地产行业修复蓄势待发

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日前，围绕中央经济工作会议精神，中财办有关负责人对房地产业的风险进行了集中回应，主要包括三方面，一是要充分认识到房地产行业的重要性，二是要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展，三是要抓紧研究中长期治本之策。

三方面内容立足房地产政策的三个不同领域，基本确认地产政策拐点已经出现。

第一方面对应着房地产的政策基调将要发生改变。自去年下半年以来，中国房地产市场明显走弱，持续出现下滑，成为影响经济运行的一个重大风险因素。而在行业运行转弱的情况下，政策层面一直以防风险、保交楼为主。政策一方面旨在化解房地产行业自身、其对金融乃至国民经济运行的风险，保证经济平稳健康运行，另一方面旨在保障商品房交付，确保民生底线不被突破。在风险出清和项目交付阶段，政策力度很大，但政策表态始终是"保交楼"，并未像此次一样，专门提及房地产行业的重要性。

房地产行业上下游涉及链条长、行业广。其自身行业产值占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。若合并上游的钢铁、水泥和沙石等原材料，以及相关生产设备等行业，再包括下游建筑装修、家用电器和家具五金等各类行业，整个地产生态产值可能占GDP比重超过50%。同时，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，对地方财政健康也具备重大价值。而房地产资产占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融系统稳定具有重要意义。房地产行业外溢性较强、具有系统重要性作用。此次政策明确点明房地产行业的重要性，表明在明年经济工作中，地产政策将有大幅调整，或从现有的以"保交楼""化风险"型的托底政策，转为直接的、促进需求释放的政策。

中央经济工作会议在前期已出台多项政策基础上，从供给端、预期和需求端，以及促行业新模式转型等方面作出部署。供给政策上，除了今年以来向地产行业提供的足够流动性支持外，2023年还将出台新举措，侧重点是解决改善房企资产负债状况等。

需求政策上，政策仍然关注于改善预期，扩大有效需求，"在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放"。就政策内容来看，在前期限贷、限购以及贷款利率已经调降的基础上，需求限制性政策的放松，或意味着部分城市限贷及限购的全面放开。一种较为可能的路径是，二套房首付、贷款定价的标准，向首套房全面靠拢。同时，生育、人才和保障房支持力度也将加强，定向支持特定住房需求释放。

最后，需强调抓紧研究中长期治本之策。其实这与此前政策层面一直强调探索地产新发展模式一脉相承。目前，中国城镇化度已明显提高，人口新增速度也较为有限，房地产市场供求关系也已完成转化，依靠多年来"高负债、高杠杆、高周转"的房地产开发经营模式不再可能，新模式亟待探索。这也是为何近期住房租赁和基础设施REITs试点在多地推进。

展望明年，在今年以来的行业风险出清的支撑下，地产行业政策拐点的确认，必然意味着地产行业修复将逐步到来。在行业已经成熟的情况下，本轮地产修复或不同于此前的以销售、开发触底回升所带来的行业增长。面对刚性和改善性住房需求释放潜力，以及盘活资产，提高运营效率的现实要求，地产行业或在不同领域出现新发展模式。深耕住房租赁、物业运营或品牌建设等某个领域的地产企业，或较传统的以高负债和高杠杆驱动的地产企业，取得更好的发展业绩。