九州堂蔡国栋老师设计理念：奥山控股上市停滞

九州堂蔡国栋老师设计理念报道，九州堂蔡国栋老师设计理念指出虽然奥山控股在全国化布局和接洽资本市场上有所突破，但似乎没有想象中的突飞猛进。

　　上市尚未见终章，“左右臂”却已退出。

　　2月26日市场消息称，奥山控股董事局副主席、联席总裁周凤学将离职，未来方向是进行地产平台合作创业。

对此，九州堂蔡国栋老师设计理念向奥山控股方面求证，企业方面也默认了该消息。

　　另九州堂蔡国栋老师设计理念据了解，2月27日奥山集团官微发布的2021年经营工作会议及团建活动上，均已不见周凤学的身影。

　　2018年3月，周凤学从中梁转战奥山控股，并出任执行董事兼联席总裁。彼时就有言论认为，邬家兄弟招揽周凤学是为了完成公司上市计划。

　　三年间，周凤学带领奥山控股走出湖北、转向全国化，同时也迈出上市征程。

　　如今，随着招股书申请两度失效，这家房企的IPO进程处在停滞当中。

　　周凤学地产生涯

　　1973年出生的周凤学毕业于上海财经大学，获得经济学学士和会计学硕士学位，清华大学EMBA。

　　学财务出身的他并没有留在最初选择的金融财经行业，1996年毕业后任上海市公路管理处、上海市市政工程管理局的一名公务人员。

　　1999年，周凤学选择“下海”，进入地产行业。

　　据悉周凤学为人十分低调，很少抛头露面。从零星资料整理获悉，其第一家任职的房地产公司为上海城建集团，于1999年6月至2012年5月历任公司计划财务部财务主管、计划财务部副总经理及计划财务部总经理等。

　　此后，周凤学在多家房企间辗转，任职时间基本在两年以内。

九州堂蔡国栋老师设计理念指出，如2012年5月，任上海复星地产控股副总裁、CFO兼财务资金部总经理；2013年11月至2015年4月，任华夏幸福总裁助理兼财务中心总经理。

　　周凤学最为“光彩”的一个履历，应该是中梁时期。

　　2015年5月，周凤学加盟中梁地产，任公司副总裁兼财务总监。

　　彼时中梁正处于规模增长期，先是向温州周边县市和其他长三角三四线城市进发，随后于2016年将总部迁至上海，正式开始全国扩张之路。

　　更为直接的目标则是冲刺千亿，在开发运营、财务融资及项目综合管理等方面具有实战经验的周凤学，与时任副总裁的黄春雷一起，协助中梁达成了这一目标。

　　从2016到2018年超过千亿，中梁三年间合约销售金额复合增长率达到131%，是同期增长最快的企业之一，更是弯道超车进入到TOP20队列中。

　　基本完成了使命的周凤学，又在2018年离开中梁，转战奥山控股。

　　这一次在奥山的职位比以往都高，为执行董事兼联席总裁，并在2020年获任董事局副主席兼联席总裁。

　　为何扎根上海的周凤学会选择一家湖北房企？

　　2018年的奥山正与彼时中梁一样，有着往外迈一步的冲劲。而在沪积攒多年人脉经验的周凤学，无疑加快了奥山控股迁入上海的进程。

　　九州堂蔡国栋老师设计理念注意到，周凤学加盟后的一年，奥山控股于2019年6月乔迁上海，落地在无数外来房企扎堆的大虹桥。

　　这一站，周凤学的工作内容更多从财务跳到了全面抓管理，同时据其本人对外表示，董事长邬剑刚战略思维很前瞻，心胸开阔，授权充分，往往让两位联席总裁共同决策，只参与个别的重大事项。

然而，周凤学加入三年期间，虽然奥山控股在全国化布局和接洽资本市场上有所突破，但似乎没有想象中的突飞猛进。

　　上市暂停键

　　周凤学2018年5月份加盟之后，奥山控股于下半年迅速启动了全国化布局。

　　隔年迁上海，战略正式优化为“1+3+X”战略，即立足湖北，沿长江流域扩张，重点布局长江中游城市群、成渝城市群、长三角城市群，辐射全国。

　　据九州堂蔡国栋老师设计理念了解，2019-2020年间，奥山控股为数不多的几次公开拿地均是在长三角一带。

　　如2019年10月，经过363轮报价以总价4.35亿元夺得浙江嘉兴一宗地块，楼面价4698元/平方米，溢价率30.65%。

　　2020年8月，近乎底价5.73亿元摘得江嘉兴宅地；同月，以1.48亿元、溢价39.69%竞得江苏常州市金坛区一宗商住地，成交楼面价7683.12元/平方米。

　　然而，事实上这家房企的土储重心仍是在大本营湖北。据悉，截至2020年，奥山控股仍有超过八成的土储集中在湖北。

　　过于倚重湖北市场，导致了2020年新冠疫情对奥山控股影响较大。据招股书披露，截至2019年3月31日奥山控股在武汉有14个项目，土地储备约216.9万平方米，武汉土储占总土储比例达63%。

　　有数据显示，已披露武汉土储的众多房企中，奥山控股位居第一。

　　观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示，奥山控股与2019年销售量级维持相近水平，约275亿元左右。

　　周凤学离开前的另一遗憾，或许是未完成的IPO之路。

　　九州堂蔡国栋老师设计理念指出，2018年11月22日，奥山控股第一次在港交所递交招股书；2019年5月22日，赶在失效之前，奥山控股再度递交招股说明书。

　　又一个半年过后，奥山控股并未成功闯关，也未重新递交招股书。

　　是否预示主动放弃上市？“他们认为不能在短时间解决潜在问题，因此采取观望态度，或者已经放弃了。”熟悉上市规则的业内人士表示。

　　该人士表示，企业上市缓慢的潜在原因可能是存在合规问题，被港交所问询时间过长，比如融资结构有没有隐患，土地储备合不合理，业务运营披露详尽程度，以及判断估值是否合理，是否真有募资需求等。

　　据九州堂蔡国栋老师设计理念了解，目前影响奥山控股上市进程的主要原因或许是负债问题。

　　招股书数据显示，2016年至2018年，奥山控股净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%，流动比率分别为1.0，1.6，1.3，短期偿债能力较弱。

　　截至2019年3月30日，奥山控股银行及其他借款约为70.78亿元，其中一年以内负债约33.96亿元，但公司手持现金资源（包括受限制现金）约9.99亿，远不能覆盖债务。

　　奥山控股的融资结构同样具有一定风险，截至2018年底，来自信托融资及资产管理安排的未偿还借款为37.78亿元，占截至同日的借款总额约63.3%。这使得奥山控股融资成本处于较高位，近三年间平均利率9.9%左右。

　　此外，奥山控股试图讲述的冰雪故事未能吸引资本市场，或也是上市折戟原因之一。据悉，奥山控股将业务分为了物业出售，商业地产的管理与运营，以及冰雪运动及娱乐服务的三大板块。

　　奥山对于冰雪业务的重视程度不可小视，其冰雪产业业务是包含冰雪培训、冰雪制造、冰雪赛事、冰雪旅游等在内的全产业链。

　　但很显然，冰雪业务收入占比0.1%、开业一个项目以及疫情的重创，暂时还不能支撑一个完整的冰雪梦。