苏州木渎房产—苏州木渎房产落户咨询电话
苏州木渎买房，潜力与机遇并存，要选好再买！
提问：苏叔，你好，想在浒墅关附近购买一套新房自住，上班方便，以后孩子可以进入好的学校学习，请问浒墅关板块值得购买吗？有推荐购买的楼盘吗？
苏叔：你好，浒墅关有四大商业巨头汇聚，交通路网发达，但位置比较偏远，界面一般，有待发展，缺乏产业支撑，适合自住，投资要谨慎，看好浒墅关商业发展、生活工作在附近的人群可以考虑购买。2019年浒墅关板块是苏州地区新房成交量最多的板块，房价较低是一个重要的原因，现在房价不断上涨，而且配套设施不断完善，开始由刚需迈向刚改。有多条轨交线经过，交通便利，学校有上海世外教育集团分校，新区实验初中等，享有优质的教育资源，值得购买。
提问：苏叔，你好，预算200-250万，请问新区的浒关您怎么看？
苏叔：你好，浒关符合三区统考容易上车的板块，且浒关一直是个新房供应大户，不管是拿地的数量还是库存数量，都排在前几位。虽然早些年的安置房自建房比较多，但是这些年的拆迁力度非常大，特别是沿着运河两岸，要在以后形成浒关的仿古镇的商业配套板块内，现在的商业可以说是苏州超牛的板块了。除了满足原本作为地缘客的自住外，加之在中考上有一定的优势，并且城市界面提升顶配商业的入驻，都给这个板块带来了实质性的配套支柱。不过，因为去年某盘率先打响了价格战，断臂求生以后拉低了很多客群对于这个板块的心理预期，一下子由原来的2.7下探到了2.3-2.4左右。适合一些狮山的溢出客群，以及原来就在新区，且不想离开新区，又想要三区统考的客群。
提问：苏叔，您好，最近看苏州楼市的文章，看的眼花缭乱，有的说今年苏州房价会涨，有的说苏州房子买了就套住了，请问今年能不能在苏州买房，如何买？
苏叔：你好，是可以买的，关于如何买，在苏州买房无非是自住与投资两个方向：从买房投资来看，投资要关注房屋持有成本与租金收益率，基于房住不炒的背景之下，在苏州买房购置成本不断提高，如果房价涨幅与租金收益率达不到相应标准，即低于持有成本比率，那么就是一次失败的投资。不够理性的加高杠杆，期望获取的高利润会伴随着高风险，因此在苏州买房投资，加杠杆需谨慎。除此之外，投资还要注意选择具有成长性的板块，因为各方面发展已经成熟的板块虽然流动性较好，保值能力强，但增值价值不会太高。
建议投资环沪板块，因为随着上海楼市调控政策加紧，环沪区域的房价会有一定的溢价，值得关注的有昆山花桥、嘉善、嘉兴、太仓板块。从购房自住的角度来看，对刚需来说，如果房价与杠杆在能够承受的范围之内，可以选择尽快在苏州购房，仓位是比较重要的一点。刚需购房时，要尽量选择核心区域或者离核心区域较近的房子，比较有购买价值的是市区中带学区的老破小与地铁盘，这两种房产有教育资源与交通优势，而且居于核心区域，流动性高，保值能力较好，另外，一些近核心区的新房也可以考虑，购房者可以根据个人需求选择房产。
提问：苏叔，你好，想在苏州买套房，目前在狮山工作，想在周边买房通勤方便一点，狮山房价太高了，想买一套保值能力强一点的房子自住，旁边的木渎板块可以选嘛，木渎楼市感觉近年没什么动静，未来发展怎么样，有升值潜力吗？
苏叔：你好，木渎本身发展较早，商业、交通和医疗等方方面面都比较完善，在2016年木渎的楼市迎来了高光时刻，整个板块都风头大盛；但是现在看来，16年木渎金枫路周边一下子出让了四块地，拔高了预期和房价天花板，18年以后木渎楼市就不行了。直到今年，木渎的地价才渐渐回归，狮山临近木渎，狮山最大的优势就是优质教育资源。由于狮山正面临着新房断供，老破小溢价太高，住房供不应求之下，购买力较多，接下来木渎的机遇就是承接狮山的改善外溢。以木渎的地段和产品属性来看，它仍有不错的实力。
