何敏德经济学者：33家千亿房企市值仅百亿

何敏德经济学者：33家千亿房企市值仅百亿

何敏德经济学者 何敏德经济学者论述 何敏德1978年生人，江苏苏州人士，毕业于人民大学金融系，其在校期间就阅览及研究了国内外投资市场的各大经典著作，在校期间就被冠以“金融小才子”之称号，何敏德在人民大学大三大四期间连续两年参加“全国金融杯模拟炒股大赛”中斩获季军和冠军，当时轰动一时。

在校期间，何敏德为后期在投资市场叱咤风云打下了牢实的理论基础，在其毕业之前就有相应的各大证券公司和机构高薪邀请何敏德前去企业做操盘手，敏德深知在学校他虽然已很出名，但是没有上过战场的将军称不上是一名合格的将军，所以当时毅然决然的选择了一家拥有战绩辉煌的有着成熟操盘团队的机构去上班，从2000年开始，何敏德在这家机构两年时间，从一个小操盘手蜕变成了主操盘手，真正的从一个具有丰富的理论经验的投资者蜕变成了一个成熟的让市场闻风丧胆的实战操手。

销售额和市值，终究哪个是评价房企价值的标尺？

一边是不时攀升的销售金额，另一边是持续低迷的市值，不少年销售过千亿的房企，市值仅在百亿边缘彷徨。

第一财经统计显现，2020年销售过千亿的房企中，有33家的市值仅为几百亿，其中17家的市值缺乏200亿，最少的一家仅有约80亿钱。

在人们购房诉求仍然高涨，中心城市房价屡控屡涨的背景下，地产股的崩塌显得格外魔幻。

有房地产业内人士感慨，房企挣的钱不是钱。而多家房企的控股股东也不时经过增持等计划护盘，以此向资本市场展现企业价值。但是，地产股的热情一直无法被点燃，资金关于地产的悲观态度仍旧占主流，难道市场真的错了吗？

破净，千亿房企的集体为难

依据克尔瑞数据，2020年我国百强房企完成销售操盘金额15350.3亿元，较2019年增长13.3%；完成销售全口径金额17186.8亿元，较2019年增长12.4%。

近5年来，“增长”是房企销售范围不变的趋向。由于房企整体销售金额的持续增长，各个梯队的房企入榜门槛均有不同水平的提升。从十强到百强，销售金额在近5年间均完成翻番。

“千亿俱乐部”也在不时纳新，从2016年起，销售额超千亿房企数依次为12家、17家、30家、34家、43家。销售额在3000亿以上的房企从仅有恒大（03333.HK）、万科（000002.SZ）、碧桂园（02007.HK）3家，扩大至2020年的9家。居首位的碧桂园更是在向着8000亿不时迈进。

截至2月23日收盘，在43家破千亿房企中，有33家房企市值未能到达千亿，27家房企市值不及500亿。其中，融信中国（03301.HK）的市值为95.2亿，是“千亿俱乐部”中市值最低的，且是独一一家市值不及百亿的房企。

和地产股的整体趋向分歧，千亿房企也难免堕入“破净潮”中。43家千亿房企中有半数房企破净，远洋地产（03377.HK）和富力地产（02777.HK）的市净率缺乏0.5。

爆雷，风险仍未完整释放

“资本市场关于房地产的估值是合理的。”有地产行业剖析师对第一财经记者表示，“这是一个高风险的行业，它不时进步的销售范围从哪里来？就是从高负债和高周转这两个方面而来。因而就存在双重风险，一旦周转慢了或者一旦不允许加高负债，风险都会上来。”

依据贝壳研讨院数据，自2017年起，房企偿债范围呈现直线上升趋向，偿债压力加剧。2020年，房企偿债范围约为9154亿元，同比增长28.7%；2021年到期债务范围估计将到达12448亿元，同比增长36%，历史性打破万亿大关。由于房企债券融资发行中期集中在3~5年，因而房企将在后续的3~5年内继续背着繁重的债务担负，承当较大的现金流压力。

高负债的风险曾经开端显现。接连呈现爆雷现象的泰禾集团（02007.HK）、福晟、华夏幸福（600340.SH）均受高负债所累。深陷债务窘境后，资本也在快速撤离。目前，泰禾集团的市净率为0.45，市值为78.9亿元；华夏幸福的市净率为0.6，市值为290亿元。近半年来，泰禾集团和华夏幸福的股价已累计下跌了38.66%和57.01%。

对高负债的限制来自于外部监管。“三道红线”政策发力已半年有余。在“红线”的高压之下，房企投资被迫降速，降杠杆、去负债成了当下整个行业开展的主要命题。同策集团董事长孙益功在2020中国房地产金融年会上表示，“三道红线”的确在供给端引发了很多变化，房企买地的热情一切降落，越来越多的企业把项目股权拆分出来降低负债率。

降速，生长空间受限制

同策研讨院在报告中称，不少头部房企在2020年调整了此前的范围优先战略，不提范围增长目的，以至下调目的。如万科提出做好精益运营，提升运营效益；新城控股（601155.SH）将重心转为提质，销售目的同比下调9%。

“三道红线”试点之初，“控范围”“重利润”“慎重扩张”“不以范围为首要目的”等措辞即已呈现在多家房企的2020中期业绩交流会上。据理解，“三道红线”的政策范围将在2021年进一步扩展，从原先的12家房企扩增至30家。随着“红线”的掩盖范围逐步扩展，地产行业也将正式辞别范围高速增长时期。

对高周转的控制则源于内部管理。关于遭到融资限制的房企而言。“高周转”成了加快回款、提升收益、盘活现金流的重要途径，但能否坚持住较高的周转率则考验着房企的运营才能和销售才能。

纵观A股市场的房企数据，不少房企的存货周转率存在逐年降低的趋向。从近三年及一期的存货周转率来看，泰禾集团从0.15到0.02一路走低。而多数房企存货周转率的降低呈现在2019年度到2020年三季度之间，如华夏幸福从2019年度的0.22大幅降至2020年三季度的0.14，中南建立（000961.SZ）从0.4降至0.22，大悦城（000031.SZ）从0.34降至0.12，荣盛开展（002146.SZ）从0.33降至0.18，金地集团（600383.SH）从0.30降至0.16，招商蛇口从0.24降至0.11，蓝光开展（600466.SH）、阳光城（000671.SZ）、上实开展（600748.SH）、世茂股份（600823.SH）、保利地产（600048.SH）、首开股份（600376.SH）、滨江集团（002244.SZ）等多家房企均在这一期间呈现存货周转率“腰斩”的现象。而上述在列的房企中，超越六成企业的市净率在0.9以下。

除了“高负债+高周转”双重风险叠加的行业特性外，房企的低估值还来自于政策环境的严厉管控。2020年下半年，全国范围内超越30个城市陆续加码楼市调控政策。年底的银行房贷新规在“三道红线”之上又为房企融资绑上了两条“上限”。2021年以来，宁波、成都、深圳、广州、杭州、北京、上海又依次出台楼市调控新政，强化了购房资历、信贷政策、违规惩罚等多个市场行为维度的标准力度。

“高风险和严控带来的结果是，机构不太可能把房地产企业作为重点的投资对象。”上述剖析人士谈道，“环境限制较大，加上风险不可控，这个行业的高增长曾经不见了，大家对行业没有增长预期。没有增长预期的企业，市值一定会降下来。” 

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