宝恒房产、宝嘉恒基础设施投资公司

大悦城拟挂牌出让宝兴电线电缆股权 净资产评估值溢价超5倍

大悦城(000031)9月26日晚间公告，为盘活存量资产，深圳宝兴电线电缆制造有限公司（简称“宝兴电线电缆”）的各方股东，拟公开挂牌转让宝兴电线电缆100%股权。其中，大悦城及全资子公司持有的宝兴电线电缆45%股权对应挂牌底价为4.95亿元。值得注意的是，因地价上涨，宝兴电线电缆净资产评估值增值率高达563%。

公告显示，大悦城方面以及深圳江铜南方有限公司（简称“深圳江铜”）拟通过深圳联合产权交易所公开挂牌转让宝兴电线电缆的100%股权，意向受让方需整体受让宝兴电线电缆100%股权。本次交易整体挂牌底价为11亿元，大悦城方面持有的宝兴电线电缆45%股权对应挂牌底价为4.95亿元。大悦城解释称，此次交易是为盘活存量资产，提高资金使用效率。

值得注意的是，本次交易底价的净资产评估值增值率高达563%。对比11亿元的整体挂牌底价，宝兴电线电缆截至2024年6月30日的总资产仅1.77亿元，净资产1.76亿元。2024年1—6月的营业收入、净利润指标分别为1683.68万元以及1149.61万元。

大悦城解释称，宝兴电线电缆主要增值原因是标的公司持有的固定资产房屋建筑物建造时间较早，当时房产的价格处于较低的水平，目前深圳市工业厂房的市场价格相较十多年前有较大涨幅，本次采用合理的评估方法体现了上述资产在基准日时的市场价值，故形成较大的增值。事实上，如果只考虑固定资产净额，宝兴电线电缆的增值率达到631%。

据了解，宝兴电线电缆注册时间为1988年3月7日，注册地址为深圳市宝安区沙井街道办沙井路步涌同富裕工业园，固定资产包括房屋建筑物、构筑物以及房屋相关的配套设施设备，位于深圳市宝安区沙井街道步冲村的宝兴工业厂区，厂区地上房屋建筑物均为宝兴电线电缆自建，建筑面积共9.84万平方米。无形资产为土地使用权，土地性质为非商品房，土地用途为工业用地。

从事电线电缆制造的宝兴电线电缆，明显与从事地产开发的大悦城关系不大。事实上，这是大悦城前身中粮地产重组的上市公司深宝恒的“遗留资产”。自宝兴电线电缆上世纪80年代成立之初，深宝恒等各方就联合投资成立了该公司。深宝恒上市之初的招股书披露，截至1992年7月31日，宝兴电线电缆拥有资产总额1236.4万元,资产净值374.3万元；1992年销售额1782万元，实现利润89万元。

大悦城表示，本次交易完成后，公司及全资子公司华高置业将不再持有宝兴电线电缆的股权。本次股权转让将有利于盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金助力公司高质量发展。因本次交易拟通过深圳产交所公开挂牌转让方式进行，交易对方及最终成交价格目前均不确定，交易是否能够达成以及交易产生的具体损益金额对公司经营业绩的影响存在不确定性。

在地产行业持续调整的背景下，大悦城今年业绩承压。2024年上半年，大悦城实现营业收入160.82亿元，同比上升12.38%；归母净利润为亏损3.64亿元，同比减少4.14亿元。报告期内，公司经营活动净现金流19.45亿元，同比下降68.21%。

大悦城表示，今年上半年，受合作开发项目结算周期影响，对联合营企业投资收益同比减少，同时为应对市场变化，公司积极调整量价策略，部分项目计提资产减值准备。据了解，2024年，大悦城将目标在守住现金流安全的基础上，实现平稳可持续发展。

苦等33年，房子变危房！深圳60户业主至今无房产证

长沙自建房事件之后，深圳也召开了“全市自建房安全专项整治电视电话会议”，部署全市自建房安全专项整治、安全生产工作。

彼时乐居君又接到了养蜂人的电话。他所居住的小区，如今已有40年历史，房子已于2014年鉴定为危房，但小区60户业主已苦等30多年，至今还没有拿到房产证，18位老人在等待中故去。

尖岗山养蜂人

来深41年，辛苦10年购房，至今无产证

深圳2022年首轮土拍前，乐居君实地探访了金额最大的宝安尖岗山A012-0112地块，漫山的丛林被整备为裸地，等待金主进场。乐居君踱步到另一侧的山脚下遇到一位养蜂人，陪伴他的是几十箱蜜蜂、数只欢脱的中华田园犬，还有一台播放着解放歌曲的收音机。

