澳洲房产代理—澳洲房价

澳洲房产交易中为什么要请律师？

买房是一件较为复杂且需要谨慎的事情，由于买房过程中涉及到很多程序，稍微不注意，就很容易吃亏。众所周知，澳洲拥有悠久的法律发展史和严密的法律体系，房产买卖也有健全的法律程序规范。专业的房产律师在整个购房流程中担当着不可或缺的重要角色，不仅协助买家完成复杂的法律程序，还需要在最大程度上维护和保障买家的合法权益。

一、房产律师的职责有哪些

在澳洲房产房屋买卖过程中，买家律师要告知买家相关的法律权利义务，在客户违约的情况下也必须要告知客户的法律责任。

买家律师在为客户服务时，会为客户提供一份律师收费协议，明确告知客户和律师的关系，双方在该服务项目中的权利和义务，律师所作事项，收费具体标准以及双方的权利义务。客户同意并签署该协议后，会明确双方法律服务合同的成立。

根据相关法律，一般情况下，一个律师只能为一方工作(除非特殊情况并且利益双方明确知情和同意)，必须避免利益冲突。那么买家的律师在该购买合同中，一旦确定为买家律师，只能为买家工作，为买家争取法律权益提供法律服务，不能也不是为卖家或者卖家的代理工作。

买家律师提供的法律服务职责一般包括审查合同，解释合同，提供法律建议，和对方律师要求修改合同等。

二、房产律师在购房过程中的作用

房产律师在购房过程中充当着非常重要的角色，可以给大家提供多方面的帮助，包括且不限于以下：

1、购房问题咨询

在购房过程中，买家可以就所遇到的问题向房产律师咨询，比如印花税该如何计算、需要准备哪些相关文件、如何正确填写表格以确保符合法律、法规的要求。在这些咨询中，房产律师就是最可靠的伙伴。

2、房产交割

澳大利亚对房产转让证书的要求较高，如果稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。房产律师可以帮忙减少或避免法律纠纷。比如在房产交割当日，买方律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。除此之外，房产买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。

3、房产律师可以发现可以预测可能会出现的问题

通常来说，经验丰富的房产律师，可以预判购房过程中可能会遇到的问题。房产律师会在签署购房合同之前，就房屋买卖合同提出相关的法律意见，最大限度帮助买方排除不利的条款，让买方“有备无患”。

4、房产律师会参与合同的审查和协商

房产律师可以参与购房合同的审查，从以专业的角度尽可能排除合同中可能存在的陷阱。另外，房产律师会根据买方的情况，来协助与卖方协商。

5、律师具有威慑作用

正如同大多数人对律师都有种“敬而远之”的感觉，律师是可以给人压迫感的。这是因为律师是国家承认的具有特殊地位的，他们对国家法律非常熟悉，在必要的时候，还可以以法律手段来回击。因此在房产交割时有了律师，就会给“对手”一种无形的压力。如果在房产交割中一旦出现问题，可以律师的名义出具律师函，解决原本要诉讼才能解决的问题。、

三、律师怎么请？房产律师和过户师有什么区别？

有些人在澳洲买房的时候，对房产律师（solicitor）和房产过户师（conveyancer）没有什么明确很清晰的概念。虽然两者都有做房产过户的资质，但是实际上还是有一些分别的。

在学位上，房产律师完成了系统化的法律课程，拥有至少法学方面的法律本科、或硕士或更高的学位，并通过专业的律师职业实训（practical legal training）后才可以正式获得执业资格。从时间上来说，房产律师一般要通过很多年的法学学习才可以正式执业。相对而言，房产过户师则是不需要具备法学专业法律背景的，只需要完成所居住州的房产过户相关课程，大约2年左右就可以注册成为过户师。

另外，房产律师处理澳洲房产法相关事务时没有地域性限制，并且可代理可以处理全澳的房产相关的全流程法律事务。操作流程会更加严谨，从合约审阅、产权查册，直到完成全部房产过户的法律程序。过户师则会有区域的限制，即过户师不能跨州处理房产过户。比如你在新州居住，但想在昆州再买套房产，新州的过户师就不可以为你跨州处理昆州的房产过户。

另外，还有个很多人容易被忽略问题——的购房合同衍生问题。在购房时，往往会产生很多衍生问题，比如婚前的财产协议等。作为能跨多领域工作的律师而言，他们能够给出客户更全方位的建议。比如如何在购房的同时保护自己的财产等。

在处理房产问题时，房产律师经验丰富，而且对购房过户等操作流程更加严谨，除了可以为客户审核和解释复杂的买卖合同、物业报告，房产律师更擅长找出对客户不利的条款，进而通过专业的法律知识和谈判能力，与对方律师进行交涉，提前防范并扭转对客户不利的局面。在澳洲，很多购房的合同是相当复杂的，如果里面有出现“‘陷阱条款’”的话，若不在签署合约前解决，之后会产生很多不必要的麻烦，还可能涉及高昂的时间成本和金钱损失。

