深圳房产分析 深圳房产市场巨大分化
深圳房地产的3次暴涨，以及对第4次暴涨的分析
一、此次929新政对比
9月30日，祖国75周年华诞的前一天，一早醒来朋友圈被各种刷屏，因为9月29日23：08，深圳住建局等部门联合发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，自2020年以来深圳政府对房价一直严苛压制，这是首次迎来松动并且一上来就是超大力度的宽松，大起大落实在是太刺激了！可以说这一次全国包括深圳一上来就了，是抱着必须快速见效的决心的。
我们看下这次929新政和原政策的对比，对深圳来说已经是15年来最宽松的局面了，所以大家自己看我也不做分析了，结论就是房地产市场肯定会迎来一波高潮。
二、深圳楼市记忆：2次严控与3次暴涨
我是2007年来到深圳至今，期间也经历了不少次房产的买卖，也是深圳房地产市场跌宕起伏的亲历者。下面我以一个深圳普通小市民的视角，结合这次新政回顾总结我对深圳楼市的记忆和理解。
总体来看，近20年深圳房地产市场的总体态势就是一直在时快时慢的上涨，期间政府的态度还是想控制房价增速的，大大小小的降温政策记不清出了多少，怎奈瞻前顾后的政策大部分时间里难以抵挡资本汹涌的浪潮。我印象最深刻的有2次超级严控：2010年的限购和2021年的政府限价；还有3次暴涨，这次我来重点说说。
三、第一次暴涨：应对全球金融危机的救市
2008年美国次贷危机引发了全球金融危机，当时深圳、东莞倒了一大批企业，经济应该比现在还困难，楼市也一片萧条。那时同事带我去看宝中靠海的房子（那时位置还很偏），6000元/平。当中央推出了4万亿刺激经济计划后开始迎来了转折，我感受到的分界点是在2019年春节前后。春节后明显感觉到周围谈论买房的、甚至直接出手的人越来越多。随着经济的快速复苏，深圳楼市也迎来暴涨，我关注的一个新楼盘也就半年时间涨了50%。
第一次暴涨是因为应对金融危机的救市计划，但也正是因为这轮暴涨，深圳政府在2010年9月30日出台政策，深圳楼市正式限购，这是重大的里程碑事件。
四、第二次暴涨：前景乐观加上政策宽松
2015年中央为刺激经济出台330新政，深圳也响应放宽了楼市政策，降低了首付比例和限制。其实和这次929新政相比，并没有出台什么大手笔的救市政策，但就是330新政后，深圳许多片区房价暴涨30%-50%，二手房卖家违约、反价的案例比比皆是。我的感受就是那时大家对买房投资本就热情很高，当时房价低（和现在相比）有上涨空间，因此一有政策就蜂拥而上。
我个人是在2015年年底因为刚需置换了一套大户型，当时的价格和3月份相比上涨了50%，那时很懊悔后知后觉没有提前半年买房，能少奋斗10年。
五、第三次暴涨：实业扶持资金流向了房地产
2020年疫情第一年，因为政府出台了扶持中小企业的经营贷贴息等政策，大量本应扶持中小微企业的低息贷款被套出流入了楼市，深圳楼市竟然在全国哀鸿一片的情况下逆势疯涨，房价冲到了历史最高峰。
当时一边是疫情下的百业萧条，一边是楼市的疯狂上涨，硬生生把深圳本就已经买不起的房价又推高了30%-40%。我那时看着自己房子的报价，实在想不通自己住的房子为什么能卖这么多钱，有人买得起吗？答案是大把人买得起，因为中国经济和资本发展太快了，我楼下邻居就是那时最高点上的车。
深圳政府为了控制房价当年出台了715新政，提高了交易年限等门槛，但根本无法遏制楼市的疯狂。直至2021年2月深圳政府实在受不了发布了二手房指导价，所有中介等机构和网站只能挂政府指导价，不允许显示市场价，后面银行贷款也和指导价挂钩，楼市终于开始冷静下来。
但房子由政府一刀切规定卖多少钱，这是典型的逆市场化政策，把一个充分市场化的行业硬生生压成了计划经济，迟早会被反噬。我把限价最高的豪宅整理了出来给大家增加点谈资，竟然都在南山区：