提问：苏叔，你好，未婚无房，年薪30万左右，考虑今后在苏州定居。加上家里的资金，计划购置一套预算在200万左右的房产，请问有哪些可以选择的地区吗？
苏叔：你好，你好，苏州房价高企，对于大多数普通人而言，想在苏州置业已经成为不小的负担。在寻找200万以下房产时，市场上可选择的区域和楼盘数量相对较少，主要分布在吴江区、吴中区、相城区及高新区的偏远区域，而园区和姑苏区则几乎无新房项目上榜。在各区域中，太湖度假村等吴中区偏远板块的小面积户型、相城区的望亭、黄埭等远郊板块、以及吴江区的汾湖、平望、桃源等板块的新房项目是刚需们可以优先考虑的。尽管这些区域的基础配套和环境可能存在一定缺陷，但总体来看，对于有限的预算，苏州的房产市场还是有不少选择余地的。需要注意的是，不同板块的交通、生活方便程度差异较大，买房前应慎重考虑自身需求和实际情况，以做出最合适的选择。
10年多房价涨了13469元/平 高价地云集的木渎该走向何方
昨天（5月8日）苏地网挂（2019）2号公告土拍落幕，木渎地块为三宗地块楼面价最高，17152元/㎡，由路劲竞得！
虽然地块溢价率46.3%，超市场指导价9.7%，已达“现房前一手”，但该地块价格在木渎板块内确是平平。
回顾昨天的土拍，甪直楼面价创新高，浒墅关意想不到的火热，多家竞拍，胶着85轮，反观木渎地块，在之前顶到现房前一手后，平平开场，冷静结局，并未吸引太多目光的投入。
这颗木渎板块新燃起的星星似乎并没有那么的闪耀夺目。但是这宗地块紧邻中海苏胥湾，具有明显的交通优势：距离地块1公里左右为地铁5号线（在建）枫瑞路站，预计2021年建成通车，此外地铁1号线与3号线（在建）均在地块3公里范围内；
1.5公里范围内有江南双语幼儿园、南行实验小学和木渎南行中学等，此外，北侧苏科大天平学院，南侧有苏州科技大学、苏州技师学院和苏州经贸职业技术学院等；
地块东侧1.2公里左右有苏大附二院分院和高新区中西医结合医院，日常就医便利。周边商业资源较为丰富，地块周边1公里内有长江壹号生活广场、红星国际生活广场等。
可以说路劲拿下的这块木渎地块周边配套相当完善了，交通便利、教育资源丰富、医疗商业资源亦是不缺，也就非常能理解还未开拍它就被顶到现房前一手了。
2木渎八星
现在的木渎板块地块还是充足的，加上昨天5月8日开拍的地块，木渎板块在售及待售高价地地块有八宗。我们把它们称为“木渎八星”！
木渎的地价在整个吴中区储备地块中是最高的。板块内不仅有楼面价高达28965元/㎡的吴中区“地王”，还包括楼面价25750元/㎡的中铁诺德姑苏上府，以及楼面价24462元/㎡的上海上实地块。
2.4w-2.8w元/㎡的地价区间真的不低，目前板块内3宗高价地的规划都已经出炉，其中中铁两个项目案名都已经公布，等待今年入市，两个项目均为装修交付、现房销售。
中铁诺德国礼项目规划打造11幢住宅，总户数866户，1#设计了养老服务用房，首层全部架空，并配备有泳池和运东场地。
中铁诺德国礼效果图
中铁诺德姑苏上府地块由A/B两地块组合，项目规划共16栋，A地块10栋，B地块6栋，共计510户。A地块：联排、洋房、小高层；B地块：1栋叠墅、1栋洋房和4栋高层组成。
中铁诺德姑苏上府A地块效果图
中铁诺德姑苏上府B地块效果图
在“木渎八星”中，共有3宗现房销售地块，除了中铁两个项目，另一个就是上海上实地块，这宗地是上海实业首入苏州拿的地。
据了解，该项目名为“上实·海上海”，目前规划已出，由14栋楼组成，其中7栋为住宅，由4栋小高层，和3栋高层小高层混合楼组成，现房销售。
上实海上海效果图
