倪鹏飞：房地产市场调整没有失速，正在接近合理区间

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1月17日，国家统计局发布数据显示，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%。全年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

"房地产市场各项指标全面下行，但是没有失速。从总量上看，房地产市场深度全面调整正在接近合理区间。"中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在同日举行的"国是论坛：中国经济形势分析会"上直言，结合房地产市场预期转弱但没出现恐慌这一特点，可以判断尽管房地产市场出现全面深度调整，但绝不是硬着陆。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞中新社记者田雨昊摄

倪鹏飞指出，十多年来中国房地产市场高位运行是不合理的、不可持续的，市场调整过程中不可避免带来一定风险，如果风险能够得到较好控制逐步释放，调整就是积极的。由于人均住房面积、人口老龄化等长期变量，房地产不可能像过去高位增长，未来十年房地产以及住房新增市场在10-12亿平方米左右。总体上看，房地产市场调整是应该的，表现是积极的。

"房地产局部风险得到控制，但是隐患仍然没有消除。"倪鹏飞分析，首先房地产市场风险在于供给端个别房企，存在于局部，从需求端来看，住户部门虽然面临还贷压力，但未出现断贷情况，新房销售停贷风险正在处置之中。其次，尽管存在结构性问题，房地产市场整体供求环境向好，为控制风险提供了条件。

他认为，在没有意外事件冲击的前提下，2023年及未来一段时间房地产总体走势将呈现波动性弱恢复，但不可能也不应出现大幅度增长。全球经济外部环境有待观察，叠加中国人口老龄化，城市化减速，以及家庭资产负债表缩减调整等因素，房地产市场隐患仍未完全排除，预期从弱变强需要很长时间。

值得关注的是，市场将呈现区域分化，个别一二线城市需求过旺、供给有限，可能出现率先回暖，但是三四线城市可能将面临较长时期的调整甚至下行。

倪鹏飞用"接化转"来概括2023年及未来的三大关键任务，即"先接入、化解风险、进行转型"。具体来看，2022年接住市场，2023年继续这个任务，销售面积最好能够保持2022年水平上平稳增长，同时防风险、化风险。此外，市场和政府携手进行转模式，从投资驱动转向服务驱动，转换房地产投资对宏观经济做出巨大贡献的思路。