2022土拍市场年末翘尾，利润空间充足，房企在“地块的选择上愈加谨慎严苛”

每经记者 王佳飞每经编辑 陈梦妤

2022年12月30日，本年度最后一个工作日，长沙市2022年第四批次集中供地结束，13宗地块全部成交，其中2宗溢价，11宗底价，成交总价78.4亿元，成交规划建筑面积198.1万平方米。

纵观2022全年，中指研究院统计的22个集中供地城市本级范围内累计土拍出让金约1.77万亿元。虽然相较于2021年同比下降超3成，但值得注意的是，11月以来房企拿地积极性出现改善倾向，预计2023年各地土拍规则将保持宽松，房企仍需重点关注市场风险、聚焦核心城市和板块、捕捉点状的投资机会。

(相关资料图)

年末翘尾

中指研究院土地事业部负责人张凯12月30日通过微信告诉《每日经济新闻》记者："尽管今年自年初起房地产市场表现较为冷淡，但房企对市场能够尽快企稳回暖的信心较强，在一批次土拍之际表现相对积极。从数据来看，今年一批次39%的地块溢价成交，该比例尽管低于去年一批次的58%，但仍然明显优于去年的第二、第三批次。"

据张凯介绍，自第二批次开始，受到房地产市场期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱三重影响，房地产市场在大量救市政策下并无显著改善，房企拿地积极性迅速减弱。数据层面的反映，是溢价成交地块占比直线下降，五、六批次该比例已降至7%，也就是超9成地块底价成交。

不过根据诸葛找房的统计，在支持政策的接连推出下，房企资金端的利好直接传导至拿地市场，年底出现翘尾趋势。11月底以来，房企拿地积极性出现一定的改善倾向。例如11月29日之后完成的北京、杭州、上海、福州、成都、厦门第四轮土拍及苏州、武汉第五轮土拍等，土地市场热度均较此前有一定回升。北京第四批次土地溢价率为10.02%，较三批次上升3.96个百分点；杭州第四批次溢价率为8.44%，较第三批次上升3.31个百分点。

合肥超额50%，沈阳、长春等完成率不足3成

根据诸葛找房统计，分等级城市来看，2022年一线城市平均溢价率4.09%，较去年下降0.39个百分点；二线城市平均溢价率3.22%，较去年下降7.65个百分点；三四线城市3.74%，较去年下降10.67个百分点。

可以看出，一线城市凭借位置佳、楼市稳等优势，土拍热度领先，且降幅最小；三四线城市溢价率降幅最大，今年在整体市场下行的背景下，房企在三四线城市拿地更为谨慎。

与此同时，一二线城市的流拍率也在不断降低。2022年一线城市平均流拍率4.11%，较去年下降1.78个百分点；二线城市流拍率10.23%，较去年下降0.52个百分点；三四线流拍率达到20.39%，较去年上升0.77个百分点。整体来看，三四线城市流拍最为严重，一二线城市流拍现象有所减少。诸葛找房认为："由于房企资金承压，因此在地块的选择上愈加谨慎严苛，对三四线城市的布局青睐度相对较低"。

此外，一些重点城市在2022年中表现得尤其亮眼。中指研究院报告表示，2022年诸多房企聚焦的仅仅是北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥。这其中北上深杭因城市经济基本面优势明显，新房购买力仍然较强。厦门特别是岛内地块的稀缺性，以及厦门对于全福建高收入人群的吸附能力，让其走出相对独立的市场行情。而合肥则是因年初新房库存不足，房企纷纷希望补仓，"使其今年超额50%完成了全年宅地的供地计划"。

而反观长春、沈阳等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足3成。

房企利润空间充足

中指研究院认为，与去年一批次的薄利抢地形成鲜明对比，今年地块利润空间更为充足，特别是一线城市，地块利润空间普遍在10%以上。

不过，房企对于利润空间的反馈在边际减弱，这主要是由于部分地块的利润空间"看得见摸不着"，有利润而没去化，一些项目不得不低于限价销售。反而是部分薄利的安置房回购项目因其去化有明确保障，而受到房企追捧。

张凯表示："当前房企的投资逻辑中，对于去化速度的考量明显优先于利润空间，部分城市推出的个别限价倒挂的地块也因此受到房企青睐。"

对于2023，张凯表示，明年的土拍市场或将延续全国低迷、城市分化的走势，各地土拍规则将保持宽松。为完成土地财政收入目标，弱能级城市实际地价有进一步下调的可能性。房企仍需重点关注市场风险、聚焦核心城市和板块、捕捉点状的投资机会。