此外，旭辉和金茂在木渎的地块均已出规划。旭辉地块楼面价为14194元/㎡，规划建设12幢楼，产品类型为高层，层高包括18层和27层，一梯两户。产品为3房户型，设置3室2厅2卫，主卧是套房，有独卫和衣帽间。
金茂地块楼面价为16270元/㎡。规划共6幢小高层，3幢高层。1#20层，2、4、7、8、9#楼共17层；3#14层、5#22层、6#23层。
3木渎楼市
木渎板块在吴中区占据很重要的位置，在整个吴中区地块储备中是地价最高的，它也一直跟随着苏州整体楼市的变迁而变迁。
木渎板块地价真正的转折点是从16年地王开始的，当时轰动了全市，从那之后木渎就再无低价地。先是北京国瑞以24744元/㎡、48.5%溢价刷新木渎地价。再是中铁诺德以25750元/㎡、28965元/㎡先后挑战地王成功。那个时候的木渎土地市场真的是熠熠生辉。
当大家都开始准备接受木渎的高价地，接受木渎的改变和发展的时候。2018年2月份，苏地2017-WG-73号宅地被金茂以总价120677万元竞得，成交楼面价16270元/平，溢价率仅2%。
于是乎很多人狂呼金茂捡漏，但也有人说是不是楼市将转折？当然，曾经的疑虑已被市场解答！木渎还是在它高价地的储备下稳步前行。
除了储备地块以外，板块内在售项目国瑞熙墅当年的楼面价也不低，为24744元/㎡，整体均价29000-34000元/㎡。目前木渎板块内在售新房包括姑苏金茂悦、苏高新大成郡、国瑞熙墅、天地源拾锦香都、天地源金兰尚院等，整体房价在1.8w-3.7w元/平之间。
木渎板块在售的新房价格其实已经不低了，详见下表：
木渎板块二手房价格在2W+左右，详见下表：
4木渎：冉冉升起
木渎板块位于苏州西侧，靠着苏州两座知名的山：看枫叶的绝佳场所——天平山和贯穿灵白线的——灵岩山，此外它还横穿胥江河，木渎凯马广场是苏州最大的汽车主题公园。
说起板块内交通，中环西线和苏福快速路是木渎板块重要的交通生命线。2015年，中环通车，木渎进入大交通时代，通过快速中环，可以快速到达苏州各大区域；2016年南环西延通车，从木渎出发，去新区、园区、市区都是一脚油门的事。
2012年4月，苏州轻轨1号线正式开通，地铁1号线设置金枫路、竹园路、木渎站3个站点，苏州地铁5号线设置花苑路、木渎南、上供路3个站点：5号线于2016年6月28日开工建设，预计2021年6月开通试运营。
2015年开业的大运城，是苏州超大型商业项目之一，汇聚200多家一线品牌商家，还有吴中区第一家大润发。悠方UFUN是木渎第一个综合体项目，和地铁一号线金枫路站无缝对接。
2017年开业的红星国际生活广场位于苏州西南主干道长江路上，正对南环高架西延，占据西南苏州大交通的地理优势。苏州第二家山姆会员店于2018年6月28日开业。21000平米超大门店，1300个停车位，4000+全球优品汇集，30多个国家直接进口产品。
木渎拥有全球最大银幕的金逸影视中心，以集4D电影、环幕电影、球幕电影等为一体的各类特种电影为核心内容，而且都以室内娱乐项目为主。
木渎板块作为吴中区高价地聚集地，受关注程度极高，而多宗地块储备，将会给该区域的楼市注入新的活力。但是板块内高价地多，配套这几年来虽有加持，但是仍需一些时间和空间匹配。板块内商业参差不齐，早年部分商业发展后劲不足。高价地入市打造的高品质楼盘或将面临商业短板的尴尬。
板块内有不少废旧工厂、待拆迁的老旧小区，整体环境比较凌乱，居住感不强。从16年到现在木渎整体走势较平缓，板块内房价还是以2万元/㎡为主流，加上一路之隔的狮山板块还有许多二手房可以选择，高价地的入市只怕还需要一定时间才能被市场所接受。
