香河房产中介【香河县二手房出售最新信息】
III|再访香河：代办个税购房操作仍存 工程抵款房成刚需“新宠”
作为距离北京城市副中心功能区最近的三个区域，燕郊南城、大厂潮白和香河北部新城板块，向来是吸引北京外溢购房需求的热地，在燕郊再度传出“放松”言论并成为开发商及代理行炒作依据的同时，香河市场又如何？
北京商报记者本周调查发现，限购令仍未松绑的香河，实则并没有完全阻断外地购房者的入场。除了此前调查到的开发商为购房者提供代办个税顺缴服务，使其满足当地购房资质的操作外，当前香河又衍生出了工程抵让房可以直接网签给外地购房者，无须三年社保或纳税的新情况。
此外调查还发现，在廊坊限购即将满三年之际，一些为了在香河置业，于限购后自己着手安排个税顺缴的北京刚需客群，后续也将以“香河纳税人”的身份陆续登场。那么，“逆限购”买房操作为何屡禁不止？购买工程抵款房背后有无风险？香河未来楼市是否会因潜在需求掀起风浪？
“逆限购”买房操作仍存
“您从哪儿来”、“有资质没”、“三年个税有没有补”，来自北京的看房人薛平（化名）告诉北京商报记者，如果你以一个外地购房者的身份在香河听到了诸如此类问题，不用因为心虚不满足当地购房资质而着急抽身离开，因为上面的问题说明了：外地人在这里买房“有戏”。
本周，北京商报记者跟随薛平来到了香河最靠近北京、最受外地人青睐的北部新城。然而本轮调查发现，2018年下半年记者曾予以披露的“机构代办个税，三年后网签”这一规避限购的购房操作，在香河仍然存在。
当前，在这个不时传出“限购放松”风声的小城，不同楼盘的销售人员对待来自北京的客户，正呈现出截然不同的两种态度。
“没当地购房资质是吧，那您买不了！”在富力新城项目售楼处，记者一行得到了不能购房的回答。然而当日午间的富力新城售楼处，除了薛平，还有另外一组客户与销售人员交谈。
“没购房资质原则上不能买，不过您要是真想要，网签得在三年后。”辗转至另一家楼盘，记者却又听到了另一番隐晦的表达。该项目销售人员暗示薛平，“机构代办个税，三年后网签”购房可行。相比富力新城的寥寥到访者，这个项目的接待区几乎坐满了看房人。
而相比开发商对于外地客户的谨慎试探与隐晦暗示，提供居间服务、靠带客促成交赚钱的中介机构，对于外地购房者能否在香河买房的表态则更为直接。
北京商报记者从何香河当地多个中介机构经纪人口中了解到，包括京东狮子城等在内的多个香河楼盘，均悄悄面向不符合限购要求的外地购房者售房。
“外地人可以买，不过贷不了款 。”有中介人员向记者一行透露，“基本上都能买，最近可能是不敢卖。”
同此前调查结果一样，在“机构代办个税，三年后网签”协助购房者获取购房资质的操作下，项目开发商一般会和外面的机构建立合作，购房者只需要缴纳一定金额的代办费用，购房资质获取的相关事宜一切都可以由机构操办。
同时，多个项目还会向购房者承诺提供一次免费更名的机会，购房者在同开发商签署草签合同后，一旦房价上涨想要卖出或者因一些原因自己不再想买入，可以托中介人员转卖给下一个有意向购房的“接盘者”。
尽管此前业内已有多位专家提示购房者置业香河需谨慎，违规全款购房暗藏风险，但是现实情况显示，通过上述操作“曲线购房”的北京刚需客群仍然不在少数
不过， “不网签不交房”仍是很多开发商坚守的底线。多名楼盘销售及中介人员表示：“着急入住也没办法，规定就是只有网签、收房后才能住！”
工程抵款房支持外地人购买
值得一提的是，在开发商为购房者提供代办当地三年个税服务、使得客户满足当地购房资质外，当前香河还存在部分工程抵款房可以直接网签给外地购房者，无需三年社保或纳税的情况。
