房产外评估—评估 房产
遇到房屋拆迁，你一定要看懂评估中的5个套路
在房屋征收拆迁时，必须要对房屋价值进行评估。可是面对评估价值很低的评估报告，很多村民不知道该怎么办，或者是感受到征收方的压力就签字认可了，或者是什么都不做结果却遭遇了征收方进一步的“以断促拆”或者“违法强拆”等手段。
房屋征收要评估，评估过程要合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》等法律中对评估的程序和反馈异议及救济的方法都有明确规定，集体土地上的房屋评估一般也都依此进行。拓夫律所结合相关法律规定以及相关案件总结，给大家指出面对评估时需要看懂的套路。
1、对于评估机构，村民有选择权，评估机构直接上门，肯定是套路。
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，评估机构由村民在规定时间内协商选定；如果协商不成的，大家投票选定，少数服从多数的原则，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定。所以村民是有权选择那个评估机构来我们做评估的。但在实践中，很多从来没有收到过选评估机构的通知，也没有对评估机构进行过投票，就看到有评估机构直接上门测量了。这样作出的评估报告很有可能会偏向征收方，评估价值过低。可能严重侵害被征收人的合法权益。
2、评估方法，应该选择对村民有利的方法，一刀切规定采用某一个，也是套路。
评估人员需要根据房屋和当地房地产市场状况，采用市场法、收益法、成本法等评估方法进行适用性分析后，选用对村民有利的方式进行评估，而不能“一刀切”的采用成本法进行评估。一方面物价年年都不同，另一方面有的房子虽然久远，价值比较低，但也是村民生活居住的地方，如果仅仅评估个成本，那村民就将无处居住。如果房屋是经营类场所比如工厂、门面房。优先应当选用收益法评估，将营业损失也考虑在内。目前在拆迁过程中，大部分评估使用市场评估法对老百姓更有利。所以，大家可以根据当地距离最近的房地产市场价来粗略算一下自己的房屋值多少钱。
3、评估人员要实地勘测，村民参与。
评估人员需要现场调查房屋情况，拍摄照片、录像，做记录，同时需要老百姓现场讲述房屋的实际情况，如果有记录不准确的，评估人员要及时更正。有些时候评估机构都没来现场看过，或者我们老百姓都不知道什么时候过来的，就出具了评估报告，这都是违法的。对于这样的评估报告我们可以要求出示评估时的证据，比如照片视频、房屋情况确认单等，如果没有我们可以不认可评估报告并提出异议。
4、评估报告需要有机构盖章，有评估人员的签字。
当我们拿到的评估报告没有机构的盖章、签字，那评估价值必然存在很大问题，评估机构和评估人员都不敢签字盖章，那这样的评估报告我们当然可以拒绝签字确认。
5、村民有权提出异议
村民在收到评估结果十日内，有权利向评估机构申请复核，对复核结果还有异议的，可以申请鉴定。对于鉴定的结果仍有异议的，没有补偿安置协议的，征收方可以作出《补偿决定》。最后，被征收人对《补偿决定》不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
一文读懂房地产司法鉴定估价
房地产司法鉴定估价，是房地产估价的主要传统业务之一。
随着新时期房地产市场形势的不断发展变化，特别是近些年来，信息渠道的多样化，人们维权意识的增强，各类经济纠纷、诉讼案件明显增多，需要进行房地产司法鉴定估价的评估数量也越来越多。
房地产司法鉴定估价作为房地产估价行业的传统业务之一，同时由于其独有的“公平性、公正性、严肃性、严谨性”而区别于其他估价业务，越来越受到各估价机构的重视。
本文从房地产司法鉴定估价的基本概念出发，帮助大家正确理解房地产司法鉴定估价。
一、司法鉴定与司法鉴定估价
(一)什么是司法鉴定
《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》中的定义:"司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。
所谓诉讼，俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下，按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼。
(二)什么是司法鉴定估价
从理论上讲，司法鉴定估价应称为司法估价，因为“估价"是“鉴定"中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格"等的鉴定。但鉴于"司法鉴定"已成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。
(三)什么是房地产司法鉴定估价
如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基本术语标准》中的房地产估价的表述:“房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断提供相关专业意见的活动”，来对房地产司法鉴定估价下定义,则是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
二、房地产司法鉴定估价的业务种类
要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。
(一)司法拍卖估价
涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务
(二)分家析产估价
分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。分家析产估价中，最典型的是离婚引起的房产估价。具体是一方得房，另一方得钱;得房的一方应给得钱的一方多少钱。
(三)损害赔偿估价
房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题。房地产损害的种类主要有:
1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等:
2、采光、日照受影响;
3、景观、视野受影响;
4、辐射问题，如在附近架设高压线、建变电站等;
5、噪声污染，如在附近建高架桥、修铁路等;
6、各种房屋质量缺陷，如在层高(或室内净高)、保温隔热、隔声、防水、室内空气质量等方面，开发商竣工交付的房屋未达到合同约定的标准或不符合国家标准;
7、绿地面积减少、建筑密度增加等:
8、发生火灾，如世博会后上海发生的火灾;
9、因未能履约(如未按照合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建,给他人造成损失的。
10、因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。
11、因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。
根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条、“当权利人或利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以申请更正登记。如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。然而，如果异议登记不当，给权利人造成了损害，权利人有权向申请人请求损害赔偿”。
12、因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。
《土地管理法》第七十八条规定:无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效"，非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。
(四)定罪量刑估价
如房地产受贿罪。
(五)其他司法鉴定估价
三、房地产司法鉴定估价的相关法律法规、政策标准及规定
(一)全国人大的有关规定
1.《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》(2005年2月28日发布，2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《关于修改〈中华人民共和国义务教育法〉等五部法律的决定》修正）。其中第十一条规定:“在诉讼中，当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证。”
(二)最高人民法院的有关规定
1《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年10月26日发布，法释[2004)16号。2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正)
2《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》(2007年8月23日,法办(2007)5号)
3《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(2009年8月24日，法释(2009)16号)
4《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号，自2018年9月1日起施行）
5《人民法院委托评估工作规范》（法办〔2018〕273号）
(三)司法部的有关规定
《司法鉴定程序通则》(2007年8月7日公布实施，经2015年12月24日司法部部务会议修订通过，自2016年5月1日起施行。司法部令第132号)
(四)《房地产估价规范》的有关规定
5不同估价目的下的估价
5.8房地产拍卖、变卖估价
5.9房地产分割、合并估价
5.10房地产损害赔偿估价
5.14 房地产纠纷估价
5.15 其他目的的房地产估价
(五)地方的有关规定
1《四川省房地产司法鉴定评估指导意见(试行)》
2《河南省房地产司法鉴定估价指导意见(试行)》
3《北京市房屋质量缺陷损失评估程》
房屋拆迁评估的几个常见套路
在进行房屋拆迁补偿时，必须首先对房屋的价值进行公正的评估。然而，面对那些估值偏低的评估报告，许多村民往往不知所措，有的因感受到拆迁方的压力而勉强签字。
房屋拆迁前的价值评估必须依法进行。相关法律法规，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》，对评估流程、异议反馈及救济途径均有明确规定，集体土地上的房屋评估通常也遵循这些规定。京坤律师事务所结合法律条文与实际案例，为村民揭示评估过程中应注意的关键点。
村民有权选择评估机构，未经选择直接上门评估是违规行为。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条，村民有权在规定时间内协商选定评估机构；协商不成时，可通过投票、摇号等方式确定。然而，实践中常有村民未收到选机构通知，也未参与投票，评估机构便直接上门评估。这样的报告可能偏向拆迁方，损害村民权益。
评估方法应有利于村民，不应一刀切。
评估人员需根据房屋及当地房地产市场情况，选用市场法、收益法、成本法等评估方法，选择对村民最有利的方式。不能仅采用成本法，忽视物价波动及房屋实际价值。对于经营类房屋，应优先考虑收益法，考虑营业损失。市场评估法通常对村民更有利。
评估人员需实地勘测，村民应参与。
评估人员需现场调查房屋情况，拍摄记录，并听取村民意见。未实地勘测或村民未参与的评估报告可能违法。村民可要求评估机构出示勘测证据，如照片、视频等。
评估报告需有机构盖章及评估人员签字。
无盖章签字的评估报告存在严重问题，村民有权拒绝确认。
村民有权对评估结果提出异议。
村民在收到评估结果后十日内，可向评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可申请鉴定。对鉴定结果仍有异议且未达成补偿协议的，征收方可作出《补偿决定》。村民对《补偿决定》不服的，可申请行政复议或提起行政诉讼。