三、真实维权案例

案例背景：

近年来，悉尼房地产业曝出的建筑质量丑闻可谓是接二连三。继Opal Tower和Mascot Tower的楼板开裂事故之后，位于悉尼的另一楼花公寓项目也因建筑原因，在买家签署购房合约的5年以后仍迟迟未能获批入住许可证进入物业交割程序。

案例核心问题：

获批入住许可证的延误令买家陷入了两难局面。一方面，根据购房合同条款规定，由于开发商已完成了该项目的分契式物业注册（Registration of Strata Plan），买家无法以合约逾期（Sunset Date Clause）而主张终止合约，日落条款因而也无用武之地。

另一方面，入住许可证（Occupation Certificate）的获批遥遥无期，导致买家始终无法完成物业交割合法入住。

同时，由于建筑原因可能带来的风险，买家在向银行申请购房贷款时一直受阻，也无法找到愿意接手的新买家，在可预测的将来，该处房产再度转售的机会也很渺茫，买家深陷此“问题公寓”漩涡，十分无助与绝望。

在合约签署的5年后，开发商向买家提出更改合约协议书，要求同意再次延长成交日期，其在电邮中再三向买家保证说明，开发商一定可于此限期前获批入住许可证并完成交割。但买家因为该楼花成交日期的一再延误, 已对开发商失去了信心; 加上坊间对此公寓的各种传闻及买家自身因素, 强烈要求终止合约。

解决方案：

为保障客户作为买家的合法权益，买家律师在仔细研读开发商提出的更改合约协议书条款后，拟定了两条关键性限定条款，并进一步要求加入协议书中。

在坚持不懈与开发商律师进行反复沟通协商、多轮修改完善后，买家律师终于成功说服其将有关限定条款加入更改合约协议书内。而正因为這有了两条新加入的限定条款的保障，买家顺利地终止了合约，并取回了所有的定金及利息退款。虽然维权过程漫长，但最终取得了一个圆满的结局。

本文来自澳洲房产网

澳洲房产中介巨头中国公司“爆雷”：账上只剩下1万多元

记者/杨宝璐 邓慧元

编辑/刘汨 宋建华

金天佑鞠躬道歉

8月17日下午，北京财富金融大厦30层，澳信集团北京公司的负责人Maggi走进会议室，在那里，有着100来位澳信的客户，和从下午就一直呆在会议室里做解释的澳信中国深圳总部的负责人金天佑。

这是澳信中国成立的第10个年头。澳信集团是一家澳洲房产代理公司，创始人兼CEO是Joseph Zaja，其中国业务由深圳澳信投资公司运营，法定代表人为金天佑。根据澳洲安全与投资委员会官网上的企业信息，金天佑曾是澳洲澳信集团的股东之一，占股50%。

相当长的一段时间里，澳信是澳洲房地产市场的龙头企业，前几年业务好的时候，一年能卖出3000套公寓别墅，但今年8月，数百名中国投资者发现，自己的购房款项并没有用于投资在澳洲房产上，而澳信中国的账上只剩下了1万多块钱。

澳信CEO称中国市场崩盘

海外地产公司“爆雷”

这是金天佑的至暗时刻。8月17日下午，100多位客户齐聚澳信北京公司的办公室，等他给大家一个解释。在他现身北京的两天前，深圳的客户已经在平安金融中心的办公室堵截过他一次，在传出来的视频中，金天佑低着头，连声道歉，但并不能抵消客户们的愤怒。

目前，奥信在深圳、北京、上海三地的办公室，已陷入业务停滞状态。

这场风暴在几个月前便开始酝酿。从六月起，就有客户发现打进澳信的钱款去向不明——购房款没有打到开发商账户里，而交钱参加澳信组织的业主去澳洲当地的“考察团”旅行，也迟迟没有出行。

罗莉（化名）发现自己的投资款出了问题，已是8月15号。澳洲普亚律师事务所发来邮件，要求她尽快打款，她跟律师沟通后才发现，律所根本没收到她的首付款。而这时，距离他们分两次将房款首付打到澳信中国公司的指定账户上，已经过去了两个多月。

因为想让孩子出国读书，罗莉夫妇早早就规划，要去墨尔本买一栋房子。在网上找了数家海外置业机构之后，他们选择了深圳澳信公司。

“别的中介约我去谈，都是去麦当劳，澳信至少有自己的办公室，我觉得比较正规。”罗莉告诉深一度记者，当时，销售给他们推荐了一块地，在买完土地之后，开发商将在这块地上为他们盖属于自己的房子。

