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今年买房，千万别错过这里

文/张继

CBD（中央商务区）指的是一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区，也同时是市中心。

每座中国城市都渴望建立一个CBD。这种聚集了连片高层建筑的区域，可作为城市的门面和标志物，展示出现代化程度与大城市感。

最早出现中国城市CBD物化形态的城市，可能非上海浦东的陆家嘴莫属了。

▲ 上海陆家嘴（图源网络，侵删）

这片位于黄浦江岸、约1.7平方公里1的区域，现聚集着20多栋高层商业办公楼、7家顶级酒店、4座大型商场以及10万平方的中心绿地。

将这些建筑与中国内地、全世界相连接的纽带，正是陆家嘴强大的交通系统。各种主干道、地铁线串联起了每个建筑，大批量的输入城市核心区域。

至此，上海成为了中国的金融中心。

此后，CBD作为一个标准的西方概念，在中国各大城市相继落地，高耸的商业建筑以及现代化的酒店与商场，逐渐成为了中国城市建设的高配之物。

在这种潮流下，无锡全新的CBD核心区也就应运而生了。

当然，无锡传统的CBD区非龟背城莫属，至今也是无锡的中心城区。

▲ 无锡龟背壳（图源网络，侵删）

这里拥有多座商业办公大厦、酒店、综合体等，如恒隆广场、苏宁广场、摩天360、红豆广场等，改革开放40年来，龟背城一直以肉眼可见的速度，向上发展。

那么进入21世纪以来，无锡有没有出现过新的CBD呢？

如果现在让人回答的话，那经开区绝对是脱口而出的词语。

在定位上，经开区是无锡“一城两核”中重要的一核，同时是无锡的行政中心、金融中心，要向苏州园区、南京河西看起，是无锡对外宣传的一张新名片。

经开区的成败关于无锡的未来，因此它的地位不言而喻。

不过早在经开区成立之前，无锡已经出现了新的CBD，能够与龟背城相抗衡，甚至大有取代的趋势，这就是位于梁溪南长板块的太湖广场商圈。

▲ 太湖广场（图源网络，侵删）

世纪之交的无锡，曾提出“打太湖牌、唱运河歌、建山水城”的城市建设新理念，而太湖广场正是实现这一理念的绝佳之地。

早些时候，太湖广场定位非常高，是无锡的新行政文化中心，也是新政府的备选之地，如此高的地位，不亚于上海的陆家嘴。

为了实现这一宏大目标，无锡政府重磅投资数百亿。规划了220万平方米土地，在资源、政策上倾尽全力。

▲ 九龙仓国金中心效果图

被誉为“无锡第一高度”的九龙仓国金中心，将成为太湖广场的新地标。

另外，太湖广场商圈内还有多个高楼大厦，如茂业世界金融中心、凯宾斯基大酒店、凯燕环球中心等，高度都不低于200米，其中茂业世界金融中心还是区域内唯一一栋直升机停机坪大楼。

▲ 清扬茂业实景图

同时，太湖广场拥有两家五星级酒店，多家大型商业综合体，具有代表性的便是清扬茂业，占地面积5.2万平方米，规划建筑面积57万平方米，其体量、业态等方面，不输于经开区的万象城、海岸城。

纵观今天的太湖广场商圈，已成为无锡的副中心地带，板块格局基本定型，其商圈辐射范围已扩散至3公里外。

在寸土寸金的太湖广场中，近些年来鲜有土地出让，然而一出让，便惊艳全无锡。

2019年8月，太湖广场E地块正式挂牌出让，起始楼面价14236元/㎡，最高限楼面价18000元/㎡。

随后，蓝城以总价3.16亿元、楼面价18000元/㎡、溢价率26.44%拿下太湖广场E地块，它不仅仅是梁溪区地价最高的地块，也是无锡首宗竞自持地块，自持面积450㎡，如今该项目备案价已出炉，房价已然达到了4万+/㎡。

