房产商资金、房地产项目资金计划

4万亿元！“没想到能给到这么大的资金规模”，有开发商直言“政策出乎意料”

每经记者：刘颂辉 每经编辑：程鹏,陈梦妤

新增100万套城中村改造、4万亿元项目信贷规模，存量房贷利率下调惠及5000万户家庭、1.5亿居民⋯⋯五部门同台发声稳定房地产市场，引发行业人士和资本市场强烈关注。

“这次政策有点出乎意料了，从没想到‘白名单’信贷规模能够翻倍到4万亿元。”

10月17日上午，国新办发布会后，一家总部位于上海的大型房企内部人士向《每日经济新闻》记者表示，如果各项措施得以落实，市场信心将逐步得到恢复，房地产“止跌回稳”的保底目标能够实现，“在我的理解中，这个资金规模在当年足以拯救整个市场，促使经济面焕然一新，如今这只是政策之一”。

发布会上，住建部部长倪虹明确，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，重点支持地级以上城市，对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，可以提前干、抓紧干。

多家房地产机构和房企人士认为，此举将有利于扩大房地产销售需求，对整体市场销售行情产生正面影响。

江苏南通一处存量闲置土地 每经记者 刘颂辉 摄

“10月相关数据一定会是积极乐观的”

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倪虹表示，住建部已会同财政部、自然资源部、、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”。“组合拳”怎么打？概括起来包括“四个取消、四个降低、两个增加”。

在“两个增加”方面，倪虹表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，利用五项政策支持货币化安置房：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。

回顾我国棚改货币化安置工作，共分为三个阶段，2014年开始全国推广，2015~2018年货币化安置比例与棚改规模双双走高，年均实际开工总量在600万套左右，2019年后棚改开工量大幅缩减，计划调整为285万套。

上述房企内部人士为此叫好，其表示：“新增100万套城中村改造，意味着有100万个拆迁机会产生，无论一手房还是二手房，就能创造100万个置业可能，对楼盘销售行情有着积极影响。”

58安居客研究院院长张波也分析指出，以货币化支持安置房为主的方式，不再主要新建安置房，有利于市场上存量住宅的消化，同时把更多选择自主权给到购房者，减少更新过程中的各类过渡性安排。而且本身重点支持的是地级以上城市，尤其是人口集中的大城市，对这类城市的房地产市场需求提升将起到一定作用。

“虽然本次规模相比2015年的货币化棚改涉及的城市面要窄，在城市中启动的规模也会更小一些，但政策侧的保障力度更强，更加关注涉及群众的实际需求。”张波认为。

在发布会上，倪虹提到，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果；对房地产“止跌回稳”充满信心，接下来是要齐心协力把组合拳打好、狠抓落实，让这些政策效果能够充分显现。

这在一家华南房企上海区域公司的营销总监看来，“是值得振奋的一段回答。”其认为，在房地产市场相对低迷的行情下，中央部委层面明确了“市场开始筑底”，并提出销售回升的预期，这有利于稳定购房者信心，促进市场良性循环。

“没想到能给到这么大的资金规模”

市场筑底，行业“止跌回稳”是各家企业和机构关注这场发布会的重点，不过，最受开发企业关注的，是会议明确年底前将“白名单”房地产项目的信贷规模增加到4万亿元。

有企业直呼，“没想到能够给到这么大的资金规模”。

根据金融监管总局副局长肖远企在发布会上的表态，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

而且，其表示，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”，进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

上述房企内部人士坦言，房地产项目“白名单”制度推行以来，在公司内部的关注度非常高，年初集团通知各个区域公司紧急申报了一批。可是，在实际操作过程中却感到了“鸡肋”效应。原因是原本申报的六七十个项目，银行成功放款的数量相当于打了三折，以至于一批陷入困难的项目没有有效解决。

