乎都是改善项目，甚至是豪宅项目，而且还卖得非常好。
2022年第四批集中供地中，朝阳区东五环外平房乡一宗土地顺利出让，这块地位于王灿来京以后常年居住的区域，他原本以为可以对即将开发的新房寄予一些希望。
结果今年4月下旬的开盘中，该项目单套房屋的总价750万元起，且认筹阶段就已经人数远超房屋数量。
开发商将排卡数量限制在1.5倍，按照首付比例的高低决定选房先后顺序，后续即便有再多的客户，也不再接受了。
该项目户型从88平方米到170平方米不等，均价约为8.5万元，开盘当晚的去化率就达到了90%以上。
王灿的经历并非偶然，北京新房市场的需求确实相对优质，这也支撑了北京新房市场的销售表现。
4月份，北京新房成交量甚至达到了近半年新高。
据诸葛找房监测，4月北京新房延续了量价齐升的态势，成交7924套，环比上升11.97%，成交量实现"三连升"。
从月均成交水平来看，2023年前4个月，北京新房平均成交5936套，较2022年同期上升18.54%。
"在多个重点城市4月楼市成交普遍下滑的背景下，北京新房市场延续上涨行情，向市场传递了一定的积极信号。"诸葛找房分析师表示。
价格方面，在新房成交活跃度稳步上升以及主城区部分高端项目热销的带动下，4月北京新房价格实现"二连涨"，且同环比涨幅双双走阔。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月，北京新房成交均价为57763元/平方米，环比上涨10.02%，涨幅较上月扩大1.92个百分点；同比上涨29.67%，涨幅较上月扩大20.11个百分点。
值得注意的是，北京高端住宅项目的热度也在走高，改善型住宅销量可观。
"品牌央、国企在北京新房市场的揽金地位长期处于靠前之列，如华润置地、中海地产等，这与北京市场上高端住宅项目日益备受追捧有着较为密切的关系。"诸葛找房分析师指出。
4月，北京西城区二环内一高端住宅项目以86.3亿元的总成交额成为冠军，月度成交量为490套，每平米均价约为16.55万元，建筑面积从123平方米到463平方米，粗略估计，单套总价最低也要2000万起。
北京市东城区紧邻南二环的另一个高端住宅项目成交额位居第二，4月实现成交额26.02亿元，较上月增加约4亿元，该项目均价超过12万元，单套总价也超过2000万元。
而且这个项目在2年内实现了5次开盘5次热销的好成绩，总成交额约为246亿元。
另有北京地标性高端住宅项目的内部人士告诉21世纪经济报道记者，去年以来，他们超过7000万元的户型创下了销售记录，今年项目销售情况也很好。
改善型新房和豪宅项目近两年为何会越来越受到热捧？据熟悉高端项目的分析人士解析，豪宅对于高净值人群来说相当于硬通货，不只是改善居住条件，还可以作为投资品，保值性较高。
"如果生意不稳定，真到了急需资金的时候，高端住宅降降价会很好卖，目标客户有实力迅速满足房主的资金诉求。"该人士说。
据诸葛找房数据研究中心预计，当前北京购房环境较为宽松，预计5月新房成交将以稳为主，二季度新房整体成交规模有望迈上新台阶。
