识“物”丨小众非住赛道潮起 物企如何站稳脚跟？

在商业竞争愈发激烈、消费者需求不断演变的今天，开拓多元化业务，丰富经营业态已成为多数行业的共同选择。

物管行业也不例外。近年来，在基础住宅物管服务之外，许多物企也开始逐步拓展办公、医院、学校、园区等非住业态。

但随着入局非住业务的物企数量逐渐增加，相关赛道逐渐拥挤。于是，部分企业试图"另辟蹊径"，开始在小众非住赛道中寻找机会。近期，新大正便拟通过收购沧恒投资80%股权进入能源物业赛道。

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只是，以能源物业为代表的新赛道相对更为专业，进入门槛较高。那么，物企能否在新赛道中"分得一杯羹"？

传统赛道拥挤

在接受经济观察报的专访中，碧桂园服务总裁李长江坦言，房地产市场的变化，必须引起上市物企管理层的思考，开发商带来的面积和规模没有那么大了。

随着房地产市场逐步从增量时代步入存量时代，下游物管行业能够从住宅物业市场中获取的增量愈发有限。中物研协数据显示，2010年至2020年，物企的住宅物业管理面积复合增长率约9.3%，而到了2021年，在管面积增速已降至7.91%。

意识到这种变化的物企也早早就开始了多元化布局，不断开拓办公、医院、学校、园区等非住业态。只是，这些传统的非住业务如今面临着行业规模增速下滑、赛道竞争激烈的难题。

以办公楼市场为例，克而瑞物管数据显示，自2014年以来，办公楼新开工面积的增长态势被打破，新增办公楼面积震荡下行。

（图片来源：克而瑞物管）

另据弗若斯特沙利文数据，2014-2019年间，写字楼物管市场保持9.5%的年增速，但预计在估计2020-2024期间，该市场规模的年增速将下降至5.2%。

此外，随着物企不断开拓非住业务，部分非住物管赛道已经相对"拥挤"。例如，克而瑞数据显示，早在2020年时，500强物企中就有342家企业涉足学校物业服务，占比68.4%，同期，500强物企的学校物业总管理面积达8.9亿平方米。同在2020年，布局医院的物企也达到了223家，占比达44.6%，同期，500强物企的医院物业管理面积达到2.85亿平方米。

IPG中国区首席经济学家柏文喜称，随着越来越多的物企开始入局非住业务，部分热点赛道中物企的竞争也会愈发激烈。

开拓新兴赛道

据咨询机构正略咨询研判，随着非住宅赛道新业态持续更替，物企应因时而变、顺势而为，及时切换赛道，提升运营效率。

近期，部分物企选择开拓新赛道，以期能在小众非住赛道中寻求机遇。

1月3日，2023年首宗物管行业并购案出现。当日，新大正发布公告称，将斥资7.88亿元收购沧恒投资80%股权。作为此次交易中的被收购方，沧恒投资主要开展电站物业服务业务，辅以建筑工程及机电检修等配套业务。

在公告中，新大正表示，能源物业作为公建物业的重要细分领域，未来市场极为广阔，但新进入壁垒较高，而与此同时，已开发市场则通常较为稳定。新大正认为，沧恒投资旗下的澜沧江实业能够承接新大正在新物业业态战略发展的任务，并表示，希望通过本次收购进入门槛较高的能源物业领域。

而近期选择进入小众非住赛道的物企不止新大正一家。2022年12月18日，荣万家发布公告称，拟斥资4535.30万元收购盛行旅居生活服务77%股权。盛行旅居生活服务主要从事度假区物业提供物业运营及管理服务业务。在公告中，荣万家表示希望通过此次收购提升企业的度假区物业管理能力。

柏文喜表示，与竞争较为激烈的热门非住业务相比，小众非住业务的竞争压力相对较小，物企开拓相关业务，有利于企业业绩的提升。

在此次的收购案中，新大正也希望通过入局能源物业管理赛道，实现业绩的快速增长。公告显示，新大正与出售方签署了《业绩补偿协议》，协议规定，2022-2024年度，沧恒投资的承诺净利润分别为0.84亿元、1.01亿元、1.226亿元，合计达3.076亿元，若沧恒投资未能实现上述净利润，则出售方需要进行业绩补偿。

仍面临挑战

在中指研究院物业事业部总经理牛晓娟看来，随着物企的业务布局越来越多元，企业的业务发展空间会更加广阔，同时，物企的韧性将进一步增强，企业也将更好的实现良性发展。

只是，对物企而言，想要真正做好小众非住业务也并非易事。首先，就要做好"交学费"的准备。

一位物业行业观察人士对财经网表示，物企的运营能力各有高低，在新领域中开展项目时，企业也需要进行试错。但试错需要企业投入资金、组建团队，并付出相应的时间成本，对物管企业的现金流有一定要求，需要企业承担风险。

事实上，从新大正近年来的扩张历程中就能看出这一点。近年来，新大正持续拓展非住业务规模，2022年上半年，其在航空物业、公建物业等多个赛道中开拓了项目。不过，2022年半年报显示，2022年上半年，新大正1年以上成熟项目的综合毛利率为18.47%，而1年以内新进项目的毛利率仅为12.23%，两者相差6.24个百分点。

此外，物企通过收并购的方式入局小众非住赛道，同样需要通过做好整合才能发挥出"1+1>2"的效果。亿翰物研报告显示，如果物企在并购后未能做好整合与运营管理，不仅会让并购效果难以达到企业预期，还有可能成为企业发展的阻力。

在牛晓娟看来，在拓展非住宅业态时，物企应"因企制宜"，量身布局和规划新赛道，选择适合企业自身优势的非住业态重点发力。而在此之后，物企应提升自身的专业化技能及管理能力，以提升项目运营效率，满足用户快速多变的服务需求。

可以说，对于开拓小众非住赛道的物企而言，仍然需要不断淬炼自身的专业素养与管理能力，才有可能在不断变化的市场中站稳脚跟。

文/王健文（责编：王亚静）