“如果4万亿元信贷资金得到落实，我们肯定得考虑，重新启动‘白名单’项目的推荐业务，甚至是增加申报。”该房企人士表示，要是有了这笔资金，很多困难项目就能得到盘活，复工建设后完成交付，甚至产生新的销售额。

与此同时，自然资源部副部长刘国洪表示，盘活存量闲置土地也是自然资源部门当前工作的重点，下一步将考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。另外，将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，由央行提供专项再贷款支持。

据一家出险房企的内部人士介绍，以前公司开发规模大，陷入债务困难之后，一些项目开发不得已停滞。这两年，公司陆陆续续和地方政府协商沟通，未开工的项目由地方国资平台接手股权，或者向地方政府申请退地。比如在江西省，就曾实现过土地收回。

该人士希望有关专项债券的资金能够落实，促使地方政府通过招商引资启动项目，从而带动上下游产业链盘活。

记者|刘颂辉

编辑|程鹏 陈梦妤 杜恒峰

校对|陈柯名

封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

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每日经济新闻

房企加速回笼资金，行业内频现大宗资产交易

规模房企加速了处置资产的节奏，被列入出售清单中的既有开发项目，也有写字楼、酒店，还有公司股权等。

据记者不完全统计显示，12月至今，房地产行业发生的资产出售事项已有6笔，涉及金额超83亿元。另据克而瑞监测，此前11月，重点房企并购交易有24笔，不少国央企也选择将手中所持资产摆上货架，其中不乏此前惜售的优质资产。

业内认为，在融资、销售均持续承压的背景下，行业流动性压力仍然较大，而临近年末，房企也进入了传统的支付高峰，偿还大量到期债务的同时，还有工程款等大额支出。如今，及时出手资产，是企业回笼资金、减轻现金流压力的主动选择，也是企业以行动表示自身对资金安全的重视。

优质资产也挂牌

进入12月，不少规模房企都传出了出售资产的消息。月初，王健林割爱万达电影，以21.55亿元的对价将其51%的股权出售；旭辉则将天津一项目转让给合作方金融街，交易对价约4.36亿元。12月中旬，碧桂园出售了其持有的珠海万达商管部分股权，作价约30.68亿元；万科也在此时以4.8亿元的价格出售了多家悦榕酒店管理权；恒大以6.63亿元的总价出售了上海北外滩一个项目所持股股权，受让方为光大兴陇信托……

据第一财经记者不完全统计显示，12月至今，房地产行业发生的资产出售事项已有6笔，涉及金额超83亿元。

房企处置资产的动作近期有明显加速。据克而瑞监测，11月重点监测房企共涉及24笔并购交易，披露的总交易对价约200.5亿元，环比大幅增长超6成。

这其中出现了较多关联交易。上述机构统计显示，在11月份进行的24笔交易中，有9笔是关联交易，例如中骏集团10.9亿元向中骏商管出售北京奥莱购物中心、滨江和荣盛发展向旗下物管平台出售车位等，涉及交易规模共73.9亿元，占比近4成，明显增加。

建诚智库负责人苑承建告诉记者，房企向关联物业公司出售资产，从年初到现在一直都有，特别是以写字楼、商业中心等大宗资产交易为主。这一方面是由于物业公司现金流相对稳定，部分上市物业公司原有募资计划用来收并购，但受开发行业影响，收并购并未如期进行，上市物业公司普遍现金流充裕；另一方面，物业公司收购商办项目向上拓展运营管理服务，提供资产管理服务，也符合物业公司普遍的发展规划。

另据中指研究院企业研究总监刘水观察，近来出险企业项目合作方也在频繁收购合作项目股权。这一方面是由于合作方为避免出险企业债务违约对项目开发与销售带来影响，也为了在产品定价、成本分配、营销策略等方面拥有更大的灵活性及控制权，因而收购合作项目股权；另一方面，出险房企也可通过出售项目股权获得宝贵的流动资金。