后面的故事大家也都知道了，疫情一封就是3年，再加上外部局势，房地产市场内忧外困重新洗牌，恒大、融创、碧桂园等高杠杆民营地产商纷纷暴雷，中海、华润、保利、招商等中规中矩的央企上位。
深圳楼市即使已经降到冰点价格腰斩，但仍不是普通家庭能接受的，大家需要承认客观现实：2023年深圳全球GDP排名第9（北京第7、上海第5），是全球13810个城市中的TOP10，可以说聚集了全国乃至全球的顶尖人才和资源，在这种资源高度聚集的城市生活注定是高门槛的，是需要拼尽全力付出代价的。
六、这次是否迎来第四次暴涨？
我不是专业分析师没有数据，只凭个人理解。
1、深圳房价现在是底部，最简单的逻辑就是非常多的房地产项目都是亏损的，这不需要什么专业分析，地产商做亏本买卖是为了阶段性自救，但迟早会把价格定在盈利的水平。
2、房地产名声不好被喊打喊杀，但它的确是支柱产业，能占到总GDP的20%以上。现在房地产、建筑行业一片哀嚎，前段时间被打压太狠了，青年登记失业率已经达到19.5%，如果年轻人没工作，父母又被裁员，那在与西方对垒的严峻形势下一定会出现大问题，最坚固的堡垒都是从内部攻破的。因此必须要扶持保就业。
3、政府的土地财政我没去查数据，但一定是很多城市大把支出就靠着卖地收入，房地产被掐死了政府也没钱了，公共预算支出、居民福利保障都会削减，会造成社会负面情绪的上扬，这是必须要应对解决的。
4、以我工作以来将近20年的生活经验（并非专业经验），买房仍然是普通老百姓最好的保值增值方式，无论阶段性涨跌，长期来看都是稳步增值的。但金融、股市等真的是零和游戏，把资本投机和嗜血展现的淋漓尽致，再加上政府政策也会被资本绑架，遇到事情就不是楼价下跌几成，而是直接破产跑路渣都不剩。当然像恒大这种也属于金融杠杆玩脱了。
5、住房供给不能仅依靠商品房市场，除了城中村、小产权房之外，深圳政府也在大力推进保障房体系，对住房供给形成有力的补充。但这背后需要巨大的财力投入和长期的建设。因此深圳商品房很难降了，并且长期来看会稳步增长，但也不会像过去那样暴涨了。
所以有需求的就上车，想稳定投资的也可以入，但想炒房赚快钱的应该是更难了。
深圳房地产市场未来趋势分析，用数据说话
深圳房地产市场在 2024 年十一黄金周期间的表现堪称亮眼，其显著的回暖迹象为未来市场的上涨构筑了坚实的基础，也提供了极具说服力的数据支撑。以下是对深圳房地产市场未来走势的全面且深入的详细分析：
一、新房市场表现强劲
成交量大幅增长：根据深圳市住房和建设局权威且详尽的数据，2024 年 10 月 1 日至 7 日，深圳市新建商品住宅认购销售量达到了 1841 套，合计 19.18 万平方米。这一数据令人瞩目，认购量较去年同期增长了 664.14%，增长幅度之大超乎想象。例如，在某些热门的新楼盘，开盘当日便吸引了众多购房者蜂拥而至，排队认购的场景屡见不鲜。这种显著的增长清晰地表明，市场的需求不仅正在迅速恢复，而且购房者的入市意愿已变得极为强烈。他们或是为了改善居住条件，或是看准了房地产市场的投资潜力。
政策利好影响显著：深圳市在十一黄金周前精心出台了一系列具有针对性和前瞻性的优化房地产市场的新政，包括优化分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制等。这些政策宛如春风拂面，对市场产生了积极且深远的推动作用。以一位在深圳工作多年但因限购政策而一直未能购房的白领为例，新政的实施让他终于能够实现自己的购房梦想，从而积极投身于购房大军之中。此类政策降低了购房者的入市门槛，极大地刺激了市场需求，为房地产市场的回暖注入了强大动力。
