李宇嘉：9月70城新房成交好于二手房

10月24日，国家统计局公布了9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。整体来看，9月70城房价环比下跌的城市数量继续增多，此前市场相对坚挺的一线城市新房价格也转向下跌。一二三线城市出现了普跌态势。

新房价格环比继续下跌，一线城市由涨转跌

(相关资料图)

9月，70城新房价格环比下跌0.28%，与上月基本持平，连续13个月处于下跌态势。7月以来，由于资金链继续紧张，开发商降价促销，且9月降价促销力度加大，新房价格跌幅持续扩大。其中，一线城市涨幅从7月持续收窄后，9月出现了今年以来首次下跌，主因在于广州、深圳下跌形成拖累，导致一线城市由涨转跌。

同比来看，9月70城新房同比下跌了2.3%，连续6个月显现下跌，且跌幅在持续扩大。其中，一线城市涨幅持续收窄至2.7%(8月份为2.9%)，从去年6月份开始，新房同比涨幅持续15个月收窄。二三线城市跌幅也在持续扩大，其中二线城市下跌1.2%，比上月扩大了0.2个百分点，三四线城市下跌3.8%，比上月扩大0.1个百分点。二线和三四线城市分别连续4个月和8个月下跌。

此外，新房显现下跌的城市数量在持续增加。9月，54个城市新房环比下跌，比8月增加了4个，下跌城市数连续3个月增加。一二三线城市出现了普跌态势。其中，广州下跌0.3%，深圳下跌0.5%，二线热点城市武汉、福州、西安、南京等城市环比跌幅都比较大。同比方面，9月50个城市新房显现同比下跌，比8月增加了1个，下跌城市数连续扩大，大部分城市的房价显现同比下跌。

新房成交明显好于二手房

9月，70城二手住房价格指数环比下跌0.39%，跌幅比8月进一步扩大，且连续13个月下跌(与新房一样)，且比新房价格指数下跌幅度要大。

我认为，其主要原因在于，近一段时间以来，二手房挂牌量迅速攀升，多数城市挂牌量创下历史新高，且去年同期二手房价格比较坚挺，开发商降价促销一直在进行中。今年，随着新房大面积降价促销，有限的购房需求转向了新房市场，导致二手房交易量占比不断下降。同时，多套房拥有者开始增加放盘，并以降价来促进成交。

从同比来看，9月，二手房价格同比下跌3.5%，跌幅比8月扩大0.5个百分点，连续8个月下跌且跌幅扩大。其中，一线城市二手房价同比上涨1.2%，涨幅比8月份上升1.2个百分点，主要由部分中心区热点盘带动所致，前期利率走低、业主积极降价，带动了部分需求入市，但整体二手房需求仍旧较弱。二三线城市跌幅继续扩大。9月，二手房价同比下跌城市增加至63个，下跌城市数量创下2015年以来最多。

房价下跌原因有哪些？

9月，70城新房和二手房价格跌幅都在扩大。我认为主要原因有以下两方面：其一，包括一线城市在内，各城市9月的新房供应量都在增加，加上市场对开发商债务风险仍存担心，导致开发商不得不积极降价促销，以保卫资金链。其二，二手房业主(主要是多套房业主、资金链紧张业主)开始有诚意地降价，希望能回笼资金，导致市场中二手房供应量相对增大。

展望未来，随着行业激励政策持续深入，保交楼和促销售能稳定住需求端，供给端能控制住风险传染，开发商资金链将好转，房价跌幅扩大趋势也将得到抑制。