南京博飞房产(南京房产)
南京全面取消限购 二手房坐地涨价40万
新浪乐居讯 从6月20日呼和浩特明文宣布取消限购开始，楼市政策出现松动已整整三月。据了解，目前全国47个限购城市中，绝大部分城市已经为“限购”松绑。9 月21日，南京也宣布全面取消住房限购，让“压力山大”的开发商和房产中介们终于舒了口气。目前，二手房市场反响如何？楼市各方心理又有哪些微妙变化呢？
标价160万的房子坐地涨到200万
“限购政策放开，可能会释放一批"外地人购房量",让我们在寒冷的冬天中终于看到一些春天的希望。不过，政策出台才几天，市场反应较为平淡，没有出现明显的高峰。预计国庆期间，可能会出现一个外地人购房的高潮。”
博飞房地产负责人介绍，限购松绑，可能会引起房价新一轮的微涨，因此，房主的心理也发生了微妙变化。最近接连碰到好几起“坐地涨价”的案例。
“之前有一个65平米的房子网上标价160万，买卖双方见面谈好，合同也写好了，正准备要签字。房主父亲打电话来说，房子不卖了，要涨价到200万。因为房子带有一个小院子，买方也比较心仪，决定再加16万，卖方还是死活不同意。”这位负责人表示，就在8月上旬之前，二手房的议价空间还是很大的，还个十万八万都很正常。作为房产中介来讲，并不希望房价的大涨大跌。大涨，卖方会惜售；大跌，买方会迟疑。2006年之前，房价都是微涨，每年上涨才500元左右；2009年底，房价呼呼地往上飞；2013年，房价又一轮疯涨。房价平稳增长，业务反而比较好做。
比“限购”更狠的其实是“限贷”
博飞房地产负责人介绍，“限购”使得一批想在南京买房的外地人失去了买房资格。以前，盐城、南通、淮阴、宿迁还有安徽等地的人都希望在南京买房，把自己的小孩送到大城市去发展。但是“社保必须交满一年”的限购规定使得这部分人的购房梦想“触不可及”。
取消限购可以释放这部分购房量，但是比“限购”更狠的其实是“限贷”,“限贷”让一大批改善性业主很受伤。目前，南京二套房“限贷”政策很严格，“既认房又认贷”。比如一对年轻夫妇有了小孩以后，想把原来五六十平米的老房子换成100平米的大房子，但是要面对首付7成，贷款利率上浮10%-30%的比例。这对于工薪阶层来讲，还是很困难的，改善性需求就这样被卡住。
限贷升级：强化限购平抑效应
15日南京出台升级版限购新政当晚，溧水一家准备于17日开盘的楼盘闻讯突击认筹，以规避限购政策影响，700余位购房人前往排队抢搭旧政策“末班车”。不过，16日随之而来的限贷升级消息，恐怕最终还是会让想在溧水购房改善或投资的需求产生顾虑——
昨日下午，人行南京分行发出《江苏银监局关于调整南京市部分区域差别化住房信贷政策》的通知，明确按照国家对于“限购”城市的差别化住房信贷政策，从16日起，对刚纳入限购范围的高淳、溧水、六合三区贷款首付比例进行上调。
具体来说，对于首套房贷，六合区最低首付款比例由原来的25%调整为30%；高淳区、溧水区最低首付比例由原来的20%调整为30%。
对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，以及有1套住房、但没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的居民家庭，六合区最低首付比例继续保持35%不变；高淳区、溧水区最低首付比例继续保持30%不变。
对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购买普通住房的，六合区最低首付比例继续保持50%不变；高淳区、溧水区最低首付款比例由30%调整为40%。
拥有两套及以上住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，继续按照原有差别化住房信贷政策，由银行根据从严控制金融风险的原则，审慎把握是否发放住房贷款，以及确定具体的首付比例。
此外，“三套”及以上住房贷款继续禁贷。住房交易时点在此之前的，仍按原政策执行。