所谓工程抵款房，简单地说，就是开发商以房屋实物交割给施工方用以充抵应付施工工程款的商品房。此类房源在房屋品质上与同一项目的其他商品房并无本质区别，只是因为可以更快实现网签，所以价格会高于市面普通新房，购买时正常考虑位置、楼层、朝向、户型等即可。
“现在没有购房资质的外地人在香河买房就两种办法，一种是上面提到的‘代办个税、三年后网签’，对购房者而言风险相对大一点；另一种就是买工程抵款房，这种房子只要能拿出全款，就能在很快时间内通过网签备案，然后就能住进去。”该中介人员介绍称，此类房源的价格在1.5万元/平方米，与北部新城普通商品房均价之间存在3000元左右的价差。
就工程抵款房能否尽快网签、实现入住，上述中介人员给出了肯定的回答,并称“只要购房资金没问题，购房流程大可放心”。
北京商报记者了解到，一般而言，工程抵款房的单价相对正常房价会便宜几百甚至上千元，原因在于项目施工单位急于将房子变现，因此委托部分楼盘代理机构或者中介将抵款房以略高于成本价的价格卖出。
不过，因为在香河严格执行“非本地户籍无三年社保或纳税不能购房”的限购政策下，市场之中积攒了很多由北京外溢而出的购房需求，所以工程抵款房这种不卖预期、摆在眼前的现房，便成了受购房者追捧的“香饽饽”。
“购买工程抵款房须明确两个方面：一是此类房产需要购房者全款支付，由于不能做银行杠杆，对购房者的支付能力提出了较高要求；二是购房者在购买前要了解房屋背后有无抵押，这样才能确保自身的权益不会受到损失。”合硕机构首席分析师郭毅指出，只有工程抵款房没有被查封、设定抵押权、也没有其他买受人主张权利，而且可以签署购房合同、办理网签网备，购房者才能放心购买。
北京商报记者了解到，依据相关规定，如果开发商未偿还债务，施工方也无权直接销售此类工程抵款房，因此需要查明拟出售房屋的产权系归开发商名下还是已经过户到建筑商名下。如果工程抵款房已经过户到施工方名下，则变成二手房交易；如果还没有办过户，则可以当一手房买，具体手续需要跟房主和开发商销售人员协商。
上述中介人员表示，香河某项目的部分房源可以满足薛平的尽快入住需求，同时表示，“会和开发商签一手新房合同”。至于具体操作流程，中介人员则不愿过多透露，仅称“流程可以放心”。
平稳的楼市与蛰伏的需求
尽管“代办个税等待网签”、“工程抵款房支持外地人购买”等操作为外地购房者置业提供了可能，但在业内人士看来，自从廊坊市于2017年施行升级版调控新政——“6·2”限购令以来，经历过房价腰斩以及成交冰封这一大起大落成交转变的香河房地产市场，已然处于一个成交较为平稳的状态，没有什么房价泡沫。
郭毅也认同，限购以来，目前的香河市场处于还算稳定的阶段。当前香河的房地产市场，基本恢复到原本靠地缘客群支撑的成交状态和与此对应的成交价格。
值得一提的是，因为北京的高房价压力以及外界不断炒作的环京楼市高预期，部分北京刚需仍然没有放弃香河这块“热地”。
多位中介人员称，当前距廊坊最严限购令发布已超三年，未来将有一定数量通过“补办个税顺缴”途径获得购房资质的客群涌入香河市场。
“包括香河在内的环京楼市确实可能会在限购执行三年之后，陆续迎来一些通过各种途径满足个税条件的客群，区域网签量也很可能受此影响实现提升。”不过郭毅也指出，蛰伏已久的潜在需求在获取资质后成功入场，只会对整体市场需求起到部分提振作用，香河整体市场并不会因为限购满三年，而在成交量上实现过大的飞跃。