目前板块内高性价比限价老盘占据较大市场份额，随着老盘的去化殆尽，高价地接连入市，势必促进板块内房价格局的改变。
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3.15万/㎡！中铁诺德国礼领证，吴中木渎房价天花板
刚刚，吴中木渎地王中铁诺德国礼领证，突破3万限价。木渎成为继太湖新城后，吴中第二个房价破3的区域！
整体备案均价：31529元/㎡
最低备案单价：29814.6元/㎡
最高备案单价：32914.6元/㎡
总价区间：380万-484万
领证房源共148套，分别位于6、9、10#，高层产品，毛坯交付。
在苏州目前严苛的限价环境下，木渎板块内的新房房价大多在2.5万-3万/㎡区间，因此在大家意识里，木渎新房房价天花板就是3万/㎡。此次中铁诺德国礼一举破3，也是远超许多人预期。
但从其地价来看，作为板块甚至吴中区地王，楼面价28965元/㎡，地价加2500元就开卖，相当于免费造房，均价3.15万/㎡的价格也就变得很香了！
地王坎坷命
2016年9月，中铁诺德一举拿下吴中木渎两宗高价地。中铁诺德姑苏上府，楼面价25750元/㎡，溢价122.23%；中铁诺德国礼，楼面价28965元/㎡，溢价率93%，至今仍是吴中区“地王”。
等了3年，中铁诺德姑苏上府终于在2019年10月入市，备案均价2.8万/平，地价加2200+元/平就开卖，最低备案价仅比地价贵31元/平！精装改毛坯，真正亏本卖房。
姑苏上府已经领证2次，最新一批叠墅房源，均价30000元/㎡。根据网签数据，其去化率超70%，表现还不错。
当姑苏上府已经卖得差不多了，这时候其“难兄难弟”中铁诺德国礼“沉睡的地王才醒”！
中铁诺德国礼位于吴中区木渎镇金枫南路888号，项目打造了11栋25-27F高层，总共860户，1250个地下停车位，车位配比1：1.45，人车分流。现房销售，预计明年6月交房。
首开仅有2个户型，建面约130㎡、150㎡，3房起步，适合纯改善，户型都很方正。
目前的售楼处后期将作为物业用房，售楼处负1层还为业主打造了多个空间，涵盖医疗室、贵宾室以及健身娱乐处。不得不说，就算亏本，央企在社区和产品打造上也还是用心的。
在周边配套上，项目距离地铁1号线金枫路站有点距离，旁边有中环自驾出行方便；在商业上有悠方、华润万家、大运城购物中心；学校有范仲淹小学、木渎小学及中学。
伴随明年地铁5号线建成，一路之隔就是地铁站（花苑路站），交通更加便捷。但周边也有多个地块待开发，稍显破落。
木渎十一子激战
随着狮山核心圈外溢扩散，木渎作为狮山南的区位优势便凸显出来。近年来，木渎板块吸引了众多房企纷纷入驻。从2016年地价逼近3万，到2019年房企拿地回归理性，地价在1.4万-1.8万/平左右。
尽管如此，木渎板块依旧面临着尴尬窘境。
一是房价与配套脱节。3万的房价，然而商业配套、学区水平都一般，与同等房价的吴中太湖新城、尹山湖相比，还有段认可的距离。区域内产品多为高层，购房者一直以刚需居多，改善人群少。
二是房企的扎堆布局，导致木渎板块已经足足有11大楼盘，堪称苏州新房最集中的板块之一，项目彼此之间竞争压力大。
今年有望入市的还有路劲江月时光、星河时代新著，同时中航樾园二期、绿城春江明月三期由于拿地较早，楼面价低，未来入市价格或也有惊喜，值得期待。
而在二手房方面，板块二手房供应量巨大，且价格并未与新房形成明显倒挂。
中铁诺德国礼周边老小区价格较低为2万/平左右，次新房价格在2.7万-3万/平左右，如正荣华府2.7万/平、蓝光和雍锦园3万/平。
据贝壳网
作为木渎板块房价天花板，中铁诺德国礼入市究竟能否打开局面，欢迎大家留言讨论~
