尔湾房产税【美国尔湾房租为什么要一年】

尔湾房产市场近年来持续火热：百万美元只能买‘起步房’？

在美国，花一百万美元买房不再是豪华生活的象征。根据Zillow的最新分析，全美国已有237个城市的“起步房”价格达到或超过百万美元，这一数字创下历史新高。起步房是指一个地区中房价最低的三分之一房屋。在2019年，这类房屋仅在84个城市中售价达到百万美元，而在短短五年后，这一数字增加了近三倍。随着房价和租金的持续上升，越来越多的城市在短时间内跨过百万美元门槛，这表明美国房市在疫情后的快速复苏中，已经进入了一个新的阶段。

Zillow的高级经济学家奥尔菲·迪瓦尼（Orphe Divounguy）指出：“房屋的可负担性和供应量是当前购房者面临的主要挑战。在数百个城市，百万美元的起步房已经成为常态。”尽管对于许多中高收入家庭而言，这种现象可能意味着更大的选择范围，但对于中低收入家庭，特别是首次购房者来说，这却是一道无法轻易跨越的门槛。迪瓦尼也提到，未来首次购房者可能会迎来一些好消息，包括更多房源上市、降价现象增多，以及房屋在市场上的停留时间增加，使买家有更多时间做出决策。然而，他预测，短期内这类改善的实际影响仍然有限。

孙斯陶发现，加州是百万美元起步房数量最多的州，拥有117个这样的城市，远远超过排名第二的纽约州（31个城市）和第三的新泽西州（21个城市）。全美房市紧张的主要原因是住房短缺问题在疫情期间进一步恶化，导致房价大幅上涨。根据Zillow的数据显示，过去五年间，美国“起步房”的房价上涨了54.1%，高于同期美国“典型房屋”49.1%的涨幅。房价的快速上涨推迟了许多人的首次购房年龄，2024年首次购房者的年龄中位数达到了35岁，比2019年增加了一岁。这些数据显示了市场进入门槛的提高，意味着许多年轻家庭和首次购房者将被迫等待更长时间才能实现购房梦想。

在加州，尔湾市（Irvine）成为百万美元起步房的代表之一。根据最新数据显示，2024年尔湾的平均房价达到了1,560,257美元，与2023年6月的中位房价1,362,500美元相比，再次大幅上涨20.8%。房屋通常在市场上停留12天左右便被售出，这反映出市场的高需求。为了购买这类房屋，家庭年收入需要超过30万美元才能在不超过收入35%的情况下负担得起房屋抵押贷款的月供。这不仅对首次购房者是一个严峻挑战，对于许多中等收入家庭来说，这样的房价已经难以承受。相比之下，2019年尔湾的房价中位数远低于目前的水平，表明近年来房价上涨的速度显著加快，特别是在疫情期间，市场需求激增的情况下，房价上涨更是变得势不可挡。

孙斯陶

此外，尔湾的租金同样出现了惊人的增长。从2021年至2022年，尔湾的租金上涨了27.2%，远远超过了同期11.6%的收入增长率。这种不对称的增长使得租房者的负担大幅增加，租金的飙升也反映出市场对住房的高需求和供应的严重不足。2023年6月，尔湾的中位租金达到了4,167美元，这意味着租客需要年收入超过14.2万美元才能在不超过收入30%的情况下负担得起租金。租金和房价的同步上涨使得尔湾的住房市场对高收入家庭最为有利，而中等收入家庭则越来越难以在这里立足。更令人担忧的是，即便在疫情结束后，房屋市场并未出现显著的价格调整，而是维持在高位，这对于那些期望租房度过财务难关的家庭来说，无疑是一个沉重的打击。

