财面儿·年报深解｜新城控股：双轮驱动 守质守稳

2022年之于房地产行业来说，是个充满挑战的一年。这一年大环境风雨交加，房地产行业深度调整。土地成交规模显著下降，商品住宅成交规模更是同比降幅近30%。 对于企业来说，守住现金流，稳住基本面，优化财务债务结构，实现平稳转型发展，成为摆在眼前急不可待需要完成的命题。

在大浪淘沙间，有部分企业最终"活下来"，且在适应新的变化之中实现了以变应变、拥抱变化、稳健发展。新城控股便是其中之一。

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守稳业绩基本盘

3月31日，新城控股发布2022年年度业绩报告。

在去年行业整体下行的背景下，企业作为示范性民营企业，在确保现金流安全的情况下，仍旧实现了较好的营收水平，且全年保持盈利状态。

具体来看，报告期内，企业实现营收1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元，公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。其中值得注意的是，2022年企业商业运营的总收入首次超过百亿元，达100.06亿元，同比增长15.82%。

此外，年报显示，2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。位列中指院发布的《2022年中国房地产企业销售业绩排行榜》销售金额第19位，销售面积第13位。这在行业整体销售不振的背景下，实属难能可贵。

不仅如此，年报中透露，企业通过关键节点冲刺等方式紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现1329亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115%（按全口径回笼/全口径签约计算）。高回款率之下，企业实现了有质量的销售。

作为示范性房企，2022年企业积极响应政府"保交楼、保民生"的要求，落实企业主体责任，将"保交付"工作列为公司运营管理的重中之重，将资源尽全力向保交付项目倾斜。经过一年的不断奋进，企业最终实现了241个批次、共计13.1万套房源的交付。

众所周知，2022年是购房者对于楼盘交付高度敏感的时期。新城控股用优质的交付力为已购房用户吃下"定心丸"的同时，也增加了新用户对安心购买公司楼盘的信任感。

此外，作为企业打造的品牌IP"幸福体验工程"在去年实现了进一步落地，也看得出来企业对于产品力、运营力的重视。"幸福体验工程"整合企业旗下优质的体验场景，真实呈现其所营造的生活空间、社区交往、社区创造与综合服务，涵盖企业旗下住宅、商业、社区和多元业务。

其中，"幸福体验工程·商业篇"落地了施工工艺展示体验、在地文化感知体验、人文关怀情感体验三个场景，将商业形态、物业管理、客户服务、交互体验等进一步透明化，让客户直观地感受到企业在营造消费体验上下了多少工夫。

而"幸福体验工程·住宅篇"则是落地了中控SAP智慧工地展示、公区交付前工地开放体验、景观交付工地开放体验等七个场景，让客户从房屋建造、精装工程、交付入住等全周期环节体验新城式幸福。

针对满足客户的体验感，企业将现场安全标化、精装交付样板、实体工序样板、地下车库和外立面场景，通过现场展示的方式呈现在客户面前。

针对客户的安全感需求，企业特别开设体验空间，将主体结构、砌筑抹灰、淋蓄水试验、铝板支模技术、升降式智能爬架、中控SAP智慧工地等一一展示，给客户带来未来居住体验满满的安全感。

企业用眼见为实打消消费者顾虑，提升信任感及安全感，并通过探索深度运营、数据赋能等方式，打造更高效率的购物中心运营模式。正是由于用产品和服务说话，才为企业赢得了良好口碑与成绩。

恪守稳健财务面

当然，2022年，房地产企业最逃不开的命题是确保现金流稳定。对此，新城控股恪守财务纪律、坚持底线思维，始终保持着稳定安全的财务基本面。 报告期内，企业持续压降有息负债，债务结构得以进一步优化。截至报告期末，企业期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，企业合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。

截至报告期末，企业在手现金余额为314.63亿元；经营性现金流净额为145.35亿元，值得注意的是，这已经是连续五年企业经营性现金流净额为正。

此外，2022年，企业整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

基于安全可控的财务结构，企业在偿债方面始终坚守底线思维，根据资金及债务到期情况，会提前做好相应排布，确保每一笔债务的提前或到期偿付，向资本市场展现了企业良好的信用与长远发展的信心。2022年，企业已偿还境内外公开市场债券达127.91亿元。

去年，随着我国融资端利好政策的陆续出台，企业作为示范性房企也在融资端取得了一定突破，同时优化了企业的财务债务结构，为企业未来可持续发展奠定基石。

具体来看，去年5月，企业通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；6月，企业境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债；9月和12月在中债增全额担保支持下，企业分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12月，企业150 亿元中票注册额度正式获批，同时，企业获得多家银行意向授信额度支持，使得整体融资渠道保持畅通。

双轮驱动优势现

当地产开发业务的天花板逐渐清晰，今年的年度业绩发布会上，诸多企业管理层都谈到了运营业务之于行业的重要性。开发与运营业务并重成为行业未来转型发展的重要方向。而对此，新城控股早已走在前列，企业在开发与运营双轮驱动方面已经具备明显优势。

2022年，新城控股"住宅+商业"双轮驱动战略优势进一步奠定，商业对企业收益的贡献以及商管业务占比均在持续提升，并持续为企业贡献稳定的现金流。

年报显示，2022年，企业实现商业运营总收入首次超百亿元，达100.06亿元，同比增长15.82%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占企业营收的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占企业总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率高达72.60%，这一数据维持高位，不仅有助于企业抵御行业整体毛利率下行风险，也侧面印证了企业不断提升的商业运营实力。

值得注意的是，自2021年以来，企业在商业板块持续性经营收入大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

与此同时，企业坚持"轻重并举"的双轮驱动2.0战略，不断扩大商业在管规模。据企业方面透露，截至2023年3月25日，企业开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达198座，进驻全国141个城市。

在商业领域，企业还在持续进阶。据悉，基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析，2023年企业启动深度运营战略模式升级。深度运营核心是以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现更大价值。与传统运营思路相比，深度运营致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

随着深度运营模式落地，新城商业的运营竞争力或将进一步提升。有分析指出，在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。

而据企业方面透露，2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

此外，值得注意的是，3月24日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域，对于商业地产公司而言有着深远意义。若政策能够最终落地，市场将被大幅"激活"，对于新城控股来说，也将为企业未来发展添加动力。