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房地产——伊宁市城区总汇

伊宁市。

地处祖国西部边境，过辖区的昭苏县，就是出国了，市区距离边境线并不远，可以说是一座沿边境的城市。

伊宁市所处区域在地理书中被称之为小江南河谷区域，拥有丰富的新疆极其稀少的水资源，伊犁河及其数条支流横穿境内，而城市也坐落在伊犁河边。

只是伊宁市因为地理位置以及其它各种原因，发展缓慢，曾经获得过新疆第二大城市的殊荣，近期的二十年发展比较落后，经济和人口一直没能快速增长。

具体来说，伊宁市只能算是一座五线城市，市区常住人口五十万左右（曾经，数值目前不准确）。

先对伊宁市的城区有一个大概的概念。

截止今年，城区规划分为东城区、中心城区、南城区、开发区、伊犁河南岸新区五个区域，这是目前已经成型的说法。

而依据公布的城区规划，伊宁市城区会重新划分成六个区，依次为东城区、主城区、西城区、开发区、北部产业园区、南岸新区，只是这个规划目前来说还未成型，暂且依据已经成型的旧的城区规划来描述。

依据旧图分布，有四条重要城市干线，西环路、公园街、新华路、飞机场路，这是几个城区的分界线，除此之外，伊宁市还有三条极为重要的城市干线，解放路、山东路、北京路。

而城区的住宅，大多是分布在这些城区范围内，极少数特例，也会在后期记录。

最近的篇章，会详细描述伊宁市市区的小区情况以及房产相关信息，请大家关注。

新疆伊犁现在的房价多少？

伊犁位于新疆西北部，​可以说伊犁是个边境移民城市，因为所在区域有新疆建设边团农四、七、八、九、十这五个师的60个团场；西邻欧亚国家哈萨克斯坦，沿边有霍尔果斯、都拉塔、木扎尔特等9个国家一类口岸…

伊犁(伊宁市)是伊犁哈萨克自治州的首府，新疆维吾尔自治区辖州，简称伊犁，是中国唯一的既辖地级行政区(2个)、又辖县级行政区(11个)的副省级自治州，地处新疆维吾尔自治区西部天山北部的伊犁河谷，总面积近27万平方公里，相当于一个河南省加上江苏省的面积总和；但是伊犁的人口总量2020年有了466万，GDP2338亿，这与内地的地级市(一般四线城市)相当。

要问伊犁的房价多少，首先得看伊犁首府(伊宁)这个城市有多大，本文问的伊犁市(主要是指伊宁城区)房价；还得看伊宁这个边境城市能否宜居和做大？

许多熟读历史人都知道，清朝时期的伊犁将军府，曾是当时新疆的最高权力机关，也就是当时的首府城市。伊犁哈萨克自治州的首府在伊宁市，位于伊犁河谷中部，城区面积为37平方公里，常住人口35万人。

这里比较一下，重庆管辖的二三哥城市万州和涪陵，万州城区面积100平方公里，城区人口102万；涪陵的城区面积72平方公里，城镇人口85.8万。相比之下，伊犁小了不只一半呀！

这里就可以通过类比推理到：伊犁的房价，肯定不会超过重庆的万州和涪陵，以及其他的同类城市！因为城市越小，房价越低！比如万州阅江台新城今年1月份的房价，面积都在100平~120平，平均价为5000/平米；而万州北站对面的绿地万州城均价在8000/平米。

新疆伊犁的房价都不是特别的高，与内地的县城房价相当，伊犁巩留的房价最高的也就是3500/平米左右，在伊宁市区相对好的区位，房价可能会超过6000/平米，这也与内地县城如出一辙！

既然伊犁区域地广人稀，说明伊宁市还有足够的土地面积可以扩容，楼房开发商拿地的价格相比内地便宜得多；但是，正因地广人稀，住房需求量相对很少，产业链无力扎堆，伊犁地区水泥厂也稀少，房建买水泥的价格比内地高出近一倍；还有钢材还得从内地长距离拖运，决定了开发商的房建成本，并不比内地低！相比内地：只是土地买价低了，而建材的成本高了。

核心点是伊宁市的新城买点并没有内地同等城市那么热销，这也是因为地广人稀。加之兵团人原籍来自祖国的天南地北，返回原籍城市的(或去内地其他城市的)人不在少数，他们的后代也因受到父辈“落叶归根”之念的影响，不少人先后离开了伊犁，才有了兵团区域的房子，空房过多，卖价比造价还低！即使留下来的边团人要在伊宁市区买房，人口总量占比有限，净流出的兵团人拉低了伊宁市楼房的卖点。

好在伊宁这个城市地处天山北部的伊犁河谷，属温带大陆性气候、有着“塞外江南、中亚湿岛和花城”的自然风貌，有着宜居的自然环境，没有北上广深超大城市的快节奏，在伊犁生活，真可谓安逸！

思乡人于2021/5/18

2019-2024年，伊犁楼市在全疆一枝独秀，五年时间房价上涨近30%

过去五年，伊宁楼市在新疆所有城市（4个地级市和29个县级市）中，走出了一波独立的行情：买房人需求旺盛，房价连涨5年，涨幅接近30%……

2024年1-6月份，新疆商品房销售面积约763万方，其中商品住房销售套数约为5.6万套，三座城市新房销售就占了近一半的量；

前几天老方写过一篇小文，回顾了今年上半年整个新疆楼市的现状，以及楼市最为活跃的三城、南北疆典型城市的房地产市场变化，其主要结论是：

• 这几年卖房最好的三个城市是乌鲁木齐市、伊宁市、阿克苏市（三地住房销量接近全疆的一半），在全疆商品房销量平均下滑18%左右的情况下，这三座城下滑幅度为10%上下；
• 2015年前卖房在各地州县级市排在前列的昌吉市、库尔勒市，近几年市场较为低迷；今年上半年新房销量下滑40%左右，半年时间卖房套数仅1000-1500套房，两个城市新房越来越难卖，但房价却有不同程度的上涨；