另有业内人士指出，包括香河在内的环京楼市的复苏必然是一个较长的过程，这是要建立在京津冀协同发展战略下的产城融合切实落地，交通等公共服务先行、相关配套产业跟进，留住了人，再留住消费。而这所有，还需要时间来完善。
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实地探访：紧邻北京多地二手房限购放开？中介推销“卖点”，当地住建局回应来了
近日，有购房者向中国证券报记者透露，毗邻北京的河北香河、燕郊地区的房产中介人员对其推销称，买房不再受限购政策影响。
其中，香河中介人员称，一手房、二手房均可以正常过户，如果想过户二手房，只需要多提供一份央企或市政明。
燕郊中介人员则称，在北京缴纳社保人员可以在燕郊购置一手房，二手房暂时无法过户。
来源：爆料人微信对话截屏
对此，中国证券报记者近日对香河、燕郊地区楼市进行了实地探访。
多数香河房产中介称，二手房交易依然遵循调控前的规定，从未接到放开限购通知。但一手房可以过户，用的是开发商资质。
不过，多数燕郊中介称，实际操作中，外地人员购买一手房都没有限制了。
6月15日，中国证券报记者向香河住建局、燕郊所在三河房管局求证，得到的答复是，限购政策没有任何放松，一手房、二手房都不可以网签、过户。
香河地区中介：二手房严格遵循限购政策
中国证券报记者走访香河地区房地产市场发现，香河地区基本以小型房地产中介为主，链家、我爱我家、中原地产等主流中介门店并不常见。
这些小型地产中介分布在各个楼盘周围，每家主攻1-2个楼盘。
中国证券报记者 董添摄
记者随机对10多家中介进行了探访。探访过程中，这些中介都指出，香河地区二手房依然遵循调控政策。如果要购置香河二手房，需要在香河落户或者缴纳本地社保。相比之下，部分一手房可以过户给外地户籍人员。
“二手房如果放开，房价一定会受到较大的影响。政府可以在拿地、定价、网签等多个过程中对一手房进行调控，而二手房面对的是业主，其调控与一手房存在很大不同。因此，目前香河二手房没有放开交易。除非调控政策放开，否则二手房是不会轻易放开的。”多位中介人士对中国证券报记者表示。
“现在香河地区落户比较容易。如果想买二手房，可以先落户，落户成功了就可以买房。”上述中介人士对中国证券报记者表示。
来源：香河县人民政府官网
相比二手房，香河地区的一手房市场则较为宽松。
“目前在售的一手楼盘中，都可以正常签买卖合同卖给外地人。一部分房源可以直接签约，不受调控影响，这些房源价格会相对贵一些。还有一部分可以先签约，然后同时缴纳社保或者办理落户。但是，这些都不会有合同或文件，过不了户开发商不会承担损失。”
香河地区多位一手房中介销售人员指出：“商住房源都不需要缴纳社保或落户，对外地人不限购。如果是投资，也可以考虑。”
“一手房可以用开发商资质进行网签，要看开发商的资质。在售项目有的可以直接网签，有的是先交订金，签合同，然后交三年社保或落户。等落户成功了，或者三年社保交足了，就可以网签。”走访过程中，多位销售人员对记者反映。
香河住建局回应：限购未放松
6月15日，中国证券报记者致电香河住建局、香河便民服务中心、香河自然资源和规划局进行求证。
香河住建局回应：目前，外地户口购买香河住宅，无论是一手房还是二手房，仍然需要三年香河本地社保或三年香河本地纳税证明。但是，部分养老项目除外。养老项目具体需要问自然资源和规划局。
香河自然资源和规划局指出，无论是什么项目，只要是住宅，都需要先拿到香河住建局交易中心开具的准购证明。