孙斯陶发现，加州的一些城市已经开始采取措施应对住房负担过重的问题。例如，伯克利市(Berkeley)通过了M法案(Measure M Vacancy Tax)，对超过182天空置的房屋征收空置税。这项政策的目的是通过对空置时间较长的住房征税，促使房主尽快将房屋投放市场，从而缓解住房供应紧张的局面。税率依据房屋的大小和空置时间长短而定，更大的房屋和长期空置的房屋将被征收更高的税款。此类措施可能会对住房市场产生积极影响，尤其是在尔湾这样的高需求市场中。尔湾的住房市场不仅房价高昂，而且由于供给不足，特别是缺乏可负担的住房，使得市场上的“起步房”也变得异常昂贵。根据市政府的报告，私营和公共部门的可负担住房供应未能跟上需求的步伐，尤其是在像尔湾这样的高需求市场中。

尔湾的房地产市场不仅对购房者挑战重重，对租房者而言同样不容乐观。根据美国住房和城市发展部（HUD）的定义，租金负担是指租金支出超过家庭总收入的30%。在尔湾，这意味着即使租房也需要高收入才能避免成为租金负担者。随着越来越多的高收入家庭涌入，市场对高端和豪华房源的需求大增，而这些房源的建设却进一步抬高了整体房价和租金水平。值得注意的是，这样的趋势不仅局限于尔湾，全加州的许多城市都面临类似的问题，高收入和高需求带来的不仅是高房价和高租金，还有日益扩大的住房负担差距。

面对这些挑战时，孙斯陶认为，单纯增加市场房屋供应并不能解决问题，特别是当新增房源主要集中在高端市场时，反而会导致对中低收入住房需求的进一步挤压。解决尔湾及其他加州城市的住房危机，需要更加综合和创新的策略，包括加强可负担住房的建设，改进现有土地使用政策，以及推行类似空置税的政策，以确保已有的房屋能够被充分利用。事实上，许多专家建议将市场重心转向可负担住房的建设，通过政策激励和资源再分配，增加中低收入家庭的住房选择，而非一味地追求高端市场的发展。



《程欣迪. 迪产视界Vlog》尔湾房价, 房产税, HOA等更多烦恼!

千万别在尔湾买房五大弊端哭惨了、听过的人。

华尔街时报。

都说尔湾是块宝，今天Cindy我斗胆在这吐槽在尔湾买房的五大弊端，听过的人眼泪都哭干了。大家好，我是金金世界华尔街时报。陈森丽一位拥有二十年房产自研经验的江苏体彩商，夸尔湾相信大家都听腻了，今天我来实名吐槽一下尔湾让大家难以承受的五大弊端。

·第一个弊端、首当其中就是尔湾的房价。尔湾房价是出了名的鬼，跟美国其他地区相比更彰显尔湾土尊金的实力。这张图展现了一六年至今美国几大地区独栋别墅的房价趋势。绿线尾二湾明显看到今年尔湾的房价已经是美国几大地区最高，甚至超越了近几年占房价最高位的蓝线旧金山。最新的八月份的数据显示尔湾的房产总价位于一百四十万，独栋别墅的总价位于直逼一百五十万。

目前尔湾的房价还在高歌猛进，但丝毫不影响大家的购房欲。一般可售的房产在美国房市平均流通一个月，但在尔湾只需七天。照这个情况下去尔湾房价怕是要上天了。

·第二个弊端、房产税高。相对于尔湾的其他地区，尔湾的房产税最高，当然不没有高过新港。在尔湾每户的家庭每年平均房产税约一万美金出头。而橙县其他地区的每户的家庭平均房产税为六千五百美金左右，等于尔湾比橙县其他地区的每户家庭平均多了四千美金的房产税听到都感觉心如刀割。

·第三个弊端、房产的占地太小。加州的房产的平均占地可以说是全美最小的了，只有六千多平方英尺，更别说寸土寸金的尔湾。基本尔湾新区平均占地为两千到四千平尺，看这个尔湾的房产就能直观感受到基本没有什么空间，房价这么贵，房产占地这么点地听起来就很落后。