“我81年就来深圳了，两公婆带着几个孩子从惠东来深，当时很苦的。”

“前面有人采访我，问我来深圳这么多年的感受，不开心的是，我来深圳40年，房子至今都没有房产证。”

乐居君从老伯的惠州话中辨别出一丝信息：房子40年了都没有拿到房产证。

后又在《中国蜂业杂志》的公众号上翻到2017年的一篇报道：

“从1994年开始养蜂，至今已经20多年了。”

“10年里我们只攒下4万块钱，又和亲戚借了8万块，才在2008年买了这个89平米的房子。”

但据资料显示，2008年深圳房屋均价12794元/平，当时中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌，深圳房价一路暴跌，业主维权潮遍地开花。“关外4988元/平方米起”、“关内7380元/平方米起”。

养蜂人12万购得89平房产，均价仅1348元/平。

宝恒宿舍

60户业主苦等33年，房子变危房

双界河边上的宝恒宿舍被灰色的围墙包围，呈品字形排列的3栋5层小楼几乎被高大的树木全部掩映，这便是养蜂人居住的小区。

窗台下方有一处标注：

工程名称：干部宿舍

基建管理：宝安城建指挥部

竣工日期：一九八二年十二月

“这里是红太阳升起的地方，我们来宝安搞建设。这三栋楼是最早建设的，周边才建设起来，一开始一套三室一厅的房子住好几户人家，后面才慢慢搬出去。”

“89年福利房改革的时候，我们是第一批买下的，90平总价1万多，那时候真是天价啊，当时我们的工资才200块一个月，为了买房公司还贷款给员工8000块。”

“当时按照职级规定买房面积，小区统一是90平，有一批业主干部可以购置120平，解决方式是把隔壁客厅打通之后纳入，这样又遗留了一批没有客厅的房子，最后处理时总价7-8万。”

“2002年，我们小区就被认定为历史遗留建筑，这里以前是关口，还有铁丝网围着。”

“我们60户业主，最早买了福利房，等了30多年，都没有房产证。原来业主很多都搬走了，留这里居住的还有十来户，还有不少老人已经去世了。”老太太拿出笔记本，翻出了已故者门牌号，18位老人已经离开。

“深圳前几天下暴雨，房子漏水很严重，小区里面漫水。”

乐居君询问：89年房改之后，为什么拿不到房产证？

一位业主拿出了2017年中粮补缴T301-0017地块地价的凭证。“89年之后因为没有补缴地价，业主不能，但我们小区在2014年就已被深圳中建院鉴定为Du级危房，危房又不能办房产证了。”

购房33年后，几十户业主陷入僵局，而养蜂人则是在08年从原业主手中购置的二手房，仅有双方签订的合同。

加剧僵局的，除了历史遗留插花地、危房之外，还有一份三方协议。

业主拿出一份2015年10月23日签署的协议书，甲方为中粮地产（集团）股份有限公司，乙方：中粮住宅小区全体业主，丙方：深圳市京兰创展有限公司。

协议书显示：丙方拟对物业进行城市更新。

“当时几个业主让我们一起吃饭，在文件上画勾，不知道做什么。”

乐居君询问业主：中粮既然在2015年签订了协议，为什么2017年还补缴了地价？

“三方文件我们是几年之后，去城更局理论才看到。”

“京兰的人我们至今都没见到过。”

被治理后的双界河，水流清清，钓鱼的人、散步的人安静惬意，行人抬头便能看到宝安区第一高楼——恒明珠国际金融中心，以及前不久开盘的尚璟公馆。

历史遗留“插花地”难题：治理洼地

“插花地”是深圳发展的历史遗留。

深圳经济特区成立之后，出于特区管理的需要，经国务院批准，深圳市从1982年开始历经数年，修建了以铁丝网为界的特区管理线，俗称“二线”。当时，因资金不足和便于修建，“二线”并未完全与行政区划线相吻合，致使特区管理线与行政区划线不一致，形成了一些管理上的“真空地带”，即通常所说的“二线插花地”。

南山曾有最大的插花地——南头街道的安乐社区。宝恒宿舍便在该社区附近。宝恒宿舍紧邻南头检查站，也曾是南山与宝安的插花地。不过现阶段已明确划归为南山管辖，小区的宣传栏上有“南联社区宣传栏”字样，还有2021年11月发布的“南山区第二阶段优质饮用水入户工程”公告。

