刘水：10月房地产融资同比首现正增长

中指研究院监测，2022年10月，房地产企业非银融资总额达到556.8亿元，同比上升16.4%，环比下降27.0%。行业平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。

本月融资同比首次出现正增长，与地产进入下行态势的初期阶段相比，房地产融资已出现修复迹象。

(资料图)

数据来源：中指数据CREIS

信用债融资模式修复最快

10月，房地产行业的信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。

整体来看，10月房地产各渠道融资能力较上月有所减弱，主要原因是10月的国庆长假所致。

10月房地产信用债发行同比大幅上升，主要为基期数值较低所致。2021年9月，第一批出险房地产企业违约事件，对市场冲击较大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。

2022年以来，信用债市场进入回调阶段，多次受到政策的大力支持，信用债融资成为各渠道中修复最快的一种融资方式。

从总量来看，与上年同期相比，1-10月的信用债发行量同比已缩小至16.4%，且月度发行量基本平稳。从发行主体来看，央企、国企发行总额同比仅微降0.9%，在总发行中占比87.1%，提升了14个百分点。因此，信用债修复主要依靠央企、国企的发行，民企依然面临发行困境。

10月底，央行相关领导人赴中债信用增进投资公司开展专题调研，对中债增公司支持民营房地产企业发债融资工作给予肯定，并指出"加大对民营房地产企业债券融资的支持力度"。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房地产企业召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房地产企业发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。随着民营房地产企业债券融资持续得到监管支持，后续企业发债主体范围、规模都将会得以扩大。民企发债或将成为行业融资新的发力点。

数据显示，房地产企业海外债已连续三个月无新增发行，仅有房地产企业交换要约成功后重新发行上市。近期，有部分头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来企业海外债新发行将更加艰难。

受国庆长假影响，10月上半月，信托市场的成立规模及数量均出现大幅下滑，连带房地产信托成立规模表现下滑，在10月下半月有所修复。

在ABS的发行中，商业地产抵押证券成为绝对主力，融资占比达到82.2%。可见，在销售市场低迷阶段，房地产企业手中优质的自持物业展示出强韧的现金流贡献能力。

平均融资利率同比下降

从房地产企业的融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。

其中，信用债平均利率为3.12%，信托平均利率为7.54%，ABS平均利率为3.51%。受政策端持续放宽房地产融资影响，企业融资成本进一步下降。

备注：规模单位为亿元，利率单位为%，海外债按当月最后一天汇率换算为人民币

数据来源：中指数据CREIS

从典型企业债券发行来看，10月招商蛇口的融资额度最高，合计为50.0亿元，平均融资利率2.4%。典型房地产企业中信用债利率最高的是天地源，利率为7.8%，最低为保利，利率为1.8%。