房产证是开发商的名字;开发商名下已办房产证的房子
律师普法||房产证（不动产权证）写你的名字，房子就是你的吗？
—— 一起来了解下不动产权属证书的证明力吧
【先看案例】
1、张三新建一栋房屋后到不动产登记中心办理不动产权证，不动产登记中心工作人员大意，将房屋登记在了张三邻居李四的名下。张三事后才发现名字登记错误。
2、张三为人低调，不想用自己名义购买商品房，后找朋友李四商议：“张三借用李四名字购房，并约定由李四出面与开发商签订购房合同，房产登记在李四名下，购房款则由张三全额支付给李四后由李四支付给开发商公司，最终李四取得房产不动产权属证后交由张三保管。”张三与李四据此签订一份《借名买房合同》后，李四与开发商签订了购房合同并取得了不动产权属证书，登记的产权人为李四。
上述两个案例，不动产权证上登记的名字都是李四，请大家思考：
房产归李四所有，还是归张三所有？
【律师分析】
先说结论：
上述两个案例的李四虽然是房子的登记产权人，但房子的产权应当归张三，李四对房子并不享有所有权。
理由：
1、不动产权属证书的推定效力
不动产权属证书上记载的产权人，一般推定为不动产物权的享有者。回到案例，在不考虑其他情形下，根据不动产权属证书登记的产权人是李四，我们可以推定李四就是房子的所有权人。但这仅仅是推定效力，不能因此得出房子就一定归李四所有的唯一结论。
2、不动产权属证书记载的产权人可以被推翻，以真实权利状态认定产权人
上述两个案例中，第一个案例张三以建造的方式原始取得房屋所有权，张三理应是房子的所有权人，仅因工作人员登记错误将房子登记在邻居李四名下，张三对房子享有的所有权与李四因登记被推定为房子的所有权人存在冲突，登记事项与真实权利状态不符，张三才是房子的真正主人。第二个案例张三与李四存在借名买房的约定，真正履行付款义务的人是张三，因此张三是真正购房的人，即使不动产权属证书登记李四为产权人，但李四并不享有房子的所有权。
现实中，还有很多情形，登记的产权人与真正的权利人状态并不一致的情况。
如房产登记的所有权人去世，未办理变更手续前，房子的所有权已经因继承而归继承人所有。
又如夫妻婚后共同买房，不动产权证上仅写一方名字，另一方虽然没有登记为产权人，但房子仍属于夫妻共同财产，当然归双方共同所有。
因此，不动产权属证书仅具有推定效力，无特殊情形，法律推定登记的产权人即是不动产的物权人，但是如登记的权属状态与真正的权利状态不符，则不动产权属证书的推定效力被推翻，应以真实的权利状态认定不动产物权归属。
【附相关法律规定】
民法典
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
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作者：胡儒春，广西执业律师
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房子是看出资方还是房产证？
一般是以房产证为准，但具体属于谁，还要因实际情况而论。例如情侣婚前一同出资买房作婚房，但产权证上仅有一方的名，房子在婚后则属于夫妻共有;如果在婚前一方全资买房作婚房，但产权证是另一方名字，房子在婚后也属于双方共有。
房产证的重要性
1.房产证是一切买卖交易的基础法定文件。
2.没有房产证不能进行转让、赠与和继承。没有拿到房产证之前，还不能算是该房产的法律意义上的拥有者。
3.即使签定了相关合同或协议也会被视为无效，不能受到法律保护。
4.在没有拿到房产证之前该房产无法进行质押、典当等行为。无法通过房产的质押、典当来获得贷款或承担其它民事责任。
5.在房产所处土地被征用或房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。 现在市场上“小产权住房”就因没有房产证存在这些问题。
6.在没有拿到房产证之前该房产的所有权仍然属于开发商，如果开发商存在将房产抵押借贷的行为或因债务问题被强制执行时，该房产可以被债权人(如银行)依法拍卖还贷。
7.在土地使用权期限到期时无法对继续使用该土地进行申请。
房产证什么时候可以拿到
房产证一般90日内可以拿到，具体依据房屋买卖合同中约定的登记期限判断。尚未建成的房屋房产证应自房屋交付使用之日起90日内办理，已竣工的房屋房产证应自合同订立之日起90日内办理。