·第四个弊端、业主协会的过度限制。业主协会会预先制定与社区物业外观维护相关的规章制度，并要求涉及居民的执行。尔湾大部分的社区都有业主协会，我遇到很多业主协会的人都管的过宽过远。尽管官不大，但总是拿它羽毛当硬件，遇到这种人也没办法，只能按照他们的规矩办事，仇恨不已。而且业主协会在尔湾平均每月还要收三百八十美金的管理费，可以说如果遇到不好相处的业主协会等于花钱买罪受。

·第五个弊端、是霸王地主对房事统治威力巨大，记住这个男人，当然不然。一个在尔湾房产界只手遮天的男人，他是尔湾公司主席。尔湾大部分房产都被他垄断，说尔湾是他家的都不为过。所以在尔湾他想涨点房价或者涨点租金就是一句话的事，听到这里有没有留下羡慕嫉妒恨的泪水。

以上就是我实力吐槽的尔湾买房的五大弊端。

「美国房产」美国置业的房产税问题

在美国，房产税的征收充分体现了取之于民，用之于民的理念。

在国外，大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房产税。房产税多属地方主体税种，是保持一个国家财政稳定的重要来源。房产税在不同国家的称呼不尽相同，有不动产税、物业税之称，在一些国家还包括土地税。

房产税作为地方政府的重要财政收入来源，在不同国家有不同的用途：在美国，主要是用来支付学区的义务教育费用；美国秉持了稳定和公平的原则，让税收既造福于民，又合理调控了房价。

目前，美国50个州都已征收房产税，税率一般为1%~3%，美国房地产税一般要占到地方财政收入的50%~80%。

根据美国国家统计局数据，从2000年到2007年，由于美国中等价位房的房价增长了48%，美国房产税相应的在同期有了62%的增幅。据了解，由于地方政府将房产税大部分用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，从而让学区周围环境改善，房价自然升值。而在大多数美国老百姓看来，交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育，他们当然愿意交税。

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房产税的定义

由地方政府定期（一年或者半年）根据房地产估价对房地产所有人征收的一种税。房产税并非由联邦政府征收，而是以地方政府（县、市）为主征收的，收入归地方政府所有，地方政府所收的房产税用于房产所在城市及所在州的各类开支，包括公立教育拨款、图书馆建设、治安以及基础设施建设等方面。

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为何要缴纳房地产税？

虽然美国的房地产所有权人需要定期缴纳房地产税，但是他们却是实实在在的受惠者。美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，从而让学区周围环境改善，房价自然升值。例如，地方学区的财政收入主要就来自与该地区的房地产税。学区内有小学、初中、高中，从建校舍、设备和老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内，可免费就读公立学校的原因就在于此。这充分体现了税收“取之于民，用之于民”的理念。

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房产税是多少？

由各州政府根据自身情况制定，美国房产税税率每个城市都有可能不同，而且算法不一。纽约市的税率约为1.2-1.4%，旧金山的税率是1-1.25%，洛杉矶的税率约为1-1.25%。

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那我该如何缴纳？

按照美国法律规定，房产税属于财产税， 因此每年都要缴纳，一般分上、下半年两次缴纳，分别在十一月和二月分两次支付，当然不同的州会有不同的规定。每个县政府都有专门的交税官网，在全球都方便房产持有者缴纳。

例如在加州是每年需要交两次，每年的10月中旬，持有房产的人会陆续收到地税局寄来的房地产的税单， 第一次缴纳时间是11月1日之前， 第二次缴纳时间是2月1日之前，房屋产权人所收到的税务单上有详细说明如逾期的话需要付滞付金。

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房产税逾期的危险？

对房产税的违约抗税行为，政府有严格措施。一般情况下,对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。以加州为例，如果超过期限，那么房主会被征收应付款的10%的罚金。逾期三年未缴纳房地产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

在美国买房，需要避免出现房产税逾期不缴纳的问题，最好的办法也是多数投资者会使用的是在美国置业生活都需要找一位经验丰富的会计师为您进行税务规划、报税等相关事宜，如果投资者有需求的话，尔湾百科行会第一时间为投资者匹配专业有经验的会计师。

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