物业周看点（11.21-11.25）

【企业】

中骏商管拟向控股股东提供最多9亿元贷款

11月24日，中骏商管间接全资附属公司上海中骏商管与中骏控股间接全资附属公司上海中骏置业订立贷款协议。上海中骏商管同意向上海中骏置业垫付本金额最多为人民币9.00亿元的贷款。该笔贷款的年利率为7.0%，期限为自提取日起至2024年12月31日。中骏商管董事会表示，透过订立贷款协议，企业可产生额外收入。此外，还可以让中骏控股加快物业建筑及交付进度，企业日后也可为其提供相应的物业管理服务。

(资料图)

看点：随着地产行业遇冷，物企为关联地产公司"输血"的情况时有出现。此类情况频繁发生，但对于物管企业来说仍是风险大于收益。

第一服务控股换股世纪金源服务

11月21日，第一服务控股与景至有限公司、铂愿有限公司订立协议，拟向两者收购世纪金源服务8%已发行股本，总代价约1.63亿元。公告显示，上述代价将由第一服务控股向两名卖方发行股份的方式予以支付，发行价为每股0.68港元，共配发2.64亿股，约占企业扩大后已发行股本约20.88%。

看点：对第一服务控股而言，通过换股的方式获取世纪金源服务股份，既有利于加强双方合作，又能减少企业现金支出。在关联方房企现金流承压的背景下，第一服务控股此举也有利于加强自身独立性。

万物云拟将部分股份"全流通"

11月22日，万物云发布公告称，为将公众持股量百分比增至已发行股份总数的约17.7%，万物云收到内资股股东与非上市外资股股东的授权委托书，将其持有的7.2亿股内资股与3.3亿非上市外资股转换为H股，并在联交所主板上市流通。

看点：实施"全流通"，可让万物云的境内未上市股份参与联交所上市流通，将在增加流动性的同时，带动股票交易量增加，从而吸引更多资金参与市场。

收购要约截止 金科服务将易主

11月22日，金科服务发布公告称，博裕集团的收购要约已于下午4时截止。此前，博裕集团提出自愿性无条件全面现金要约收购金科服务。截至22日下午4时，共3124.46万股要约股份获有效接纳，约占金科服务已发行股本的4.79%。根据公告，要约截止后，博裕集团及一致行动人士拥有4.24亿股股份，约占总股本的64.98%；其中，博裕集团持有2.26亿股股份，约占金科服务总股本的34.63%，超过了金科地产集团的30.34%，成为金科服务的第一大股东。

看点：博裕集团作为头部PE投资机构，在成为金科服务第一大股东之后，或有助于其拓展第三方业务、发展增值服务。不过，目前金科服务的管理层多是从金科股份调任而来，未来博裕集团是否会重组金科服务管理层，还有待观察。

鑫苑服务接获复牌指引 9453万元存款被强制执行

11月24日，鑫苑服务接获复牌指引。联交所要求鑫苑服务对此前的抵押事项展开独立调查、证明管理层及相关人士不存在监管问题、进行独立内部监控审查并披露所有重要资料。此外，公告显示，11月23日，因相关贷款未在到期日前偿还，金额为9453万元的定期存款已被强制执行。

看点：物企被关联房企"吸血"的事件屡次出现，让物企的独立性受到市场质疑。因此，物企提升自身人事、财务流程的独立性，减少关联方影响是当务之急。

【行业】

多家物企续订关联交易协议

本周，多家物企公布关联交易内容。11月21日，合景悠活修订关联交易，将住宅物业管理服务的上限由2022年的5.96亿元降至2023年的4.58亿元；10月23日，越秀服务修订物业管理及增值服务框架协议，将2022年年度上限由7.93亿元增至8.78亿元，将2023年年度上限由9.92亿元增至14.65亿元；金茂服务修订物业管理服务框架协议，将2022年年度上限由1.40亿元增至2.00亿元，将2023年年度上限由1.82亿元增至2.50亿元；融信服务续订物业管理及相关服务框架协议，将提供服务的年度上限由2022年的3.68亿元降至2023年的1.50亿元。

看点：对于关联房企表现稳健、财务状况良好的物企而言，增加与物管服务、增值服务额度上限有助于提升企业年内业绩，并提振估值。但若关联房企存在流动性困难，增加关联交易可能会使物企的应收账款规模、坏账风险提升，进而对物企的估值产生负面影响。

【观点】

李长江：物业行业的增量存在且稳定

11月21日，碧桂园服务执行董事、总裁李长江在深圳物博会上表示，仍然看好物业行业的未来，要抓住不确定的机会。对于行业和每个物业企业而言，存量依然在。行业增长由过去的高速增长变为稳定增长。虽然开发商提供的增量小了，但当放眼整个市场时，会发现物业行业的增量是存在的，并且是稳定的。