房企拯救归母利润

文/乐居财经 许淑敏

(资料图片)

一个月前，旭辉和恒基兆业发布"分手"宣言，互相收购石家庄、广州两项目公司对方股权。这相当于，两家房企不再维持原本的项目合作关系，选择各自开发项目。

选择"分家"的还有两位地产"一哥"。年初，保利发展一口气挂牌了12家公司股权，都是与碧桂园合作开发项目的公司。当时仍有不解的声音存在，猜测双方是否资金方面出现问题。但实际上，从去年开始，保利发展亦在收购与碧桂园合资公司的股权，取得项目公司的控股权。

眼下，一场收购合作伙伴股权的运动，正在地产圈盛行开来，不仅包括万科、招商蛇口、保利发展等头部房企，还有华侨城、新城控股、金科股份、华发股份等房企也在通过股权收购、增资扩股等方式，全资持有公司，或者说取得项目的控制权。

选择"分家"，开发商们各怀鬼胎。有的是因为拿不起地，通过项目股权收购，提升权益比；有的为了明哲保身，降低合作方的负面影响，保证项目资金的灵活取用；有的则为了减少参股公司，有效梳理体系，挤出报表水分，提升净利润的含金量。

至于收购对象，也各有特点，开发商大多从出险房企、或者国资背景的房企受让项目股权。这些项目公司，股权获取成本低，虽然大多数仍处于开发过程未实现盈利，但随着时间推移，盈利只是时间问题。

划算的买卖

这两年，原本大多数房企计划着提高拿地权益比、降低少数股东权益占比过高的影响。但随着拿地规模降低，少数股东侵占利润的问题难以解决。

据乐居财经统计，2019-2022年，多数房企归属于母公司股东权益占比逐年降低。与此同时，归母净利润占净利润比例同样也不断降低。

但也有部分房企归属于母公司股东权益占比的降低趋势有所放缓，甚至有的房企实现正向增长，比如新城控股、华侨城等。

2022年，新城控股归属于母公司权益为594.8亿元，占总权益比66%，较上年度提升5个百分点。反观新城去年基本没有投资拿地动作，全年仅获取了2宗土地，其中的常州新北光星项目甚至还是小股操盘项目，新城控股权益占比仅16.43%。

华侨城也是放缓了土地投资强度，全年新增土储仅5宗，权益对价14.48亿元，不足2021年拿地金额的10%。

更深究发现，新城控股、华侨城等提高归母权益的办法，是通过股权收购等方式，收购合作项目的权益或者新项目的权益，实际取得控制权。

新城控股2022年报披露，其收购了6家公司的股权，包括南京新城亿欣房地产开发、合肥碧城联合房地产开发等。而华侨城发生在非同一控制下企业合并亦有4家，包括天津雷悦等。

另一边，拿地居于行业前列的房企，比如万科、招商蛇口、保利发展等头部企业，实际上拿地规模较往年也有较大幅度的下跌。

同样，这些头部房企亦有提高归母权益占比的需求，并通过收并购并表了一些项目，例如保利发展收并购就超过20家企业。

相较于招拍挂拿地，以股权收购的方式获取控股权，可以更低成本获取土储，还有进一步压价的可能性。有地产老总向乐居财经透露，"这种收购，价格都是比市场价低10%—20%"

像是新城控股取得50%左右的股权成本甚至有0元、4元等价格，最高也就到2.49亿元，其余大多数房企收购股权价格也基本就是几个亿上下。比起动辄几十亿的招拍挂拿地成本，确实购划算。

因此多数房企采用此种方式提高归母权益，金科股份、华发股份等也较为典型。金科仅2022年上半年，通过股权受让取得控制权的企业就有15家，华发股份全年亦有8家收入囊中。

他们对于提升归母权益占比有着急迫性，尤其是华发股份。2019-2022年，其加速对外扩张，多以合作项目为主，因此归属于母公司权益占比从46%下降到18%，而归母净利润占比也由84%降至54%。

收购对象

不难发现，房企为了提高归母权益占比，提供收购股权、增资扩股等方式取得控制权的这些企业，实际上大部分是此前的合作项目公司。

保利发展取得控制权的项目公司，其中涉及的转让对象包括华侨城、碧桂园、启迪协信、新希望置业、宋城等等。金科股份受让的这些公司，是由碧桂园、华鸿嘉信、美的置业、新城控股等转让而来。

整体看起来，转让这些项目公司的企业，多为出险房企，或者国资背景的房企。

像是华发股份，从泰禾方面受让了苏州禾发房地产开发，还从旭辉方面受让了惠州和汇置业；中交地产新取得控制权的公司包括中交花创(绍兴)置业，原本是花样年控股的公司。

另外，保利发展新取得控股权的项目公司，部分是跟国资背景的房企合作开发的，比如成都锦华悦投资，原本是保利发展跟华侨城合资的公司；而苏州鑫捷置业原本由苏州高新控股，现已经变更为保利发展持股65.1%。