一般来讲，在澳洲买房子，首付款只需要缴纳10%，另外，还要付中介费、律师费以及印花税。在房子盖好之后，再缴纳余额。但销售告诉萝莉，澳新公司正好有一个促销优惠政策：“两种付款方式，一种是分两次付，一次付一半，收房之后可以帮我们出租3年，每年5%的回报，连回报明细都列得很清楚；第二种是付全款，可以包租5年，多了2年，回报率也是5%。”罗莉解释道。

按照销售的说法，这是他们的重点打造项目，精装修。最终，罗莉选择了第一种付款方式，分两次给指定账户打了180万元人民币。

今年6月，销售又告诉她，公司组织了另一场活动，只对业主开放，一个为期9天的“考察团”，带他们免费去澳洲参观，还能看一下自己买的土地和房子，保证金为每人20万元。罗莉想，买了地还从没实地去看过，就跟丈夫一起报了名。

销售没有告诉她，“保证金”到底是什么，罗莉以为，就像平常出国所需的资金冻结一样，但这40万，却不是在银行冻结，而是打给了澳信的指定账户，换得了一张收据。

7月7号本是出团的日子，但罗莉夫妇却一直没等到出团通知。销售告诉罗莉的丈夫，因为没有凑够出团人数，这个考察团取消了。但一个多月后，40万保障金却没有打回到罗莉的账户上，她这才反应过来，出事了。

客户提供的合同和打款凭证

“钱都去哪儿了？”

“澳信出事”的消息传开后，客户们相互沟通信息，问题才终于浮出水面。另一名北京澳信的客户为自己的母亲报名了7月7号的考察团，出事之后，他的母亲直接去了深圳总部讨要说法。

“每个团一开始说是10人，7月两个团，最后都没成行。”罗莉的丈夫说。

澳信的高管早一步嗅到了危机。8月6号，北京、上海、华东分公司三位负责人去深圳总部了解情况，得到的消息却是，公司连续几年亏空，共计金额3亿多人民币。之前澳信因筹备上市，从内部筹得的4000多万上市基金也不知去向。

8月16日，澳信北京负责人Maggi在办公室里向讨钱的客户解释情况。Maggi告诉客户们，在2017年，澳信筹备上市时，金天佑曾大力扩张，租赁豪华办公室、增加雇员，向二三线城市拓展。高管们曾劝他不要盲目扩张，但金天佑没理会。

当天，Maggi向客户提出，北京、上海等几家大的分公司高管正在积极谋求解决方案，其中一个解决途径，就是找其他资本收购，但客户们对这个解决方案疑虑重重，“谁会接手3.6个亿的负债？”

在众多疑点中，最让客户们没法理解的，就是“钱都去哪儿了？”

17日下午，金天佑从深圳来北京。“你先告诉大家，你到底有没有拿钱去搞p2p？”会议刚开始不久，客户就打断了金天佑的道歉。

根据客户们汇总的转账记录显示，不少人的购房款、定金和“考察团”保证金，都打到了金芳、金美玉、吴亦洞、黄道湘等几个私人账户上。其中，金芳和金美玉是金天佑的姐姐。客户们质疑，金天佑通过亲友账户，转移私吞了客户的钱款。

金天佑坚称，他没有去搞p2p，也没有侵吞客户资金，亏空的原因，仅仅是因为经营不善。他承认，公私账没分清，是他的管理失误，但这几个名下账户的往来资金，都用于企业经营，“发工资、支付办公租金什么的”。

金天佑称，由于摊子铺得太大，“几乎一个月要亏损上千万”，但他并未给出详细报表，且深圳公司的财务主管已经离职。Maggi则告诉客户，在澳信工作7年，她从未见过公司报表，只是对澳信北京公司的成本有个大概估算。2017年，她曾想让澳信北京公司独立经营核算，向金天佑要一份报表，但金天佑只给了她一份模拟财务报表。

高管逼宫下“罢免令”

17日，是澳信北京公司在财富金融大厦租赁办公室到期的最后一天。据了解，北京公司的办公室租金已经用光，最后这个月用的是押金款项维持。

这个曾试图依靠上市来挽救命运的公司，在投入了大笔费用之后，最终还是走到了拉闸关门的时刻。

金天佑试图补救。他提出，澳信中国公司尚有部分佣金还没收回来，如果这些佣金收回来，将优先退还给客户，并希望能将北京澳信公司进行重组，由各位客户担任股东，独立核算，公司盈利将偿还客户的资金。

但客户们对这张“大饼”显然不感兴趣。他们更关心的是，客户的钱都去了哪里，还能不能要回来。

16日凌晨，澳信澳大利亚总部发表声明称，澳信集团（澳洲）与深圳澳信投资咨询有限公司终止合作伙伴关系，并将此事报告给澳大利亚相关部门。澳信集团（澳洲）对问题的初步调查发现，金天佑的行为与澳洲15个地产项目中的约130笔交易有关。澳信集团（澳洲）未持有任何与这些交易相关的资金。

