李宇嘉：鼓励民资参与REITs释放积极信号

11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》(下称意见)。意见从发挥重大项目牵引和政府投资撬动作用，推动民间投资项目加快实施，引导民间投资高质量发展，鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产，加强民间投资融资支持和促进民间投资健康发展，共6方面提出21条措施。

意见特别针对房地产领域提出，要支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心。积极做好政策解读和宣传引导，提升民营企业参与基础设施REITs试点的积极性，拿出优质项目参与试点，降低企业资产负债率，实现轻资产运营，增强再投资能力。

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政策及时发声回应"市场关切"

一段时间以来，国家针对房地产、P2P产业，以及互联网、教育培训等民营为主的资本平台不良效应方面，进行了陆续整顿与调整。。

事实上，我们认为，整顿不规范、不合法的市场行为，以及建立地产长效机制、引导资金回归实体经济，教育"双减"、互联网平台回归服务民生导向等，针对各市场主体是一视同仁的。

以房地产为例，在市场前期，由于部分民营房企在发展过程中一味追求高周转，持续加高杠杆、发展过于冒进，最终才导致了流动性风险爆发。

国家统计局数据显示，2022年1-9月，全国规模以上工业企业实现利润总额62441.8亿元，同比下降2.3%，其中国有控股企业实现利润总额20947.9亿元，同比增长3.8%；股份制企业实现利润总额45593.4亿元，下降0.4%；外商及港澳台商投资企业实现利润总额14814.5亿元，下降9.3%；私营企业实现利润总额17005.0亿元，下降8.1%。

当前，市场上的部分民企、私企表现相对偏弱，部分公司在合作、招投标等方面，与国企、央企相比存在一定弱势。因此，发改委在此时出台新措施，再度发力、鼓励支持民间投资，可谓及时回应了市场关切，稳定了市场预期，进一步增强了民间投资信心。

积极引导民营房企转向地产新模式

本次意见指出，国家发展战略导向的行业和领域，特别是其中一些重点项目，要一视同仁地鼓励民企投资和参与经营。基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点，就是其中之一。

众所周知，房地产领域一直以民营企业为主导，市场化机制使行业在过去发挥出高效率增加供应、满足居民住房需求的积极作用。未来，随着房地产行业发展空间触顶，盘活存量、提升资产运营质量，提高住房的整体供应效率，将是房地产行业新的发展增长点。因此，此次意见提出鼓励政策，引导民企特别是地产企业向新的发展模式转型。

当前，由于民营房企债务偿还压力较大，且民企融资面临一些困境，包括信贷、发债等，利率均处在较高水平。这在一定程度上，降低了本已缺乏合格抵押物、经营困难较大的民营房企的投资意愿。

因此，此次发改委意见及时提出，引导金融机构创新金融产品和服务，意味着金融机构在融资投向、风控体系等要打破所有制、抵押物"迷思"，建立基于经营效率、现金流持续性、项目前景等生产经营的融资审批和评估模式，这对当前弱市下，融资不易的房地产市场将是一个积极信号。