供应量减少：第一太平戴维斯发布的《2024 年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》报告极具权威性和参考价值。报告显示，第三季度内，深圳一手住宅供应面积环比下降 35.6%、同比下降 64.5%，至 58.1 万平方米。供应量的大幅减少，从某种程度上可能会导致更多的购房需求被迫转移到二手房市场。这就如同一场供需的博弈，供应的减少使得市场的天平向需求方倾斜，从而有利于二手房价格的回升。
二、二手房市场活跃
带看量和成交量显著增加：在 2024 年十一黄金周期间，深圳市头部中介机构的二手房带看量和成交量分别达到了 24620 人次和 1314 套，日均值较 2023 年国庆假期分别增长了 22%和 339%。这一数据的大幅上涨，犹如一面镜子，清晰地反映了二手房市场的活跃度和购房者对市场的积极响应。比如，在一些热门的学区房区域，家长们为了孩子能获得优质的教育资源，纷纷提前看房选房，使得该区域的二手房市场热度持续攀升。
挂牌量增加：深圳贝壳平台的数据直观且准确地显示，9 月 30 日深圳新政发布次日，二手房新增挂牌量超过 2900 套。新政后截至 10 月 7 日，深圳二手挂牌房源新增 17.4%，其中涨价房源占比 7%，降价房源占比 8.4%。挂牌量的增加无疑表明市场供应充足，购房者有了更多的选择。这就如同一个丰富的“菜单”，满足了不同购房者的多样化需求。
三、市场信心恢复
市场信心逐步恢复：随着政策的持续发力，市场信心正在逐步恢复，楼市呈现出止跌回稳的良好迹象。市场分析师凭借其专业的知识和丰富的经验预计，这种信心的恢复并非昙花一现，而是将在未来一段时间内持续发挥作用，有力地推动市场的上涨。从历史的角度来看，每当政策对房地产市场进行合理的调控和引导时，市场信心往往能够得到有效的提振，从而促进市场的健康发展。
经济和人口支撑：深圳作为我国重要的经济中心，其经济发展势头始终强劲，犹如一艘高速航行的巨轮，破浪前行。人口的持续流入更是为房地产市场提供了坚实的支撑。根据深圳市商务局全面而精准的数据，10 月 1 日—7 日，深圳 19 个重点监测商圈国庆假期客流量同比增长 34.6%；营业额同比增长 20%。这一数据充分展示了深圳经济的活力和吸引力。随着经济的持续增长和人口的不断增加，深圳的房地产市场有望继续保持活跃，就如同一个充满活力的生命体，不断焕发出勃勃生机。
深圳房价大跌的假象与真相：深圳房地产二十年走势盘点与趋势分析
深圳是中国房价的山巅之城。深圳楼市的一举一动都对全国楼市有着很强的示范作用。特别是最近几年，深圳几乎成为全国房价的领涨者。在房地产业进入多事之秋，艰难选择方向的时刻，研究深圳楼市的历史和未来，不仅关乎深圳本埠，对整个房地产业都有地标价值和指征意义。
▼▼深圳房地产二十一年走势轨迹一览
深圳既是中国城市实力地位的第一阵营，更是房价的排头兵。对于深圳的房地产走势和房价高低，大众太了解、也太熟悉。加上各路媒体和自媒体蹭热点推波助澜，谈论深圳房地产都太过纠结于短期的波动。“一切历史都是当代史”，历史上发生的事情会以新的形式再次出现。如果放宽视野，对深圳本世纪前二十一年的房地产走势作一整体扫描，会发现深圳未来的楼市走向或多或少已经寓含在历史的数据和图表中。
深圳的高房价人所共知，但是查阅深圳楼市历史数据，深圳的房价并非一直如此惊悚。
2001-2021年深圳市新建住房成交均价（元/㎡）
从2001-2014年，深圳房价上涨还比较温和，累积涨幅与深圳GDP和人均收入的增长率是比较相称的。2015-2016年是深圳房地产惊天大变局时期，2015年房价上涨约40%，单价上涨近1万元/㎡；2016年单价再次上涨2万元/㎡；2014-2016年，深圳两年住房单价累计上涨超过3万元。回头来看，2014年可能是深圳工薪阶层购房上车的最好时点，随后两年的暴涨，让深圳房地产与普通市民的关系越来越远。深圳2015年的房价上涨也是全国城市房价历史性大涨的。2016-2020年，深圳房价进入高位平台，涨跌幅较小。2021年，深圳房价再创新高并突破6万元整数关口，后市走向值得关注。
