房子没买成，法院还让我付4万中介费及违约金
估计好多朋友都有通过中介买卖二手房的经验，如果买卖成功，一般由买家支付中介费。这个模式，估计大家都很熟悉。
但是，问题来了，如果买卖双方的合同签了，但是最后房子没有买成，《房屋买卖合同》被解除了，还需要支付中介费吗？
Part1
律师说案
案例来自于：北京市第三中级人民法院（2020）京03民终1574号民事判决书。
买家和买家在中介公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》《补充协议》以及《居间服务合同》等。买家向卖家支付了定金（转为房款）。买家通过中介公司办理了购房资格验核手续。
但是，后来，买家不具备贷款资格，无法贷到足够房款，《房屋买卖合同》未能继续履行。当事人协商一致，并经法院判决，《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》相关合同予以解除，卖家向买家返还房款并支付相应利息。
到了本案的关键问题——中介费怎么说？
中介公司要求买家按合同约定支付中介费20万元。
但是，买家认为中介存有过错，无权要求中介费。买家在诉状中称：“作为专业的房地产经纪机构，应当知道买家不可能贷到足够房款，但其却置房屋买卖双方的利益于不顾，积极促成房屋买卖合同的签订。违反诚实信用原则，在促成房屋买卖合同成立后最终无法履行。由于中介公司对房屋买卖合同的解除存在过错，其无权要求中介费用。”
最终，法院判决买家支付中介费4万及违约金1200元。
第一，法院认为，买家应支付中介费及相应的违约金。
在中介公司的居间促成下，买卖双方签订了房屋买卖合同，买家则应该按照合同约定支付居间代理费。买家未按约定支付居间代理费，现中介公司主张买家支付居间代理费及相应的违约金，合理合法。
第二，法院认为，居间代理费的具体数额，应结合中介公司提供的居间服务内容、房屋买卖合同的履行情况综合予以认定。
另外，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以减少。故，买家应支付违约金的具体数额，法院结合买家之请求及本案具体情况予以酌定。
第三，法院认为，中介公司不存在过错，买家不能要求免除居间代理费。
买家应当对自己签约后的支付能力及贷款能力进行全面的了解，再行签订房屋买卖合同，中介公司不负有保证第三方能够向买家提供足够贷款的义务；在房屋买卖合同解除中，中介公司亦无过错。因此，买家不能据此要求免除其承担居间代理费的责任。
Part2
律师说法
基于本案，并结合《民法典》如下条款，为各位讲解二手房中介一般情况下的相关收益。
第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
解读如下：
第一、以是否促成合同成立为标准，中介可得收益，分为必要费用或报酬。
1、必要费用。（依据第九百六十四条）。中介人未促成合同成立，如有约定，委托人应支付从事中介活动支出的必要费用。但是，在现实生活中，一般很少出现收取必要费用的情形。
2、报酬（依据第九百六十三条）。主要为佣金，中介有时候也会收取（或代收）按揭服务费、评估费等。金额多少、由谁支付，一般都会在合同中明确约定。
第二、中介人促成合同成立，即产生报酬（依据第九百六十三条）。如果顺利成交，一般不会有分歧。
第三，主要分歧在于类似本案的情形——合同签了，但是，最后没有成交，合同解除，佣金付不付、付多少？一般来说，按照合同约定或重新达成的约定支付。如果无约定或约定不明，有如下确定方式：
1、按照合同相关条款来综合确定，或者按照市场行情（即交易习惯）确定（依据：第五百一十条）。
2、根据中介人的劳务合理确定（依据第九百六十三条）。比如，本案中，法院结合中介公司提供的居间服务内容、房屋买卖合同的履行情况进行综合认定。
Part3
律师提醒
如果我们将自身代入本案，无论作为哪一方，好像都会觉得自己挺冤。
卖家：折腾了这么久，房子没有卖成，除了返还房款，还要支付利息。如果房屋降价，卖家估计会觉得更冤。
买家：折腾了这么久，房子没有买成，还得支付中介费及违约金。如果房子涨价，买家还想继续买房，估计就觉得更冤了。
中介：我都促成合同成立了，我也没有过错，但是折腾了这么久，我却只得了4万。
就本案而言，到底谁冤谁不冤，各位请通过判决书自行思量。
二手房买卖中，交易各方需要就中介费等事宜，进行充分协商，并尽量为自己争取有利的合同内容，最终达到相对的平衡。
第一、中介就法律规定进行详细告知。就《民法典》第九百六十三条、第九百六十四条等法律规定，即“中介人促成合同成立，即产生报酬”、“中介人未促成合同成立，可约定必要费用”，中介对买卖双方进行充分提示和详细说明。
第二、为避免出现无用功，中介可在预约阶段约定一定的必要费用。即：收取定金后，签订买卖合同前。签订预约之后，最终如未达成买卖合同，则由获赔方支付一定的必要费用。
第三、各方可采取佣金细化的方式，并明确约定。如出现合同签订后再解除等情形，则按照约定支付相应佣金。
1、按照交易流程，不同的节点对应不同的佣金比例，如：合同签订、首付款、贷款、过户、交房等。
2、合同签订后因违约导致合同解除，则由过错方支付该节点对应的佣金。
最后，还是那句话，买房、卖房，是人生大事，需要具备相应的注意义务，建议全程有专业人士把关。
审稿人：刘军律师，执业于海南新概念律师事务所。
刘律师具有20多年执业经验，长期专注于房地产领域的法律服务，如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。
编写人：张双建律师，执业于海南新概念律师事务所。
张律师执业前的十多年，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。