此前，高淳、溧水、六合三区既不限购也不限贷，由此也成为主城区或外地投资需求外溢的目的地，三区楼市因此快速升温。此番限购与限贷双至，对三区楼市投资需求出拳可谓快、狠、准。原本三区限购政策仅限制外地购房者，拥有本地户籍的家庭在三区购房仍不受限制，但是限贷却给不限购的本地需求又加了一道紧箍咒。
来自网上房地产的数据显示，至昨晚9时，16日六合区新房认购量为22套，较限购限贷实施前的15日减少17套；高淳16日新房认购了19套，较15日大减89套；仅溧水新房认购19套，较15日增加9套。总体来看，三区新房认购量已经缩减。
“今天起，主城区全面限购第三套住房，把二手房也纳入限购范畴，但从我们门店的反映看，除少数客户赶在昨夜凌晨12点前签约网传认购数据外，市场反应总体平静。房管局也反馈，二手房网签系统运行正常。不少客户对政策的知晓度还比较有限，所以今天主要是打电话向意向客户一一告之政策内容。”链家地产南京公司高级分析师尹筱沁告诉记者，南京“双限”政策升级执行，利好刚需和首次改善群体的基调很明显，只要政策执行到位，应会有效二次以上改善及投资需求。
南京博飞地产总经理胡涓娟表示，一般来说，春节后二手房成交会有所抬头，尤其目前南京新房市场供应不足，不少买新房的需求此前已经转向二手房市场。但是从过往二手房市场的成交情况看，二手房第三套房购买者本来就比较少，所以政策对二手房市场的影响相对有限。
她说，现在不少家庭仍采用离婚手段重新整合资产配置买房，所以，政策升级后会否引发离婚率增加并削弱政策调节效力还有待观察。“昨晚签了一单合同，购房一方就是离婚净身出户后再购房，以争取首套首贷。”她认为，外地购房者买房须开具3年内累计缴纳2年以上社保或个税证明的政策，确实会抑制部分外地购买力。
近期南京鲜见新盘上市，因此新政对于当地新房销售的影响目前尚不明朗。另据悉，已有拟在近期开盘楼盘推迟上市时间节点，待政策细节进一步明晰及市场对于政策的“消化”更透彻之后，再行销售。
昨日南京华侨路房产交易中心，依旧有不少人办理购房证明，取号队伍一度排到了中心大门口。不过，据了解，这样的办理规模实际上并没有平时多。大厅内不少人表示，对限购新政尚不知晓。由此也可见，南京“双限”升级后的政策效力的确还有待时间检验。
南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华在肯定政策的同时，更建议从供给端做文章，“抑制需求的同时，还需增加有效供给”。
根据网上房地产数据，至16日晚9时，当日南京新房认购量为139套，较15日的563套缩减了424套。即便新政影响下新房成交已开始减少，但当前南京新房20378套的可售量仍然发出了有效供给明显不足的警示。
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南京房管部门
解答热点问题
房地产市场的任何风吹草动，总能牵动买房人敏感的神经。南京限购政策升级后，对于一些热点问题，房管部门进行了解答。
问：外地户口没买过房，如果是硕士学历，要不要缴满两年社保？
答：外地户口拥有硕士及以上学位或中级以上职称的，无需开具社保和个税证明，只需提供工作合同。
问：公寓限购吗？
答：这次限购仅限住宅，但65年公寓被限购。
问：南京高校集体户口，刚在南京工作不到一年可以买吗？
答： 集体户口也是南京户口，单身可购一套。
问：已办好购房证明，要重新办吗？
答：购房证明有效期是3个月，已开据购房证明的仍享受原政策。（汪晓霞）
南京新房认购量下降 “新宁十条”急刹炒房风
“网上认购系统晚上10点关闭，现在还剩1小时10分钟，要买房的速速联系我。”“有新房购房证明在手上的客户，最后1个小时的购房机会，需要的抓紧时间联系我。”……
13日晚，包括新购房3年内不得上市销售、新房开盘由公证机构摇号等政策在内的“新宁十条”楼市新政，迅即引发当地楼市一系列震荡。当晚，微信朋友圈内“最忙碌”的人当数各家在售楼盘的置业顾问，他们不断发出提醒信息，催促意向购房人赶搭新政实施前“最后一班车”。
官网“网上房地产”显示，13日南京新房认购量365套，较5月首周日均274套的认购量确有所上扬，但新政来得有些猝不及防，从出台至正式执行间隔仅短短数小时，何况还需手持购房证明，也因此，成交陡增的情况并没有出现。博飞地产总经理胡涓娟也告诉记者，13日晚公司的二手房成交波澜不惊，“不少客户应该都还不知道新政出台的消息”。
