优质地块“优”在哪里？

王丽新

截至目前，今年多个城市首轮土拍已收官，土地市场企稳回暖是大趋势。以上海为例，近八成地块进入一次性报价区间，整体平均溢价率为7.3%；广州有4宗交易达到封顶价，溢价率达15%；成都有3宗宅地熔断成交，平均溢价率达14.46%。这些迹象预示土地市场已走出阶段性"谷底"。

(资料图)

从楼市成交企稳回升，到重点城市土地市场回暖，表明房地产供需两端的预期都在得到实质性修复。其中，供应土地成色、房企参与度和拿地策略都有一些新变化。

一是多地政府拿出优质地块入市。历经两年调整，过去的拿地"大户"因经营出险或流动性紧张已暂停拿地，有条件拿地的房企亦非常谨慎，多数企业抱着宁可错过也不拿错的心态。

纵观今年土拍较热城市的供地情况可知，分批次出让控制供地数量、将高质量地块摆上货架、给开发商留出利润空间是突出特点。

与前几年楼面价动辄超过限售价的60%、还附加配建等条件相比，当前的出让条件要友好许多。比如，上海拍地对溢价进行限制，达到上限后会进入一次性报价环节，最终由更接近均价的房企中标。在这样的规则下，很多企业愿意加入到博弈之中，很多中小房企也有所斩获。

即便是底价或者低溢价率的地块也能成交，已难见流拍现象。可以"稳进快出"的优质地块吸引房企争相竞逐，土地市场自然就活跃起来了。

二是头部房企正在加速回归土拍市场。万科、华润、中海等头部房企在时隔3年后重回上海投资拿地，无疑是为上海乃至全国土地市场注入信心。

实际上，在上一波高价地频现的热潮中，不少房企包括部分头部房企为了降低拿地成本，都曾调整过举牌拿地与收并购拿地的投资比例。今时已不同往日，在公开市场拿到的地块资产干净、风险低。若IRR（内部收益率）能覆盖，当下正是现金流充裕房企补仓的好机会。

当下还是头部房企资产换仓的好时点。近期，多家头部房企表示，会换仓到核心城市、核心板块。出清不确定性资产，置换韧性较强城市的优质资产，可为未来高质量发展甚至向新商业模式转型储备"高货"，这已是房企掌舵人的共识。

三是停止拿地对房企销售的负面影响渐显，优质房企需要新增投资实现有序经营。众所周知，经过近两年的市场洗礼，房地产行业已经发生了巨大变化。一部分以高负债、高杠杆、高周转为经营取向的规模房企触礁搁浅，进入艰难的修复过程；而顺利通过洗礼的优质房企，则重构竞争态势。

目前是房地产行业新旧动能转换的节点，未来增量市场每年有10万亿元销售规模，仍蕴藏着诸多机会。除了加快回流现金，有投资能力的房企应抓住机会扩表，推动持续发展。

展望未来，业内预计5月份和6月份将迎来一批供地小高峰，二季度成交规模也将迎来周期性回升。届时，房地产市场有望迎来"拿地-开发-销售/经营-服务"的良性循环。