南山区政府网站显示，2017年1月17日下午，南山区召开“插花地”管理工作协调会。3月南山与宝安、龙华三区签署行政区域界线备忘录，三区之间“插花地”管理问题所涉及的11个地块全部得到解决。“插花地”的治安、户籍、人口、计生、查违、安全等行政管理、执法和服务工作归属明晰。

厘清界限之后，插花地的教育等相关配套、以及公共安全隐患急需补短。罗湖和宝安就因为插花地，曾出现过12年建不起一所学校的难题，宝恒宿舍附近的前进路曾经是有名的断头路，立项九年后也终于得到贯通。

南山区城市更新局于2016年12月曾就关于宝恒宿舍楼旧改申请做过回复：

“对于旧住宅区改造，我市采取审慎稳步推进态度，严格控制旧住宅拆除建新。除因建筑质量存在安全隐患，鉴定危房等级为D级和重大基础设施建设密切相关等原因迫切需要进行拆除重建的项目以外，其他旧住宅暂不纳入拆除重建类城市更新。”

几年过去，宝恒宿舍业主表示尚未收到新消息。

“中国棚改第一难”

罗湖二线插花地先行示范

深圳各区中，罗湖区率先在解决“二线插花地”问题有重大突破，被称为“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区—玉龙、木棉岭、布心片区已在2016年12月启动启动全面签约和房屋拆除工作。

罗湖“二线插花地”位于深圳市罗湖区和龙岗区的交界处，占地62万平方米、房屋1347栋、居住人口9.3万人的三大棚户片区，成为地质灾害“多发区”、安全隐患“高危区”与旧城改造“难点区”。

罗湖二线插花地棚改采用“政府主导+国企实施”模式，政府委托承接主体天健集团全程提供项目的前期签约、房屋查丈、房屋拆除、建设管理、回迁服务等具体服务工作。这也是深圳市首单由担保公司参与的棚改解抵押担保项目，由深圳高新投承担抵押担保工作，承建方为中建三局。

（来源：中建三局公众号）

在2022年的罗湖政府工作报告中，明确表示：加快二线插花地棚改建设，确保第二、三批如期交付，打造成物业服务标杆项目、人居环境示范社区。

罗湖区解决“二线插花地”行动或为南山提供范本。

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文章来源:乐居买房

山东19个月52家地产公司破产 威海破产房企数量最多

根据人民法院公告网显示的数据，自2018年1月1日以来，截止2019年8月14日，山东共有52家房地产公司破产。

其中部分地产公司重整，部分地产公司因债务问题被强制破产，部分地产公司无法继续经营申请破产。

济南6家房企破产

在52家破产地产公司中，济南占6家，这6家公司分别是山东佳辰房地产开发有限公司，济南鑫百汇房地产开发有限公司，山东外海置业投资有限公司，济南阳光置业有限公司，济南昌润置业有限公司，济南金鼎房地产开发有限公司。

济南6家公司中，部分属于破产重整，例如外海置业，部分属于破产。

对于济南市房地产企业的破产现状，业内人士分析认为，济南的6家破产房企，多数并不是仅仅因为新一轮调控的冷市而破产，而是已经多年来进入维持或者亏损状态，新开发项目不多，部分企业资金链接近或者已经断裂，2016年以来的新一轮调控，让这几家本来就已经资金链紧张的公司，因为项目和土地储备有限，没有能够赶上2016年迅速崛起的涨价狂潮，反而被调控洪流带进了狂热之后的冷市深渊，脆弱的资金链因此断裂，公司走向破产重整，是必然的结果。

这充分说明济南房地产市场正在调控常态下，自身进行优胜劣汰。

威海破产房企最多

在全部52家破产和重整房地产公司中，威海是房地产企业破产最多的地级市。

房评网分析认为，威海房地产企业破产现象较多，但多数跟房地产大势低迷关系并不是必然联系，而是跟海景房没落有直接的关系，在海景房兴盛的时期，威海顺势成立了大批以海景房为主要开发项目的房地产公司，近几年由于各媒体大量曝光海景房各种弊端，以及空城现状，海景房进入冷市，威海的部分房地产公司也因为销售困难，占压资金，导致资金链断裂，陷入破产危机。