2001-2021年深圳市新建住房价格年均涨幅
房价年均涨幅虽然不与房价绝对高低划等号，却深刻揭示了房价涨幅的历史规律，对未来的房价走势有借鉴意义。深圳二十一年房价年涨幅可分成三个阶段，2001-2005年和2017-2021年前后十年，深圳房价波动不大，年均涨幅在正常范围内。2006-2016年是深圳房价涨幅最离谱时期，涨幅曲线上窜下跳，总体上是大涨小跌。对投资者而言，踩中时点，短期即可获得超额回报。而对刚需客，稍微的徘徊犹豫，都有可能被挤下购房班车。最近五年深圳房价的波澜不惊，涨幅微小，是否预示着深圳房价上涨新的趋势，可以拭目以待。
2001-2021年深圳市新建住房销售面积（万㎡）
深圳基本是个全域都市化的城市，由于土地资源紧张，没有粗放扩张的空间，深圳楼市以集约发育为主。二十一年来，新房销售面积都在大箱体内波动。未来，深圳楼市和上海、北京一样，新房交易逐步萎缩，二手房占据市场主导是必然走势。
2001-2021年深圳市新建住房销售金额（万元）
在宅地开发空间紧缺和新房扩容可能性不大的情况下，深圳新房销售金额基本与均价涨幅同步。以2015年为分水岭，深圳市新房销售金额在2001-2014年和随后数年，增长方式截然两样。这意味着深圳购房门槛的极大提升。
▼▼深圳市2022年上半年楼市最新市场表现
考察房地产业历史是为了更好地指导当下的政策设计与投资置业。2022年上半年，在经济下行和疫情的轮番侵袭下，房地产业遭遇了20多年来最惨淡的半年时光。一直特立独行，房价永不言顶的深圳楼市又会是怎样的一番景象？
深圳市下辖9个行政区和1个新区，总面积1997.47平方千米，建成区面积927.96平方千米。截至2021年，全市常住人口为1350万人，其中户籍人口491万人，非户籍人口858万人。庞大的外来常住人口是深圳人口结构的最主要特征，对深圳房地产需求产生重要影响。
深圳新房成交量规律是上半年弱、下半年强。受地产大势影响，2022年上半年深圳成交16126套新房，同比减少38.3%。近几年同期对比看，2021年上半年深圳新房市场成交量是近几年的高峰，2021年上半年成交26140套。2017年到2020年上半年，连续4年上半年新房成交量不足20000套，其中2017年上半年仅成交10502套。2022年上半年深圳新房成交同比2021年降幅较大，但在最近6个半年交易周期中，今年上半年的新房成交量仍属正常，并不特别偏低。
2022年1-6月，深圳市新建住宅均价71301元/㎡；而2021年上半年同期住宅均价58674元㎡；同比上涨21.5%。由于个别高价楼盘的集中备案，今年6月份深圳新建商品住宅均价72645元/㎡，环比上升15.2%。无论年度同比还是月度环比，深圳新房价格依然保持了极度坚挺的态势。
真正让市场热议的是深圳的二手房市场。根据乐有家数据显示，2022年上半年，是深圳二手房市场2007年以来最差的一个上半年，出现了16年以来的最低谷，上半年全市存量住宅仅备案9965套，同比下跌65%，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。成为深圳历史上最惨半年度二手房市场。
世联EVS平台数据显示，6月，深圳市存量住宅均价为61097元/㎡，环比下跌0.05%，连续8个月下跌，均价同比下跌3.6%，二手房住宅市场似乎明显在降温。
（数据来源：深圳住建局 深圳贝壳研究院）
深圳住建局数据显示，截至6月末深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1个月。年中房企推盘积极性上升，住宅供应达到今年最高值，整体去化表现一般，导致住宅去化成交周期延长。