香河便民中心负责公积金贷款的相关负责人对中国证券报记者表示，目前香河对外地购房依然执行严格的限购政策。外地社保公积金不能贷款购买香河房产。上述负责人指出，目前，香河二手房公积金贷款只能凭借房管局开具的准购证明，以及廊坊本地公积金缴存证明才能进行公积金贷款手续。
中介称燕郊一手房限购已放开
与毗邻北京通州的香河地区定位不同，燕郊作为北三县距离北京市中心距离最近的县区，房地产市场相比香河也更为成熟。
记者走访燕郊地区发现，与前几年被燕郊本土开发商包揽的市场不同，目前，在售楼盘中，一线品牌房企占比远远超过燕郊本土开发商。
一手房中介销售人员表示，燕郊一手房可以正常网签。以前是针对北京社保，目前是针对全国所有购房者。“你不可能看到红头文件。但是，购房客户基本都过了网签。”记者走访过程中，一手房销售人员的口径基本一致。
“目前二手房都没有放开，我们面对外地客户时，都是往一手房引导。以前商品房不能网签，北京地区的购房者都是买商住房。疫情期间放开了一手住宅网签，目前成交量很大。”多位销售人员指出。
三河住建局回应：仍然严格执行限购政策
6月15日，中国证券报记者向燕郊所在三河房管局求证，三河房管局指出，燕郊没有放松限购政策。随时接受监督和举报。一手房不可以过户给外地购房者，如果中介或开发商这么宣传，可以致电三河房管局督查组，进行实名举报。
购房者交10万托中介办香河户口 事没办成钱难退
法制晚报·看法新闻（记者 董振杰）因一名购房者没有在香河购房的资格，中介想出了先办当地户口再购房的方案。交了10万元之后，并未成功办理户口，这位购房者选择了报警。目前，香河警方正在对此事进行调查。
朱女士办香河户口向一名中介员工交付10万元钱（当事人提供）
准备在香河买房 花费10万托中介办户口
小朱是北京一家软件公司的程序员，来京数年后准备和男友结婚，准备在北京较近的香河购房。小朱说，因为知道香河有限购措施，没有在当地交够三年社保就没有购房资格，“一家中介公司的业务员说，为了破解限购政策，其实可以通过迁移户口的方式解决。只要有了当地户口，肯定就有了购房资格。”
当时签订办户口协议的现场（当事人提供）
小朱说，2018年3月24日，香河一家名为嘉明房产公司的业务员蒙女士，向自己承诺肯定能够帮助办理香河户口。“她向我写了收条，承诺三个月后办理成功，如果没有办成，则必须在一周之内退款。”朱女士说，看到中介业务员自信地承诺，于是她就交了10万元钱。“在此期间业务员一再表示正在办理中，马上就能办好，没想到三个月过去之后她的承诺落了空。”
业务员称户口没办成 自己已经离职
7月17日，法制晚报·看法新闻记者跟随朱女士来到香河的这家“嘉明房产”，没想到在门口碰到了当初收钱办户口的业务员蒙女士。
蒙女士说自己已经从这家房产中介公司辞职，但她承认确实收了朱女士的10万元办户口钱，自己委托一个名为“小胖”的下家办理，而“小胖”又委托一名姓董的女子办理，再由董姓女子找下家办理。因为没有办成，几人在办理过程中所提取的好处费共3.5万元，已经全部返还给了朱女士。至于剩余的6.5万元，则将由其中一名“下家”贷款返还。“关于此事，警方已经向我们了解情况，正在进行调查。”
朱女士与男友带着办户口的中介及另一名中间人到派出所报警摄/记者 董振杰
警方接到报案 正在进行调查
7月16日至7月17日，户口办理者朱女士先后到香河刑警队、香河县公安局新华派出所进行报警。
记者从香河县公安局了解到，接到朱女士的报警之后，警方正在对此事进行调查。
