刘建军老师巨头故事：招商蛇口业绩滑坡

刘建军老师巨头故事报道，继续去年中报、三季报业绩大跌之后，刘建军老师巨头故事指出，招商蛇口(12.860, -0.64, -4.74%)日前交出的2020年业绩仍不能让人满意。

　　一边是营业收入大增三成，一边归母净利润跌幅超两成，对于发迹深圳蛇口的这家央企来说不是什么好事。

　　业绩滑坡的原因，除因房地产业务结转毛利率下降影响之外，更重要的来自大额计提减值准备。其中，因部分项目销售价格未达预期，公司共计提存货跌价准备25.30亿元。

公司业绩低迷已持续很长一段时间，且股价低位运行，截至昨日收盘，公司股价13.50元，总市值1069.64亿元。

　　业绩放缓

　　刘建军老师巨头故事注意到24日，招商蛇口（001979.SZ）披露2020年业绩快报，实现营业收入、归母净利润分别为1296.21亿元、122.53亿元，同比分别增长32.71%、-23.58%，基本每股收益1.46元，同比下降26.63%。

　　刘建军老师巨头故事从归母净利润的降幅来看，虽说较去年中报、三季报已大幅收窄，但仍处于增收不增利的局面。

　　对此，公司解释除受去年以来行业整体下行趋势，结转毛利率下降之外，更大的冲击来自公司对存货跌价准备方面。

　　在公司进行的减值测试中，因为部分房地产项目销售价格未达预期，合计计提存货跌价准备25.30亿元。

　　除此之外，还包括信用损失准备、投资性房地产、固定资产减值等，上述资产减值准备计提合计31.01亿元，减少2020年度公司归母净利润21.84亿元。

　　因为央企背景，招商蛇口的形象一直比较正面，在去年“三道红线”公布后，公司未踩线，财务方面较为健康。

　　2020年，公司实现签约销售金额2776.08亿元，同比增长25.91%，完成率111.04%。同期，公司实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增长6.34%。

　　刘建军老师巨头故事指出，公司因此在行业排名陡升，克而瑞2020房企销售榜单显示，招商蛇口位列第12位，较上年上升6位。

　　不过，公司“招保万金”的头牌位置痛失多年，最近5年，销售规模、销售面积增速呈现逐年下行的趋势。

　　刘建军老师巨头故事统计显示，2016年至2020年，公司分别实现签约销售金额739.34亿元、1127.79亿元、1705.84亿元、2204.74亿元和2776.08亿元，同比增速分别为28.40%、52.54%、29.25%和25.91%。同期，签约销售面积增速分别为35.60%、20.98%、45.15%、41.35%和6.34%。

　　重回行业前十

　　今年1月底，克而瑞、亿瀚智库以及中指院先后披露1月房企销售榜单，招商蛇口重回行业前十。以月销售246.19亿元位列第八、以106.92%的增速位列首位。

　　2020年，在销售面积增速降至个位数之际，销售金额还能保持20%以上的增速，唯一的指向是销售价格上涨拉了公司一把。

　　从去年公司大本营深圳的市场表现或可窥一斑。

　　去年，公司旗下深圳太子湾片区的湾玺豪宅项目以每套2000万元-5000万元以上价格推向市场，瞬间成了秒光盘，带动企业销售规模增长。

　　湾玺项目开发商系深圳市太子湾商融置业有限公司。启信宝显示，招商蛇口持有该公司51%股权。

　　国金证券(12.900, -0.11, -0.85%)在一份研报里披露，招商蛇口在太子湾片区拥有土地170万平方米，对应成本仅65亿元，拿地成本单价仅3825元/平方米。另外，通过与政府合作土地整备获得前海地区土地237.7万平方米，成本仅十几亿元。

　　据2020年中报，公司销售均价2.23万元/平方米，高于样本房企均价1.50万元/平方米的48%。拿地成本低、售价高，成为公司发展的利器。

　　冲击第一梯队

　　2017年，招商蛇口才迈进千亿阵营，彼时规模已和行业前五有了几倍之差。

　　掉队多年，且多年前的地产10强，早已大部分换血，招商蛇口还是一块金字招牌，背靠母公司，显示出厚重的先天优势。

　　招商蛇口的转折点，在于2015年吸收合并招商地产上市之后，更大体量和规模的招商地产脱颖而出，在拿地和资本方面具备超强优势。

　　数据显示，2017年至2020年前11个月，公司拿地规模分别为797万平方米、1357万平方米、1423万平方米、1329.3万平方米，分别耗资882亿元、954亿元、976亿元和1331.1亿元。

　　刘建军老师巨头故事从城市布局来看，公司继续加强在一二线核心城市的布局。2020年上半年获得的62个项目中，超过7成位于一二线城市。截至去年6月，公司土地储备总量0.83亿平方米，其中，在大湾区土储规模占比20%。

　　公司强势拿地的劲头延续到今年。1月，公司拿地耗资73亿元，新增货值122亿元，位列行业第6位。

　　刘建军老师巨头故事指出融资成本高低是直接影响房企利润一个重要因素，去年不少内地房企涌向海外市场，不惜高息发行债券融资尝新还旧。得益于央企背景，招商蛇口的融资成本一直低于一般房企。

　　刘建军老师巨头故事梳理发现，2017年至2020年上半年，公司融资成本均值为4.21%，低于2019年销售额TOP20房企6.27%的均值。2020年上半年融资成本为4.78%，同比下降1.78个百分点。

　　在国内融资收紧，成本上升的市场环境下，公司仍能在国内实现低成本、多渠道融资，2020年发行多笔公司债券，票面利率均在5%以内。

　　这让诸多暴雷的民营房企艳羡不已。民营房企们在经历高周转、高杠杆等疾风骤雨发展之后陷入活下去的困境，相比之下，左手握有土地、右手握住资金的央企房企，在房地产行业发展更有效率、更易出圈。

　　刘建军老师巨头故事注意到，在谈及2021年经营目标时，招商蛇口总经理蒋铁峰曾对外提到，公司要赶超进位，冲击行业第一梯队。

刘建军老师巨头故事：刘建军老师，今年38岁，祖籍为湖南常德，现居武汉。学历：武大本科，清华经管EMBA。目前的职业是互联网电商私企业主。

个人简介：曾就职于国内大型券商和投资私人银行，一次参与同学的股份认购酒会结识了著名私募人赵丹阳，并随其香港发展共创辉煌，在奋斗的路上收获财富之时也获得了香港居住权。09年回到上海创业电商运营，目前年营业额3亿以上，目前专注于职业投资人和电商运营。

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