▲ 蓝城南门小团月庐效果图

目前太湖广场商圈内在售新房极少，除了待售的蓝城南门小团月庐外，还有富力山、茂业天地观园等老盘。

这些楼盘面向的都是改善人群，户型大，总价高，让很多购房者望尘莫及。除此之外，太湖广场商圈内的空地极少，因此未来新房供应量很低。

所以，对于刚需购房者来说，想要在太湖广场商圈置业，只能选择二手房了，那么买房该选择哪些小区呢？

让我们来看一下成交数据：

一般来说，成交数据的背后，主要透露三个市场信息：

1、买房人的喜好

2、小区成交冷热的原因

3、市场的活跃程度及走势

因此，从太湖广场二手房成交数据中，我们可以发现购房者多以刚需人群为主，成交小区主要为老房子。

其中曹张新村成为了太湖广场成交量第一，主要是该小区为扬名小学学区，配套成熟，深受买房人的喜爱。

对于刚需人群来讲，是买不到学区房的，只能选择那些无学区的老房子。

那么首付50万，在太湖广场买房，我们该怎么选择呢？

说实话这个预算还是比较低，新房是买不到，部分次新房的一室一厅可以选择，但不适合家庭居住，因此只能选择一些房龄比较老的房子，这里我首推沁园新村。

沁园新村位于梁溪区，小区体量较大，建成年龄较久，但周边配套成熟。

毗邻太湖广场、茂业天地、人民医院，同时也是地铁盘，距离清明桥地铁站仅有200多米。

虽说学区不太好，但就在社区内，家长接送非常方便，另外其直升初中为清明桥分校，为侨谊实验中学的集团校，具有一定的知名度。

另外，受益于老旧小区改造政策的福利，沁园新村完成了旧改的工作。

改造后的沁园新村，外围墙用水墨色和白色刷新，加上有趣的宣传画，一下子变得干净生动。

小区的道路干净整洁，主干道也比较宽敞，改造后小区内增添了不少车位，尽力解决停车难的问题。除此之外，小区内绿化率很高，甚至有不少树木直逼楼宇高度。

配套成熟，内部环境较好，均价却只有1.4万/㎡，难怪沁园新村受到刚需人群的欢迎，去年一年小区成交了561套房子，仅次于排名第一的曹张新村。

虽说沁园新村配套一流，内部也做了一番改造，但终究比不过新小区的品质，居住体验上也不如新小区。

那么，对于改善人群来讲，首付80万，在太湖广场买次新房，我们有哪些选择呢？

由于太湖广场商圈开发时间早，在城市界面上比较落后，像那些品质高、房龄新的楼盘还是非常少的，可选择面不足。

不过，作为九龙仓在无锡开发的第一个大型国际化社区，时代上城在产品上精雕细琢、力求创新，其品质在南长片区是有目共睹的。

区位上，靠近太湖广场核心区，多座商业中心环绕，如茂业天地、太湖半岛国际、阳光购物广场等，距离地铁1号线清明桥站约1.1km，周边有多个小区，生活氛围浓厚。

虽说该小区学区并不好，但正是学区，使得九龙仓品质盘房价并不高，均价在2.2万/㎡左右，利好买房人。

首付80万，总价200万，在九龙仓时代上城我们可以选择85-86㎡的小三房户型，既满足了当代人的居住需求，又在资金预算内，后期还容易出手。

还记得，2002年第11届中国金鸡百花电影节在无锡举办时，许多明星云集于此，使得太湖广场被全国人民所熟知，那样宏大的场面是多么的风光！

▲ 太湖广场（图源网络，侵删）

现如今，太湖广场仍然是梁溪区的一颗璀璨明珠，城市的副中心区域，也是购房者趋之若鹜的地方。

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无锡刚需客，如何在天一新城购房？

文/王枇梓

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目前无锡楼市存在一种尴尬的现状，穷人很穷，富人很富。

