烂尾楼业主获优先退款权？

烂尾楼的购房者终于有了"护身符"。

(资料图)

近日，最高人民法院发布一则《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》），里面重点提到当商品房无法交付时，购房者退款享有优先请求权等内容。

《批复》指出，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

不仅如此，《批复》还将"最优先效力"推及至"购房款返还请求权"上，即"在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。"

据悉，上述批复文件已于2023年4月20日正式实施。这也就意味着，最高法支持烂尾楼业主退款。

烂尾楼既是"城市伤疤",也是民生之痛。在全国各地,烂尾楼并不少见,无数业主饱受其苦。易居研究院去年曾经发布一份《全国烂尾楼研究报告》，统计了2022上半年主要城市的相关情况。

总体上看，全国重点50城的烂尾楼建筑面积为7151万平方米，烂尾率为5%。其中，一二线城市中，昆明、郑州和福州的烂尾率较高。而三四线城市中，南通、启东和绍兴的烂尾率较高。

随着"保交楼"被重视起来，到2022年末，各地房企停工问题得到一定缓解。据CRIC调研数据，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，一半以上已经复工，但仍有126个项目处于停工状态。

在业内人士看来，此次《批复》体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人（即购房者）的精神，有利于房地产行业的健康发展，从而也有利于社会稳定发展。

北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，近年来烂尾楼比比皆是，很多购房者一旦买到烂尾楼，面临着钱房两空的风险。在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但是没有明确的规定。因此，实务操作中乱象丛生，在不少烂尾楼盘，业主的权利并没有得到有效保护。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策具有非常好的务实精神，对于各地2023年处理保交楼事件具有非常好的指导意义。在实际操作中，赔偿或权益保护方面存在扯皮或含糊的内容，过去在权益维护方面，主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在前列。如今，对于购房者、退房者和建筑商等方面涉及权益优先的问题，最高法已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。从这个角度看，相关方面对购房者的保护力度要大于建筑企业。

不过，也有律师指出，《批复》规定的是"房屋不能交付且无实际交付可能的情况下"，烂尾楼并不是必然能够达到"房屋不能交付且无实际交付可能"的条件。实践中，要看法院怎么认定。当然，一旦达到这一条件，则可能面临开发商资金链断裂、无其他财产可供执行且已完成的在建工程变现困难的极端情形，存在商品房消费者价款返还请求权的优先权得到判决书、裁决书等生效法律文书支持但事实上无法得以有效执行的可能。