房产转让法律 关于房屋纠纷的最新法律

一文带你了解房屋买卖和继承相关法律问题

乌鲁木齐晚报全媒体记者向雅祺

　　有关房产买卖和继承的法律问题您了解吗？本期晚报融媒·帮您办律师团成员律师穆斓针对房屋问题一一详细解答。

　　问：李女士女儿要结婚了，我们计划婚后与男方共同出资购买一套价值100万元的婚房，我们家计划出60万元，男方家出40万元，这个房子将来可以怎么署名？

　　穆斓：结婚买房是一笔较大的开销，有些人比较关注房产证上写的是谁的名字。其实房产登记时有多种的署名方式，包括：只署一方的名字、署双方的名字或署名他人（例如有些会添加某方或者双方父母的名字）多种方式。

　　不同的署名方式会对房产的法律归属产生影响。下面简单说明一下，第一种情形：当只署一方的名字，在房产证的权属状态往往会显示为单独所有，在这种情况下，只要是双方婚后共同出资买房，也没有单独对婚内财产进行约定，那么该房产也会被视为夫妻共同财产，原则上后续分割时将平均分配。第二种情形：双方婚后共同出资买房，房产证署夫妻两人或者两人以上的名字，房产证上权属状态也可以有两种不同形式，一种是共同共有，一种是按份共有。共同共有往往是基于家庭关系，没有明确的权属比例的，但必须共有人一致同意才能处分全部财产。

　　按份共有的情况下，如果对权利份额没有约定或约定不明确，除了共有人具有家庭关系外，以出资额进行确定；无法确定出资额的，视为等额享有。（与共同共有需要一致同意才能处分房产的情况不同的是，按份共有人还可以随时请求分割其共有部分，处分共有不动产或动产需经过占份额三分之二以上的共有人同意。）

　　因此，在房产署名时，署名方式、约定内容、登记状态及出资情况等都需要受到周密考虑，以最佳地平衡双方的利益与法律权利。

　　问：李女士新购买了一处房屋，收房时发现面积与当时合同约定的不符，购房人在遇到这种情况时，应如何处理？

　　穆斓：在房地产开发中，许多开发商为了回笼资金，都是采用的预售的销售形式，这样在销售时，其实房产还在开发建设中。而由于房产在设计与建设之间会存在误差，这也就造成了在房产竣工后，实际面积与合同面积不一致。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

　　（二） 面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　最后，如果购房人在解除合同或者补足、退还房款的事项中无法与开发商协商一致，可以委托商品房纠纷律师进行仲裁或诉讼，以法律的手段维护自身权益。

　　问：奶奶去世后，孙辈是否能够继承奶奶的房屋？

　　穆斓：在中国，有一种爱叫“隔辈亲”。很多人看来，自古家产就是一辈一辈往下传的，老人的房产传给孙辈也理所当然。但事实不是如此，由于我国的继承法没有把孙子女、外孙子女列为法定继承人，一般情况下，孙子女、外孙子女不能直接继承祖父母、外祖父母的遗产。所以，孙辈能否继承老人的房产，还需要提前安排，分不同的情况讨论。

　　第一种，老人在世时立遗嘱，将财产遗赠给孙辈。这种方式是最直接、有效的，能够完整的继承整个房产。

　　第二种，就是在祖辈没有遗嘱，只能通过法定继承程序的情况下，可通过代为继承的方式继承一定的房产份额。（代位继承是指被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。）

　　第三种也是叫转继承。有遗嘱的情况和法定继承时的情况都有可能发生。（转继承是指当继承人在继承开始后、遗产分割前去世，该继承人原本应继承的财产份额，转由其合法继承人继续继承的法律制度。）

　　大家刚刚听到代位继承、转继承，这些法律词语，肯定非常疑惑，接下来举个例子给大家说明。如老人A有一个儿子，一个女儿。儿子、女儿分别结婚，并各生有一子。儿子在2015年因病去世；2017年，老人A去世，在办丧事的期间，老人A的女儿因伤心过度，突发心脏病而死。那么，在这个案例当中，儿子先于老人A死亡，遗产由其儿子代位继承。老人A的女儿在老人死亡后，遗产分割之前死亡，则发生转继承，其应继承的份额由其丈夫、儿子共同继承。