房地产融资继续筑底 财务困难房企仍较难获得支持

全国两会期间，房地产政策依然是各界关注焦点之一。

今年政府工作报告提出八大重点方向，其中谈及 " 有效防范化解重大经济金融风险 " 时，报告强调 " 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展 "。

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在业内人士看来，这一表述预示着行业可持续发展格局将有望得到重塑。

不过，值得注意的是，虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未全面回暖，2 月份，融资规模仍处于筑底阶段。

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行业融资继续筑底 央国企仍是主力

克而瑞数据显示，2023 年 2 月，80 家典型房企的融资总量为 424.73 亿元，环比减少 24.1%，同比增加 9.5%。

从全年累计数据来看，1-2 月 80 家典型房企的累计融资总量为 1084.32 亿元，同比减少 20.38%。

虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模仍处于筑底阶段。

在融资结构方面，本月房企境内债权融资 386.42 亿元，环比减少 1.9%，同比增加 26.8%；境外债权融资 20.26 亿元，环比减少 59.8%，同比减少 64.5%；资产证券化融资为 18.05 亿元，环比减少 83.8%，同比减少 31.1%。

2 月房企发债 259.26 亿元，环比减少 18.9%，同比增加 8.8%。

其中，境外发债约 20.26 亿元，环比减少 56.9%，同比减少 18%，仅有万达商业发行了一笔 3 亿美元高级无抵押债券。

境内发债 239 亿元，环比减少 12.4%，同比增加 11.9%。其中，公司债发行 134 亿元，环比增加 570%，同比增加 112.7%；中期票据发行 30 亿元，环比减少 75.8%，同比减少 77.5%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸(600755) 、首开股份(600376) 、金隅集团(601992) 等国企央企。

从融资成本来看，2023 年 2 月，80 家典型房企新增债券类融资成本 4.14%，环比下降 0.1pct，同比下降 0.03pct，其中境内融资成本 3.56%，环比下降 0.03pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显。

境外融资成本则因为本月仅有万达发行境外债券而达到了 11%。" 尽管万达发债可在一定程度上被看作海外债发行的曙光，但行业整体信用修复可能仍需较长时间，需要房企努力改善经营状况、持续修复自身信用。" 亿翰智库分析师于小雨表示。

2023 年 1-2 月 80 家典型房企新增债券类融资成本 4.21%，较 2022 年全年下降 0.01 个百分点，其中境外债券融资成本 8.92%，较 2022 年全年上升 1.87 个百分点，境内债券融资成本 3.59%，较 2022 年全年上升 0.06 个百分点。

具体企业表现来看，2 月债券发行量最大的企业是厦门国贸和首开股份，两家企业的发行总量都是 39 亿元，厦门国贸在本月发行了 3 笔共 19 亿元的公司债和一笔 20 亿元的超短融，首开则发行了两笔共 39 亿元的公司债。本月发行债券的企业有 14 家，发债企业个数环比减少 3 家。从发债年限来看，越秀和保利置业各自发行了一笔长达 7 年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，保利发展发行的一笔超短融利率为 2.26%，是本月房企发行的所有债券中最低。

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4 月房企将再面临还债小高峰

克而瑞数据显示，2 月房企共有 26 笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为 380 亿元，环比减少 59.8%。提前关注到 2023 年 3 月将有 36 笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为 504 亿元，环比增加 32.6%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是金地和龙湖于 2018 年分别发行的两笔 30 亿元的公司债。

在债务违约方面，本月没有新增违约房企，不过月内已经暴雷的阳光城(000671) 和金科都有新增债务违约。

克而瑞指出，整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需要行业注意。

同策研究院指出，" 三支箭 " 政策逐步落地以来，融资环境趋暖，但房企新增融资有限，主要聚焦在现有债务展期，据统计多家房企债务展期 6 个月 -3 年不等。值得注意的是，房企债务压力虽通过延后暂时缓解，但仍未实质性解决，风险尚存。

同策研究院陈舒认为，4 月房企将再面临还债小高峰，但自开年以来融资情况未见显著提升，尤其是民营房企，若 3 月融资仍无明显改善，房企现金流将面临新一阶段的考验。

不过值得注意的是，2 月 17 日证监会发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，房企及旗下公司的境外 IPO 可能会受到一定的鼓励。

此外，21 日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目，为房企提供了项目层面盘活存量资产的另一种方式；同时也与我国公募 REITs 市场形成共同发展关系，有助于不动产领域 " 投融管退 " 的良性循环。

整体看来，本月政府对于房企融资的表态相对较少，但是在境外上市以及不动产私募投资基金方面的相关表态值得房企关注，可能成为一个融资的窗口。