但同时也应当看到，威海房企破产较多，也说明威海房地产市场优胜劣汰正在加剧，房地产市场的分化比其他地市更加剧烈。

三四线城市正在被品牌地产侵占

在52家破产房企中，三级四级市占了绝大多数，这说明三四线城市的市场正在走向集中，一些大的品牌开发商正在挤占三四线市场，当地的经营本身有缺陷的小房企正在逐渐被排挤出市场。这个过程，济南和青岛在近10年已经经历过了，看一下济南和青岛市场，大项目，好土地基本都在大品牌开发企业手中，就可以基本明了未来三四线房地产市场的资源和利润走向。

房企大鳄和国家队排挤中小房企既成事实

"风口来了，猪也会飞"的理论在当前的山东房地产市场已经过时，房地产企业的破产潮，并不能一概归因于新一轮房地产调控下的低迷的市场，上半年，大品牌房企依然保持了较高的销售额增长。

山东房地产企业数量的减少，并不意味着市场的低迷或者减量，而是大品牌房企大鳄正在以更加优势的资金和资源，强力打压本地中小房地产企业，导致很多私营中小房企经营困难。

同时，山东房企国家队数量逐渐壮大，仅济南一市，近5年内，就增加了至少10家拥有各种国有资本的强大房企。

上市的地产大鳄加上国家队房企的力量壮大，对私营中小房企形成巨大的排挤功效，除了品牌比较大，资金雄厚的私营房企，大多数中小私营房企都感受到压力。

无需恐慌 房地产市场并没有走向崩溃

近期有很多媒体发布信息，称房地产企业大批倒闭，数据称截至7月23日，2019年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。因此担忧房地产会走向崩溃边缘。

观察房地产市场，不能仅从房企数量的增减上来观察，应该从各种数据上，尤其是市场数据上进行观察，而不是仅因为一个现象就出现恐慌。从国家统计局一年半以来发布的市场数据来看，中国的房地产市场仍然是投资热土，是销售黄金市场，是稳定的市场。

2019年8月14日以前山东破产或重整的房企名单：

1. 威海海德置业有限公司

2. 潍坊朗润置业有限公司

3. 监利光大置业有限公司

4. 山东鲁南国际城置业有限公司

5. 山东年年红置业有限公司

6. 淄博山川置业有限公司

7. 曹县盛泰置业有限公司

8. 山东德利再生资源置业有限公司

9. 泗水佳园房地产开发有限公司

10. 烟台华锦房地产开发有限公司

11. 山东佳辰房地产开发有限公司

12. 青岛崎鸿房地产开发有限公司

13. 莱芜华诚丽都房地产开发有限公司

14. 荣成泰和房地产开发有限公司

15. 威海市三源房地产开发有限公司

16. 山东浩然房地产开发有限公司

17. 威海正土房地产开发有限公司

18. 烟台华海房地产开发有限公司

19. 济南鑫百汇房地产开发有限公司

2018年破产或重整的房企名单：

1. 烟台市福山区御花园置业有限公司

2. 潍坊昌鼎置业有限公司

3. 山东鼎和置业有限公司

4. 山东外海置业投资有限公司（重整）

5. 山东曹县江南置业有限公司 （重整）

6. 文登长吉置业有限公司

7. 东营盛唐置业有限公司

8. 日照市嘉泰置业有限公司

9. 烟台市福山区御花园置业有限公司

10. 临沂伦达置业有限公司

11. 临沂伦达国贸城开发有限公司

12. 淄博齐华置业有限公司

13. 青岛齐华投资控股有限公司

14. 济南阳光置业有限公司

15. 滨州新桥置业有限公司

16. 山东博格达置业有限公司

17. 莱芜名嘉置业有限公司

18. 海阳红马置业有限公司

19. 山东龙熙置业有限公司

20. 济南昌润置业有限公司

21. 济南金鼎房地产开发有限公司

22. 青岛信莱君和置业有限公司

23. 烟台德胜房地产开发有限公司

24. 烟台德昱房地产开发有限公司

25. 威海市金谷房地产开发有限责任公司

26. 威海亿鑫房地产开发有限公司

27. 威海东方房地产开发有限公司

28. 威海广信房地产开发有限责任公司

29. 威海金岸房地产开发有限公司

30. 山东宝恒房地产开发有限公司

31. 青岛兴利房地产开发公司

32. 乳山市兴发房地产开发有限公司

33. 临沭县佳禾房地产开发有限公司

来源：房评网