新城控股受让的长沙鸿璞房地产开发，原本由长沙城市发展集团（长沙国资委旗下公司）持股50%，如今由新城控股持股100%。

可以看到，多数房企为了把项目并表，从合作方受让部分股权至取得控制权。比如，中交地产受让的苏州华虞地产，原本由于常熟城投持股51%，中交地产持股49%；最后通过受让11%的股份，中交地产持股升至60%，成功并表。诸如此类的案例并不少，操作起来也不难。

不过，各家公司收购的对象各有特点。

新城控股专注于收购与碧桂园合作的公司。去年取得控制权的6家公司当中，便有3家是从碧桂园手里收购而来，包括合肥碧城联合房地产开发、孝感新城旭祥房地产开发、日照市碧城房地产开发。

值得关注的是，碧桂园是多家房企涉及的转让对象。保利发展取得控制权的清远保奕置业，以及金科股份收购的襄阳金珏房地产开发、华容碧城房地产开发，均与碧桂园相关。

而招商蛇口主要收购的是轻资产类型的公司，以物业为主，收购了上海航空、南方航空等公司旗下的物管公司，另外就是资本市场服务行业的公司，收购的招平盛泰、招平盛圆其实是招商平安资产旗下公司。

万科全资收购的公司，则是为了发展养猪事业。去年，万科以22.27亿元收购了环山集团股份，该公司主要从事畜牧养殖及饲料生产销售。

该公司为万科发展养猪事业依托的主体公司。此前于2019年12月，万科首次收购环山集团股权，2020年7月，万科集团合伙人兼食品事业部首席合伙人谭华杰出任环山集团董事长。去年，完成全资收购环山集团，算是养猪事业又迈进一大步。

华发股份收购的对象则涉及施工工程公司，其收购的珠海华发弘业房地产开发、广东华发中建新科技投资控股，均与建星控股相关，后者是一家以房屋建筑施工为主的企业，曾经总承包了华发新城、华发世纪城、华发蔚蓝堡、华发人才公馆等工程建设。可见，双方渊源由来已久。

明哲保身

单从盈利情况来看，多数房企收购的项目，大部分未实现盈利，净利润为负值。比如孝感新城旭祥房地产从购买日至2022年末净利润为-955万元，清远保奕置业从购买日至2022年末净利润为-444万元。

这意味着，这些项目仍处于开发过程中，未实现盈利。

但房企依旧急着收购股权并表，前述提及的提升归母权益是一个重要的原因。特别是，过往合作项目过多带来的负面效应渐多，而低效率、低效益合作项目已经开始拖累企业盈利。

据乐居财经研究院统计，截止2022年末，69家内房股少数股东权益占比均值为40.43%，比去年同期高出7.83个百分点。年内，69家内房股少数股东合计分走利润461亿元，而当期净利润总和为-170亿元。

多家房企在经营亏损的情况下，少数股东依然取得了正收益。在如此环境之下，房企寻求提升归母净利润是有其必要的。

另一方面的原因则是，规避合作风险，保证项目资金灵活取用。全面接收与出险房企合作的项目，全资运营，可以降低出险房企带来的负面影响。

而房企陆续"分家"，考量的并不仅仅是双方的流动性风险问题，更多是为了资金调度。当前市场环境下，关于合作项目资金投入问题、预售资金的归集问题，愈加复杂。只有参股权，很难从项目中调用闲置资金，掣肘众多。

房企渐渐明白，过往的合作开发已不再是主流，选择明哲保身，才是新的共赢方式。以前合作，是为了共担风险，现在不再合作，是为了降低风险。

今年以来，保利发展一口气挂牌转让12家公司股权，都是与碧桂园合作开发项目的公司，另外招商蛇口、联发集团也在转让其与碧桂园合资公司股权，旭辉正与恒基兆业互相收购合作公司的股权。

而最近，碧桂园也有转让动作，正在不断调整旗下公司股权架构。近段时间以来，碧桂园正在转让多家旗下公司股权至佛山市顺德区丽盈企业管理，后者由丽敬发展间接持股100%。

于房企而言，减少参股公司，可以有效梳理体系，挤出报表水分。取得项目公司的绝对控制权后，可以灵活调用资金，投入项目开发或者取用闲置资金，会更加方便。

而且减少合作项目，项目权益提高，更有部分项目能从表外进入表内，忽略存货计跌的影响，某种程度上，确实有助于提升净利润的含金量。

不可否认，一些处于亏损状态的项目进入表内，财务压力也不小。但随着项目工程的推进，盈利也只是时间问题。