那些凭借拆迁和学区成功翻番的有房一族，大多可以成功脱手，走向，选择高端次新盘或者新房。

而被他们轮换掉的老破小房源，接手的基本是刚需和学区需求主力人群。

从无锡市场成交整体量看来，依旧是刚需为成交主力军。

而随着各大版块地价持续刷新，主城的核心作用，在逐渐对外延伸和稀释。

主城之外，经开、锡东是一片热土，在无锡向南，向东先行发展的路上，无锡的北门户——惠山的天一新城，在2020年的土地市场，也依旧获得了不俗的表现。

作为无锡中心城区和惠山新城的连接纽带，天一新城一直默默崛起，加之其不限购的属性（外地人无社保可买），势必是刚需里的黑马板块。

刚需，也想要升值，而天一新城的升值从轨交开始。

→轨交方面：

地铁1号线西漳、天一、刘潭三个站点由北向南穿城而过，未来刘潭站还将是地铁4号线的换乘站点，再向北，还会与锡澄S1号线相接在1号线堰桥站。

还有正在建设的凤翔路快速化改造后，我市北部片区将新增一条南北向快速路，进一步加强惠山区与中心城区的交通联系。

并将与快速内环西线、蠡湖大道构成南北纵向贯通轴线，向北直通江阴，向南直抵环太湖高速，进一步提升区域长距离跨组团快速出行的便利性，并有力推动锡澄锡宜一体化，为构筑锡澄宜“1小时通勤圈”助力。

→商业方面：

在片区住宅项目逐渐增多的时候，配套也需要趋于完备，据了解，天一新城居民目前的倾向消费商业体大多是惠山万达。

天一新城内部一直缺少一个地标性的商业建筑，据了解，未来随着太平洋城中城配建的商业体和烂尾复盘的明发国际新城，改名奥特莱斯，周边的配套将趋近于成熟。

悦尚奥特莱斯，一个以家庭消费为主，奥特莱斯为商业引擎并辐射全客层的，复合型城市级商业，预计2021年5月开门营业(以官方发布为准）。

→教育方面：

片区内稍微优质的学区是天一小学，初中直升西漳中学，其前身为江苏省天一中学初中部，2008年独立建制更名为无锡市西漳中学。

2011年起，无锡市惠山区人民政府和南京师范大学开展联合办学，学校挂牌南京师范大学惠山实验中学。

接下是，是片区内小区选择。

➤新房市场里：

德信云溪名著，高层，建面100㎡，116㎡，精装交付，参考均价19700元/㎡；

碧桂园都荟，高层和小高层，建面100㎡、116㎡、120㎡、138㎡，精装交付，参考均价21500元/㎡；

正荣美的云樾，高层，建面89㎡、107㎡、117㎡，精装交付，参考均价22000元/㎡；

万科臻境，高层，建面89㎡、113㎡、134㎡，精装交付，参考均价23000元/㎡。

碧桂园都荟，双地铁，还和外国语学校达成合作，算是新盘里的佼佼者。

万科臻境和正荣美的云樾都是西漳站旁的新盘，周边有万科天一新著、美的国宾府等高端小区，社区环境较好。

还有一个新盘，明发悦庭，算是比较特别的公寓，详情可看小编之前写的文章（刚需客注意！天一新城1.25万起！70年产权公寓！可落户！可上学！）

➤二手房市场里：

明发国际新城，价格在1.6万左右，太平洋城中城价格再稍高一些，华夏泉绅、阳光壹佰米娅这样的次新房，房龄品质都可以。

在次新小区里，成交量抢眼，算是比较的不错的盘，从各方面来说，北区都比南区好一些。

南区因为物业问题一直被诟病，在今年夏天成功更换物业之后，情况稍微有些好转，小区的价格区间在1.2万~1.3万/㎡，特别之处在于外观是波普公寓，房龄稍微新，价格低，收费低。

刘潭一村、二村、三村这些老新村，价格基本在1.1~1.2万/㎡。

还有寺头家园，作为次新安置房，，当然，也有正在拍卖的商品房。

总的来说，这个片区，对于刚需购房客来说较为“和善”。

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