深圳多宗热门片区地块“商改住” 专家：可解决商业供地过剩，优化用地结构

每经记者 陈荣浩每经编辑 魏文艺

近日，深圳市规划和自然资源局官网发布通告，对位于龙华新城核心地区、宝安中心区、宝安国际会展城、光明中心区等多个热门片区的多宗地块进行"商改住"规划调整，即由此前的商业性办公用地变更为了居住用地。

10月18日上午，《每日经济新闻》记者致电深圳市规划和自然资源局龙华管理局，相关工作人员表示，"此次涉及变更土地性质的地块，此前并未拍卖过，属于‘无主’状态，为国有土地性质。将商用用地变更为住宅用地，主要是为了优化深圳的用地结构。"

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广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉10月18日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，深圳将部分商业用地变更为住宅用地，在解决商业用地供应过剩的同时，还能增加住宅用地的供给，有利于解决城市居住难的问题。

来源：深圳市规划和自然资源局官网

调规地块多处热门片区，新增超3万平米居住用地

具体来看，龙华新城核心地区地块、深圳国际会展城地块和宝安中心区地块，均是由此前的商业性办公用地调整为二类居住用地；光明中心地区地块，则由原来的商业用地+二类居住用地调整为二类居住用地。

此次实现土地性质变更后，深圳将新增30720平方米的居住用地。其中，龙华新城核心地区地块的用地面积为8720平方米，容积率5.5；宝安中心区地块的用地面积为5423平方米，容积率6.0；深圳国际会展城地块的用地面积为11154平方米，容积率为4.6；光明中心区地块的用地面积为5423平方米，容积率6.0。

来源：深圳市规划和自然资源局官网

值得注意的是，从上述"商转住"地块目前的周边房价情况来看，多数地块处于深圳的房地产热门片区。

如龙华新城地块，距离深圳北站约500米，周边的新盘保利招商龙誉项目，备案价为7.35万元/平方米；周边二手楼盘有潜龙花园、茂鑫公寓等项目，其中潜龙花园的政府参考价为5.12万元/平方米，业主实际挂牌价在5.2万~7.2万元/平方米。

深圳国际会展城地块距离会展城地铁站约630米，距离较近的云海臻府项目由特建发以22.5亿元+2.6万平方米人才房面积竞得，按照此前土拍公示，项目最高限价不超过4.61万元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于2.3万元/平方米、最高售价不得高于2.42万元/平方米。

再看宝安中心区地块，距离深圳前海壹方城约1公里，距离滨海文化公园和宝安少年宫均约500米。该地块周边500米范围内有华侨城•瑞湾府、鹏鼎时代大厦、荣超滨海大厦等项目，其中华侨城瑞湾府目前在售户型建面约150-360平方米，均价约9.7万元/平方米。

而光明中心区地块距离楼村地铁站和科学公园地铁站均约1公里内，并靠近安联尚璟府项目，周边还有乐府花园、东明公寓、金茂公园里等项目。其中，安联尚璟府备案均价约5.19万元/平方米，金茂公园里备案均价约5.17万元/平方米。

光明中心区地块附近的安联尚璟府项目 图片来源：每经记者陈荣浩摄（资料图）

《每日经济新闻》记者还注意到，在上述地块用地性质变更之前，8月份深圳福田还新增了3宗居住用地，同样是用于建设公共住房。其中，景田地区03-09地块用地面积5158.7平方米，容积率5.0；梅林地区14-02地块，用地面积14670平方米，容积率5.5；梅林地区37-04-01地块，用地面积5612平方米，容积率6.0。

综合测算，包括本次"商改住"地块和新增的居住用地，这一波深圳新增的住宅用地面积达56160.7平方米。

优化用地结构，居住用地占比不低于30%

值得一提的是，早在去年7月，深圳发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）就提到，将确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。

《意见稿》还明确，土地整备留用地（含征地返还用地、利益统筹留用土地）原则上优先安排居住用途。已核发用地批复但尚未签订土地使用权出让合同的土地整备留用地，可申请将非居住用地调整为居住用地或提高居住用地开发强度。"原批准土地用途为商业的，可申请部分或全部建筑面积调整为居住用途，其中可将商品住房面积的30%改为商品房，其余为公共住房。调整后按本措施可提高居住用地开发强度的，新增的住宅建筑面积为出售的公共住房。"

在加快公共住房建设方面，《意见稿》提到，包括将商业性质用地更改为居住用地、引导已批规划更新项目建设住宅、加快推进城中村改造等方式，成为深圳加快公共住房建设的重要方法。

事实上，商业地产供给量过大，导致商办市场长期供过于求，已是深圳长久以来的痛点。据戴德梁行数据，2022年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来48.5万平方米新增供应，全市总存量上升至713万平方米，上半年空置率上升3.2个百分点至22.4%。

李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示，将商业性质的土地变更为居住用地，属于深圳二次房改的保障措施之一。在深圳的二次房改中曾提到两点：一是要将居住用地的规模占到30%左右，二是要将公共住房的占比要提到60%。

"此前深圳为发展经济，在用地上多向工业和商办倾斜，主要为了产业落地，但近几年产业升级较快，部分产业迁移到了其他地区，导致商办市场出现了高空置率现象。而将部分商业用地改为居住用地，不仅能降低商办用地的供给，同时还加大了居住用地供给，本质上也是在优化用地结构。上述举措对于解决深圳未来达到60%的公共住房用地空间有较大帮助。"李宇嘉续称。