沉淀了8000亿，北京商办房的出路在哪里？

作者 | 《财经》记者姚佳莹 编辑 | 朱弢

多位地产业人士建议，重新面向个人销售，取消限购限贷政策，缩小单个最小分割面积500平方米的要求，才能盘活商住房存量

【资料图】

"去年房地产销售额从2021年的18.2万亿急跌到13.3万亿，跌掉将近5万亿，这个大窟窿是别的产业堵不上的。汽车一年最多是4.6万亿，基础设施建设平均一年是4万亿，2022年吸收外资突破1.2万亿人民币，而去年房地产跌去的5万亿超过4倍引进外资总额。"

在2月26日《财经》和北京住宅房地产业商会联合主办的研讨会上，中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏如此描述房地产业对中国经济的重要性。

"房地产是国民经济的支柱产业""着力扩大国内需求""保交楼、保民生"……中央经济工作会议和高层频繁表态，再次强调了房地产对经济恢复的重要性。如何激活房地产市场以复苏中国经济，日益受到各界关注。

本次研讨会聚焦"商办类项目保交楼、保民生、化解金融风险"的主题，参会嘉宾既包括房地产专家，也包括万科、金地、华润、融创等十多位房地产业界代表。他们通过剖析当下北京商办类项目痛点，提出了当下激活房地产的可行路径——调整"326新政"，放开库存量极大的商住房，重新面向个人销售，取消限购限贷政策，缩小单个最小分割面积500平方米，以盘活商住存量。

与会者认为，无论是个人购房者，开发商，还是银行等金融机构，均迫切期待北京商住产品进入市场流通。

现状：商住存量大，需求多

孟晓苏指出，北上深等一线城市房地产市场的回暖具有风向标意义。"经济要启动，必须先启动房地产，房地产从一线城市、特别是北上深率先启动。北京从哪里启动？我认为从商办启动是很适合的。"孟晓苏表示。

目前，北京商住库存较大。据北京住宅房地产业商会数据，2009年以来北京市共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米，其中，未售面积为4886万平方米，占规划可售面积超65%，未售面积中有4172万平方米未上市，占规划可售面积55.5%以上。

商住市场的低迷源于2017年的房地产"326新政 "。这一政策有三个核心要点：一是新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米；二是个人不得购买商办新房；三是停止商办新房和二手房贷款。

而在"326新政"之前，已规划设计的商住项目大部分为小面积、低总价的产品。在限定商办项目最小分割面积、排除个人购买商办新房资格后，由于大量商办项目位于北京五环、六环的非核心区，与企业购置办公区的实际需求脱节，造成大量商办项目滞销、价格大幅下跌。

多位房地产企业人士在研讨会上均提及面临商住库存滞压的难题。

旭辉北京公司总经理张志军介绍，目前该公司旗下的商办库存项目主要有三种情况：一是已顺利交付的项目；二是在"326新政"后无法销售的项目，改造成长租公寓；三是一些商办用地长期未开发，给企业带来极大的持有成本，造成社会资源浪费。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，在"326新政"后，企业面临着"面粉比面包贵"的现状：即在政策出台之前拿地成本较高、建设及运营管理资金沉淀周期长，新政后项目销售停滞，入市项目价格倒挂的现象。

黎乃超表示，要正视"326新政"后，商住项目销售停滞带来的影响。一是商住产品滞销，价格腰斩，导致开发商出现运营资金问题，甚至无法交房，使得企业产生经营风险；二是即使商住房已交付，客户产权分割等诉求也无法及时得到解决；三是商办市场的开发资金主要来自金融机构，项目无法销售，开发商无法偿还银行贷款。他认为，"金融机构迫切希望商住产品流通，解决他们的资金问题"。

泰禾地产北京区域负责人范伟指出，目前市场已存在大量商住存量，关键是如何盘活，但目前所有政策均是针对住宅出台的，商住房处于"被遗忘的角落"。

2022年底召开的中央经济工作会议提到，"着力扩大国内需求"，需求在哪里？多名企业代表提到，个人购买商住房的刚性市场需求普遍存在。

根据北京住宅房地产业商会数据，商办项目购买群体99%以上是个人。

另据融创北京城市大宗交易负责人兼西长安壹号项目总经理张皓团队整理，78.2%购买融创项目的客户属于高职高知人群。"有部分人群尚未获购房资格，也没有达到购买住宅的经济水平，但是他们又基于实际发展来到北京。由于目前商住房价格较低，可以成为这部分人群在北京的先期落脚点，然后再经历五年的时间拿到住宅的购置资格。"张皓说。

江南集团董事长于全亦表示，由于购买商住房以白领居多，要让他们买得起，让有刚需的群体买得起房。

提及北京的"认房认贷"政策，于全表示，北京的"认房认贷"政策已经成为提振房地产市场的阻碍，"很多人的刚性需求被‘认房认贷’所限，他们在北京就业、发展，为北京贡献GDP和税收，最后自己连房子都买不了。北京二套房80%的首付比例太高了。"

盘活：允许个人购买商住房，取消限购限贷

孟晓苏表示，北京商品房的均价约6万元，而商办现在是2万左右，如果能向个人开放商住房购买资格，至少能带来两大好处，其一能平抑北京的平均房价，其二有利于缓解房企的现金流，助于银行回笼资金。

根据北京住宅房地产业商会统计，由于滞销或项目搁浅，商办市场造成约8000亿社会资金沉淀，这些资金80%以上来源于银行贷款。

孟晓苏认为，应该取消限购，在北京还需进一步取消限贷。"北京如何给房地产业解开枷锁？可以首先从北京郊区的商改住取消限购起步。"

如何盘活商住存量？与会人士主要提出三方面建议。

其一是允许个人购买商住房，取消限购限贷。

张皓建议，依据市场上商住存量项目取得拿地、规划审批、开工建设的时间划线，采取"老项目老政策，新项目新政策"，作为区分式辅助城市新经济发展时代的阶段性产品，回归市场供需关系的自然盘活去化。

张志军则建议，首先恢复个人的商住购房资格，且商住房不占据购房指标；其次是降低个人购买商住房的信贷利率，降低其购买门槛。

其二，目前"单个最小分割面积不小于500平方米"的限定条件并不符合市场实际需求，应该加以调整。

张志军表示，当下500平方米最小分割单元很难与用户需求匹配，开发小户型商住产品更能契合市场需求。

于全亦建议应缩小最小分割单元面积。"500平方米的面积用作办公区，真正有需求的小微企业根本租不起；用作居住，如此大的面积，即使买得起也不好住，商住项目水费、电费、物业费均比较高"。

其三，由于预期成本难以回收，不少开发商需要处理土地长期未开发带来的持有成本难题。企业代表建议，探索公租房、保障房并由政府统一回购等尝试。