14日，新政施行后的南京楼市，景象已然大不相同。新购房3年限售新规，直指高杠杆炒房行为，房产投资风险因此增大，这让短期游资产生犹疑，而叠加前期限购、限贷政策效力，市场投资投机需求挤压将更为明显。网上房地产显示，至昨日20时，新政执行首日南京新房认购量155套，缺少投资需求支撑的市场，成交“水位”降了。
“我买号的，但明天退钱了。”13日晚，有网友在一家楼盘的意向客户群中爆料，称自己为买房之前花24万元向中介买“房号”，楼盘还没开盘，但“取得预售许可的商品住房项目，当客户积累大于可供房源时，须由公证机构主持摇号”的新政却出来了，这意味着“没关系”的普通买房人也有机会公平、公正参与摇号，购买几率增加。而且，为规避炒卖房号的行为，南京市房地产市场综合执法办公室还公布025－84713318的举报电话，在新举与“高压”下，中介已表态14日会将“房号费”如数退还。
当前南京部分区域供求矛盾突出，滋生出“房号”这一巨大的灰色利益链，加之市场信息不对称，导致普通自住购房人买房难上加难。中介退还“房号费”，似乎发出了“房号”退出南京楼市舞台的一个信号。
“来来来，我们这里不限售，江北新区黄金十字路口，准现铺租售”“明天看公寓的客户可以联系我，住宅的可以洗洗睡了”……“新宁十条”限售新政仅针对新购住宅房源，酒店式公寓则借机展开吆喝，开发商也借势叫卖起此前相对冷滞的商铺。但南京商办房市场明显供过于求的现实表明，商办产品虽然借此抢风头，但销量“大翻身”仍然不容易。
公证处主持摇号卖新房的政策既出，谁将成为试水者？记者了解到，此前投资比例相对较高的河西南区域，有4家楼盘拟在五六月份加推房源，这几家楼盘也极可能成为首批“尝鲜者”。河西南的佳兆业城市广场准备6月加推，现场置业顾问透露，“很可能公证摇号试点”。这家楼盘每天客户到访量约三四十组，目前看，将推的300多套房源明显供不应求，意向投资客也不在少数，“但新政刚出，最终需求就不好说了”。
河西南的五矿崇文金城近期开盘的消息不断传来，400多套新房源，据称意向客户有5000人左右，典型的“僧多粥少”，所以，还未开盘开发商已强势设定八成首付的高门槛。但新政后客源量会否减少、八成首付还有支撑吗？
公证处摇号售房具体又将如何操作以确保公平、公正？公证机构的行为又有谁来监督？这些细节也都备受各界关注。南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华分析，公证处主持公开摇号政策推出后，那些适合自住、受刚需和改善认可的板块和楼盘将持续火热，非热点板块销售则堪忧，楼市两极分化、冷热不均的状况将愈演愈烈。
在南京大学不动产研究中心博士马骏看来，加大土地供应与热点区域土地出让实行“五限”，是“新宁十条”中让他特别关注的内容，一旦落实，对市场走向的决定作用不小，“十分期待具体执行细则”。
“新宁十条”明确加大住宅用地供应，优化土地出让方式，地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障房面积，面积最多者竞得，所建保障房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。同时选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。
吴翔华认为，土地放量将导致地价走低，之前拿高价地的开发企业压力较大。热点板块“五限”拉低地价和房价预期，一定程度上让开发商“沦”为代建商，开发商拿地行为或因此谨慎，“地王”出现概率将大大降低。
业内专家同时提出，虽然“新宁十条”在遏制投资需求方面又往前迈进一步，但由于现今市场上短线炒客占比并不太大，中长期投资者居多，所以降低部分流动性对市场投资预期的影响仍然有限，“实际上就是引导短线投资者成为中长线投资者而已”。遏制投资需求最有效的办法还是降低投资收益，并切实增加有效供给。(汪晓霞)