值得一提的是，开发商在本轮资产出售过程中公开摆上货架的资产中，有不少是过去较少出现的项目。例如，华侨城此前公开挂牌出售的上海宝格丽酒店，位于上海北外滩地区，系全球第六家、中国第二家宝格丽酒店；金茂近期出售的五星级酒店北京威斯汀大饭店，位于北京朝阳区燕莎商圈，同样拥有较高知名度。

业内认为，在房地产企业普遍面临流动性压力的背景下，选择出售的资产大大增多，收并购机会也明显增多，核心优质的资产才更容易获得买方的青睐。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部投资交易副总裁魏骏亚向记者表示，随着2020年以来 “三条红线”政策的提出，市场迎来了房企的商业资产出售热潮，酒店类资产也浮现于多数房企的在售资产清单中。而由于收并购机会变多，目前投资人出手较为谨慎，对于酒店类资产的选择会更集中于国内一线城市及三亚、西安等热门旅游目的地。

即便如此，整体交易量仍呈上升趋势。魏骏亚预计，今年全国酒店交易总额有望突破200亿元，而过去几年，国内酒店大宗交易平均交易总额一直维持在150亿元水平。

更快实现资金回笼

岁末年关，开发商更加积极地处置资产，多是为了更快实现回款，应对当前的流动性压力。

苑承建向记者表示，由于房地产市场持续低迷，企业普遍面临销售状况不佳，回款紧张，在市场下行阶段，土地、商办等传统资产价值不断下降，企业融资也面临较大困难，时值年底，房企进入传统的支出高峰，除了偿还各类到期融资，还有工程款等大额支出。

刘水也认为，在当下节点，房企面临着年度经营业绩及关键指标达标的压力，同时也到了梳理年度财务情况的时间点。出售资产带来亏损若计入本年度，则会减轻下一年度的财务压力。

有近期出售资产动作较多的房企内部人士向记者透露，其实资产出售一直都有在谈，大方向还是缩表瘦身。公司通过转让部分小股比项目给合作方，一方面实现了提前退出、提前确认收入，实现了真金白银的回笼，同时也可以减少进一步注资的资金投入，减少未来的资金压力。同时，部分则通过股权腾挪实现对项目全资持有，也有利于未来进一步的经营安排。

值得一提的是，不少央国企、被市场认为较为稳健的开发商也出现在资产出售的名单中，例如央企背景的华侨城在11月单月就挂牌了成都文旅、西安曲江太平坊和南京商办地块等3项资产，动作颇为积极。这背后的关键推手是持续增加的流动性压力。

作为房企主要资金来源的住宅销售，今年以来一直较为低迷，多数城市仍在延续筑底行情。据国金证券研报，今年前11个月，百强房企实现全口径销售金额55288亿元，累计同比下降15.5%，较前10个月跌幅继续扩大1.6百分点。

在融资方面，尽管频繁有政策支持，包括新城、龙湖、金辉等在内的开发商落地了新债发行，但房企整体的融资情况仍不理想。

克而瑞数据显示，前11个月，80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元，同比减少34.24%；同期，剔除掉已经提前赎回的部分之后到期的境内外债券规模合计超5930亿元，11月单月到期债券规模环比增加33%，债务压力加剧。

近来，万科、金地等混合所有制房企都曾遭遇大幅债券价格波动，皆是因为市场对其面临的资金压力、安全性有所担忧。两家企业或通过国资站台，或通过按时偿债等举措打消了市场顾虑，但巨大的行业压力之下，仍是要以出售资产来补充流动性。11月底便有市场消息称，金地计划出售位于深圳的环湾城项目部分股权，所获收入被考虑用于帮助偿还即将到期的债务。

业内认为，出售这些资产，有助于开发商回笼资金，保证自身经营安全，也是企业在以行动表示自身对资金安全的重视。苑承建也表示，众多房地产企业纷纷出售资产，是企业回笼资金、减轻现金流压力的主动选择，也是当前房企原有核心资产价值估值下降面临的普遍状况。