但在17日的见面会上，金天佑解释，澳信集团（澳州）与他作出切割，是他们单方面的决定。不过，他早已知晓并签字同意，此举是为了保全澳洲澳信公司，以期东山再起。

下午，Maggi进入会议室里，当着客户的面打开手机免提，跟上海分公司高管Stella进行沟通。Maggi称，澳信高管希望联合起来，直接跟澳洲澳信对话，并帮助客户讨要资金，挽救澳信中国公司。她拿出澳信北京公司的一份声明，希望金天佑签字，将管理权移交给高管。

客户们对Maggi的意见表达了赞同。实际上，在客户群体中，分歧一直存在。一部分客户主张走法律途径解决问题，另一部分客户则认为，应该给金天佑一点时间，让他自己想办法融资，不要“把雷点爆”，而Maggi的方案似乎是解开这个局中的惟一出路。

金天佑把头埋进手里，那手指上沾着红红的印泥——除了要求他讲明资金去处，客户们挨个要求他签署个人欠条。“尽管知道他要是破产了，签欠条也是白签，但不能不签。”数名客户说。

拉锯一直持续到凌晨一点多。客户们不放他走，要求他交出银行卡帐号和密码，写下授权书，并张罗着找审计单位查账。

稍前，在另一间办公室里，金天佑面对媒体表示，由于2016年澳洲政策调整，他们的业绩就已下滑，出现亏损，但只有几千万。“当时想找资本融资”，金天佑说，但最终，融资没有成功。“到2017年时，觉得前景还可以，就又想扩张经营，增加美国业务部。”

金天佑称，2017年的扩张，主要是在上海、北京增加了写字楼办公场所，以及在其他城市开办了一些业务点，人员增加了10%到20%。

澳信的市场推广广告

海外断贷的澳洲楼市

金天佑所说的政策调整，是指2016年4月澳州四大银行收紧海外贷款。

在澳洲做地产中介的林先生告诉深一度记者，在澳洲，澳信的确是一家比较大的企业，目标客户主要是海外市场。政策出台后，对澳信这样的公司而言，影响确实比较大。由于外国投资者不能在澳洲买二手房，只能买新房，“政策一出，很多投资者意识到自己将来是没有能力交割的，所以就放弃了之前的置业计划。”

目前，中国人在澳洲投资房地产，主要是在悉尼和墨尔本。一位去了澳州移民的华人告诉记者，墨尔本市中心，一间两室一厅的公寓，大概在250万人民币以上，悉尼则要更贵一些。

不少人买房是为了子女留学，靠近市中心和学校附近的房子会比较抢手。在澳洲房地产市场，有着“七年翻一番”的说法，“其实这个说法是基于澳洲的二手房市场得出的结论。”林先生说，但不可否认，澳州房产投资的确火了起来，从2014年起，越来越多的人考虑到澳州进行房地产投资。

“如果一个国家房地产市场大多数是被海外投资者掌控，其实蛮危险的，就相当于一个气球，不知道什么时候就爆掉，所以澳州四大银行收紧海外贷款，其实是希望能够以理性的方式、基于当地的需求而发展。”林先生说。

着急的不仅仅是中国的客户，还有澳州的相关律师事务所和开发商。林先生告诉记者，澳洲本地的房地产中介在收取房款时，通常要求客户支付到信托账户里，再转给开发商。至于中间的货币兑换，中介公司则会建议客户通过相关的换汇公司来操作，“我们不会把自己放进去，不会直接跟客户对接（汇兑）。”

但澳信深圳公司把这两项业务都攥在自己手里，截留了客户的买房资金，这让不少律师事务所和开发商的进度也跟着停了下来。

“我觉得（澳信）出事只是时间问题，我入行之后做楼花转让，澳信的交割的问题很严重，就是他交不了东西。”另一位不愿具名的澳洲房产中介对深一度说。

客户们把希望寄托在Maggi和其他高管身上，期待她们能够与澳洲澳信直接对话，解决问题。8月19号，上海奥信的高管stella告诉客户，她正在与澳洲澳信建立联系，期望能在48小时之内找到解决方案。

8月20日，北京澳信的高管Maggi在客户群里发通知，声称自己已正式被离职，接下来，她要为自己维权。“8月20日，北京澳信会正式由金天佑先生亲自关闭，所有公章及相关文件都已交还金天佑先生。”对此，金天佑表示，北京公司只是暂时关闭。

8月23日，金天佑接通记者电话，他表示已经见了一些投资者和债权人，正在统计受损客户人数和金额，下午还将继续跟投资人见面，希望能够引来资本进驻，还一部分债务。

他还让卷入风波中的姐姐金芳录了一段视频。“这件事其实跟家人没什么关系。他们也希望我振作起来，积极地去解决问题。”金天佑说。

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