房产证面积和实际面积-房产证和房子不一致

房产证到手发现购房面积“缩水”，该咋办？

来源：江西法院

全款购买的商品房

房产证办下来后

却发现面积少了2平米

案情回顾

李某于2019年6月购买了鹰潭市某开发商开发的某小区商品房一套，房屋单价为5000元/㎡，建筑面积为160平方米。

房屋建成后，李某发现自己所购买房屋的面积与房产证上登记的面积不一致，自己付款购买房屋的面积是160平方米，但房产证上登记的却只有158平方米。李某认为自己的合法权益受到侵害，遂将开发商告上法庭，要求开发商赔偿面积差价及利息。

法院审理

鹰潭市月湖区人民法院经审理查明，李某所购房屋的产权登记面积确实比双方商品房买卖合同约定的面积少2平方米。经调解，双方当事人最终达成协议，由开发商向李某支付房屋面积差价10000元，李某自愿放弃其他诉讼请求。

法官说法

开发商所交付房产的面积应符合合同约定。《民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若购房者发现商品房实际建筑面积与合同约定的面积存在误差，可以通过与开发商协商、向有关部门投诉或者按照合同约定提起诉讼等方式来维护自身合法权益。

来源：综合月湖法院

实际面积比房产证上大是为什么?房产证面积大好还是小好?

房产证是记录并确定产权人是谁的重要凭证，一般来说房产证上记录的信息都是准确无误的，但是房屋是人建造的，那难免就会有一些小误差，所以等到我们交房的时候可能就会出现实际面积比房产证上记录的要大的情况。今天我们就来详细了解下实际面积比房产证上大是为什么?房产证面积大好还是小好?

一、实际面积比房产证上大是为什么

房实际面积比房产证上的面积大，有一下几个原因：

1、房产证上的面积是根据国家及地方的相关测量规定来测量的，有的没有计算面积，有的只计算了一半;而民众一般说的面积是指房屋的平面面积。所以发生这种情况也是正常的。

2、开发商有意不计算一些地方的面积，出于各种目的开发商会进行这样的操作，大部分是涉及到建房指标的问题。但最终多出的面积的费用还是要由房主自身承担的。这也是开发商的手段。

3、还有就是施工过程的修改，或测量的失误的影响。如果你买房只是为了居住没有什么大的影响的，但是今后遇到了拆迁或者国家有些什么补偿政策时，它只会根据房产证上的面积来计算，所以房产证上面积要是写小了些到时候可能会有损失。

二、房产证面积大好还是小好

这个要一分为二的看。如果你的房子是准备要卖掉的，房产证面积大点好，可以多卖钱。如果你的房子要自住，房产证面积小点好，可以少交契税。但现在的房产证面积一般都是经过专业机构测定过的，不会随便以人的意志去改变大小。

房产证面积计算依据：

1、房产证上注明的面积为房屋建筑面积，而房屋建筑面积是套内面积和分摊的共有面积之和。

2、全程房屋套内建筑面积，是由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成;

3、套内建筑面积计算公式：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积;

4、公摊面积：公摊面积指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

综上所述，房屋实际面积比房产证上的大这是正常的现象，只要误差不超过3%就是合法的，只不过房子以后要是拆迁，那房产证上的面积小获得的补偿就会少一点。以上就是“实际面积比房产证上大是为什么?房产证面积大好还是小好?”全部内容。

实际面积与登记测量的面积不一样怎么办？拆迁应该以哪个为准？

　　生活中，有的老百姓不知道自己家房屋具体的面积是多少，所以，在办理相关证件，相关部门工作人员上门来调查房屋时，往往会说一个大概的房屋面积让相关部门予以登记。但其实，这种做法对老百姓来说会有一个很大的风险。

　　从实践过程中来看，由于许多老百姓想不到这样做的后果是什么，想不到自己家会遇上拆迁，所以，往往在真正遇上拆迁，拿到补偿之后才会后悔不已当初自己这样的行为，但此时，已经为迟已晚，想要再争取比较高的拆迁补偿是非常困难的。

　　近日，就有一位湖北的当事人咨询凯诺律师说，2022年当地推进城中村改造项目，正好其的房屋也在征收范围内，但是其院子里有南北两处房屋，北边房屋有合法的产权证明，产权证上登记的面积是160平方米，南边的房屋由于始建年限比较久，所以没有具体的产权证明。

　　可是相关部门在推进城中村改造过程中，要对房屋进行测量，测量完房屋后，他们出具了评估报告，但让其没有想到的是，评估单子上面有房产证的房子面积竟然从160平方米直接变成了140个平方米，直接少了20个平方，而没有相关手续的那部分房屋，却直接以几百元一平方米给予补偿，其房屋面积被认定为60个平方米，面对这种情况下，这位湖北的当事人觉得非常的不合理，自己房屋明明是160个平方米，怎么遇上拆迁之后就突然成了140个平方米，所以，便在此之后没有与相关部门签订补偿安置协议。

　　首先，凯诺律师想要在这里提醒广大被征收人一下，在征地拆迁中，评估报告是必须要有的一份文件，如果广大被征收人在收到评估报告后，发现该评估结果不合理，房屋面积认定有误等，那么，被征收人可以在收到评估报告之日起的10日内向房地产评估机构申请复核，申请复核后，如果对复核结果仍然不满意，可以在收到复核结果之日起的10日内向专家委员会申请鉴定，倘若对鉴定结果还不满意，则可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的有关规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　第二十二条：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

　　总之，凯诺律师想要说的是，在收到评估报告后，如果对评估报告有异议，千万不要坐以待毙，一定要积极地采取相应的措施来维护自己的权益，避免自己的合法权益被侵害。

　　其次，我们再来为大家解答一下，在拆迁之后，如果房屋面积与实际测量、登记的面积不符时，应当要以哪个为准的问题。

　　一般情况下，认定拆迁范围内的房屋面积主要是以登记的为依据，也就是说，如果房产证上登记的是160个平方米，那么相关部门也应当要按照160个平方米予以认定，并提供与该房地块地价差不多的房屋，且安置房的面积不能低于160个平方米，或是给予被征收人的补偿也应当要按照这160个平方米计算。

　　不过，在实践中也会出现实际面积或是测量的房屋面积大于房产证上登记的面积的情况，对于这种情况，倘若被征收人能够提供办理房屋产权初始登记的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明等，那么一般情况下应当要以房地产测绘机构测量的建筑面积为准。

　　此时，可能就会有人问了，那如果是实际测量的面积小于登记的面积呢？对于实际测量的面积小于登记面积的，一般情况下同样也是以实际测量的面积进行补偿。

　　而对于无证房屋，即没有办理相关审批手续的房屋，如果是因历史遗留问题造成的，通常是以当地所批准的文件记载面积为准，如果实际面积小于批准文件记载的建筑面积，以实际建筑面积为准。

　　倘若被征收的房屋既没有产权证，也没有相关的批准文件，但是有相关的证据可以证明房屋是七、八十年代之前建的，一般则是以实际丈量的面积为准。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系到被征收人的切身利益，一旦发现房屋面积对不上，那么，一定要及时地向相关部门反映，或是咨询专业律师，避免自己最后拿到不合理的补偿。