2022年上半年，深圳新房90㎡以下户型成交4057套，占总量的25.2%；改善型住宅90-144㎡户型成交10981套，占总量的68.1%；大户型产品144㎡以上户型成交1088套，占总量的6.7%。90㎡以上改善性住宅户型成交比例较往年有明显上升。
2022上半年，深圳二手市场成交中，总价200-400万区间的刚需上车型物业，成交占比扩大了3.2%，1000万以上的高总价物业，成交占比从9.5%缩小至8.7%。
2022年上半年深圳楼市，新房改善置业，刚需二手房的需求结构趋势愈发成型。
▼▼深圳市房地产发展趋势及未来房价走势
抛开人为的政策调控，房价的最终涨跌是由市场供求关系决定的，这是经济学的基本常识。在中国房价最高的一线城市中，深圳是人地矛盾最紧张的一个。
深圳是一线城市中土地面积最小，人口密度最高的城市。与北京管辖空间大，上海、广州地处长三角、珠三角平原地区不同，深圳难以利用的山地更多，城市空间拓展的余地不大。再加上作为中国制造业和高科技中心，工业仓储，商办用地占据城市用地的相当大部分，可开发的住宅用地少得可怜。深圳居住用地紧缺几乎是个无解的矛盾，庞大的人口居住需求，微小的宅地供应，决定了深圳的房价上涨是长期性刚性动力。
深圳房地产除了土地供应稀缺外，用地结构也非常失衡。少量的用地指标大部分给予了商服办公和工业仓储用地。2020年以前，深圳市宅地供应面积与需求缺口比起来，几乎可以忽略不计。2020年后深圳市住宅用地供应与前些年相比，有了翻天覆地的变化。住宅用地的爆增激活了深圳新房市场，即使在疫情这两年中，深圳新房也呈现量价齐升的喜人画面。
华为东莞松山湖总部
深圳一反常态加大住宅用地供应，除了平抑高房价，缓解民生压力外。过高的房价开始对深圳的核心竞争力构成挑战。由于购房不易和生活成本增加，连华为这样的支柱企业也陆续将生产基地搬离深圳外迁到东莞等地。
深圳市未来增加住宅供地计划是大势所趋，但是深圳狭窄的土地空间和可开发地块始终是不足的，住宅用地不可能象内地城市一样敞开供应。住宅用地供应与购房需求相比仍是杯水车薪，新房的长期上涨是结构性矛盾所致，难以根本扭转。今年以来，深圳沸沸扬扬的房价大跌现象，主要是历史罕见的二手房量价齐跌的萧条所致。
2021年深圳出台二手房指导价调控政策，指导价一般比市场价低20%-50%。随之而来的三价就低，同时联动银行一起收紧贷款，这一套三合一组合拳，极大地扭曲了二手房的市场真实价值，压制了市场交易积极性。深圳如此刚猛的二手房调控也有对冲新房市场大涨的用意，但对二手房市场无疑有误伤作用。
在2022年房地产疲弱至极，宽松工具久不见效的情况下，以往过激的调控政策也到了纠偏时刻。前不久，全国13个城市二手房指导价被取消。去年建立二手房指导价的15个城市中，只有深圳、上海尚未取消。在上海饱受疫情冲击，深圳二手房出现历史性大跌后，再用力打压房地产已经不合时宜。笔者认为，今年剩余时间，深圳和上海取消或者适当放松二手房指导价政策的概率很大。
2022年7月深圳各区二手房价格对比情况
据诸葛找房研究中心监测显示，7月深圳市二手住宅市场均价为64556元/平方米，环比上月下跌0.68%。各区二手房价格，南山、福田、宝安占据前三甲，有8个区二手房价出现环比上涨，仅2个区下跌，其中大鹏新区上涨4.84%涨幅最大。深圳二手房已经处在筑底回升阶段。刚需客还想等待二手房价进一步大跌似无必要。
深圳楼市新房改善性为主、二手房刚需为主的二元格局正在确立。房价将按照各自产品的供需特性运行。鉴于深圳土地紧缺的现状结构和控制房价保障城市竞争力间的两难，深圳未来房价将是下跌不易、大涨亦难的局面。“房住不炒”的政策大旗下，深圳在2006-2016年间房价抽疯式上涨的市场基础已不复存在，未来房价更有可能长期保持缓速稳健上行。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）
