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“周二之约”问法官柳青：房产纠纷如何有效维权？

长江日报大武汉客户端4月9日讯4月11日9时30分至10时30分，长江日报传媒集团“周二之约”问法官专栏邀请柳青法官做客直播间，为大家解答房产纠纷如何有效维权。

柳青是硚口区人民法院汉正街小商品市场人民法庭庭长，汉正街法庭主要负责辖区内的房产买卖、租赁以及建设工程等纠纷的审判工作。近年来，汉正街法庭围绕稳企安商，进商圈设立“调解工作站”，着力打造都市楼宇法庭，擦亮服务楼宇经济的“硚法品牌”，相关做法获最高人民法院肯定；同时，积极发挥“示范诉讼+”效应，推动“无讼社区”建设，将矛盾纠纷源头化解。今年，柳青审理的一件建设工程施工合同纠纷案件入选全省法院优化法治化营商环境十大案例。

直播结束后，柳青法官将作为轮值法官继续留在专栏在线答疑两周。

（长江日报记者陈勇 通讯员邱实 徐彭鹏 海报制作张莉）

【编辑：王戎飞】

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房屋漏水纠纷如何解决？法官给您支支招！

近几十年来，随着城市化进程加快，住宅小区成为人们主要的生活居住点，人员较密集地集中在同一建筑空间，难免会产生摩擦矛盾，房屋漏水纠纷是群众居住中的多发、常见纠纷。

在遇到房屋漏水时，应该如何做，

如何理性维护自己的合法权益？

法官来给您支支招！

先来看看一个案例:

前不久，台山的居民王某发现楼上房屋漏水，墙壁渗水导致自家房屋墙体发霉，家具、地砖等受到不同程度的损坏，故到台山法院来起诉楼上邻居要求赔偿。

被告李某长期在外务工甚少返台，通过法院干警多次的沟通工作，李某才抽空从外地返台解决纠纷。日前，台山法院的劳法官连同社区工作人员、小区物业工作人员一同到原、被告的房屋，在双方到场的情况下对现场进行勘查，通过勘查分析，该楼房属于房屋老化导致的渗漏。

如果按照正常诉讼程序，需要启动司法鉴定程序，费用高、耗时长，不仅会加重常年在外务工的被告的经济成本、时间成本，也不利于原告快速解决房屋漏水问题，为此，劳法官积极引导双方通过调解化解矛盾纠纷，最终，在劳法官与桥湖社区、小区物业工作人员多方联动化解下，王某与李某达成一致的调解结果，原告王某于当天向本院提出撤诉请求。

案例分析

该案例属于房屋老化导致渗漏形成的相邻法律关系。查明漏水的原因是解决本案纠纷的关键，司法实践中，往往通过司法鉴定程序查明漏水原因，从而认定各方责任。但是司法鉴定程序费用高、耗时长，甚至还有可能破坏房屋墙体，也不是解决纠纷的理想方法。本案中，台山法院充分利用社区、物业公司等主体的优势，通过多方联动化解当事人之间的矛盾纠纷，是人民法院坚持诉源治理工作理念的体现。

法 官 普 法

房屋漏水纠纷是居民群众居住中的多发、常见纠纷，不同的漏水起因会涉及不同的法律关系，例如开发商建房时因房屋质量问题造成的漏水形成商品房质量纠纷法律关系、楼上因房屋使用不当导致漏水形成侵权法律关系、房屋老化导致渗漏形成相邻法律关系。

1.商品房质量问题导致的法律适用：在确认是商品房质量存在问题的情况下，在质保期内若渗漏给住户财物造成损害的，开发商应当承担违约的民事赔偿责任。

2.楼上楼下住户因装修房屋、不当用水等造成的房屋漏水的法律适用：《民法典》第一千一百六十五条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”

3.相邻住户因房屋使用时长造成防水材料自然老化而导致渗漏的法律适用：相邻方均无过错，在这样的情况下，要依据查明的渗漏原因来确定责任的承担。

只有明确了相应的法律关系才能明确责任，才能有针对性地解决争端。

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来源：台山市人民法院