从整理的图表发现，除了全疆首府城市乌鲁木齐之外，相较于其他三个地级市和29个县级市，伊宁市的新房交易量一直保持稳态；

以上是伊宁楼市与各重要城市之间横向对比的结果；本文再以时间轴进行纵向对比，回顾自2019年以来，伊宁市在各年度的上半年到底卖了多少新房，房价都是如何变化的；相信对看清伊宁楼市和判断伊宁未来房价有一定的参考意义；

2024年上半年伊宁楼市的真实情况是：前六个月伊宁市商品房销售面积56.5万方，商品房销售金额37.04亿元；商品房销售均价为6556元/平米；

1、卖房数据：

2019年-2023年上半年，伊宁市销售商品房面积分别为：70万方、66.7万方、92.93万方、52.29万方、63.7万方，销量涨跌幅分别为-4.7%、38.7%、-43.5%、21.9%、-11.3%。从数据看出，2021年和2022年伊宁楼市经历了一次大起和大落，而其他年份整体上相对比较稳定，近两年开始有小幅回落；

过去五年（半年期）伊宁市商品房销售平均线为69万方，在伊宁房价连年上涨的趋势下，每年都保持一定的销量，足以说明伊宁楼市的韧性；

2、卖房金额：

2019年-2023年上半年，伊宁市销售商品房销售金额分别为：35.41亿、37.35亿、52.95亿、31.56亿、40.8亿，即过去五年（半年期）伊宁市【商品房销售金额平均线为39亿】；39个亿比今年上半年伊宁市财政收入（31个亿）还多8个亿；

3、房价变化：

2019年-2024年上半年，伊宁市销售商品房成交均价分别为：5045元、5600元、5722元、6036元、6404元、6556元，房价涨跌幅分别为11%、2.2%、5.5%、6.1%、2.4%。

伊宁市的房价上涨最快是出现在2020年前后一波，2019年是伊宁市卖房最火的一年，供需矛盾突出，房子卖越好，房价也涨越猛；其次是2022年和2023年一波，在多地房价在下跌的之势，伊宁房价逆势上涨，主要因为2021年伊宁市不少高价地在一两年内陆续开发，高价改善小区陆续上市销售价格拉高了伊宁市整体房价，不少在售的项目也伺机上调了几次房价；

过去五年的商品房销量和房价走势，基本能真实反映伊宁房地产市场变化，那未来几年伊宁的楼市还会怎么变？

1、买房人的需求层面上

相比疆内其他地州重要城市，伊宁楼市受大环境影响和冲击相对较小，买房需求非常旺盛，尤其是改善型需求得到较大的释放，这个可以从两方面可以佐证：①伊宁市改善盘如建业云境、中南水樾云锦、仁和的理想城、九城广场等项目销量位居前列；②伊宁市买新房的户均面积从2020年121平米到了现在的127平米（乌鲁木齐今年上半年户均面积为115平米）

建业云境

不过也要注意到：在伊宁市买房的需求在2023年得到一定释放之后，今年开始已经出现后劲不足的情况，不少住宅项目销售压力越来越大，一些新盘经过客户积累之后，集中开盘的销量放缓了，这也让不少楼盘以暗降的形式让利于买房人；

2、开发企业的供应层面上

未来伊宁市新房供应充足：体现在2021年供应一大波住宅用地之后，这两年也卖了不少续接的住宅用地，土地供应量较大；另一方面，随着未来伊河两岸会加速发展，伊宁市实质意义的改善小区不仅只局限于目前的几个新项目，伊河南北两岸的高端改善新小区也会越来越多，未来不管是刚需小区、还是改善小区竞争压力都会加剧；

伊犁河北岸规划

后期伊宁楼市的发展趋势跟大部分城市一样，有一定品牌影响力的房企、且用心做规划配建、户型立面、景观绿化、后期服务等产品和细节的小区关注度会越来越高，这一类新房项目房价也会相对坚挺；而理念落后、管理粗放、落地呈现弱的中小开发企业，就不那么好做；最终的结果是伊宁楼市的两极分化：好的会越来越来，不好的越来越难；

3、房价变化上：

连续涨价5、6年的伊宁房价，大概率也要进行调整的阶段了。

第一：房价构成的最主要因素——土地成本趋于稳定，近两年伊宁市除了个别商业性质的地块拍出一些高价之外，住宅用地的地价和楼面价价格变化不大，房地产开发企业在当前的市场价格能保持一定的利润；

第二：今年上半年伊宁市商品房成交价虽有小幅上涨，但是涨幅已经明显放缓；虽然说伊宁楼市和房价抗打能力确实很强，但是也架不住卖房难度加大的现实，没有足够销量的加持，伊宁房价上涨动力也就没了；

以后伊宁的房子降不降价，还跟一个重要原因有关，那就是开发商对项目打法的选择：较高利润项目会在买房速率保持一定节奏的同时，房价会保持高位，但这对开发企业的现金流有一定的要求；对于资金紧张、销售回款压力大的项目，则会出现赠送、折扣等暗降形式卖房回笼资金，房价调整就在所难免；

伊犁河谷在全疆范围内气候温润，适宜居住，地处中心位置的首府城市伊宁，还集中了河谷内大量的优质教育、医疗、公共服务资源。不过在当前大环境还不明朗的情况下，最终还是要看周边县市、疆外人是否还愿意选择在伊宁市安家置业，毕竟伊宁楼市60%-70%的量都是这些人支撑起来的。