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韩国的房价

韩国各地人均年净入与房价（RMB）：

首尔：净入126920元，房价49506元/m²

仁川：净入103992元，房价16975元/m²

釜山：净入107370元，房价17530元/m²

蔚山：净入123054元，房价14568元/m²

大邱：净入105346元，房价17346元/m²

光州：净入101663元，房价13580元/m²

大田：净入108309元，房价13827元/m²

京畿道：净入109205元，房价21543元/m²

济州道：净入103199元，房价22222元/m²

江原道：净入96424元，房价10347元/m²

忠清南道：净入102595元，房价12457元/m²

忠清北道：净入99553元，房价10853元/m²

庆尚南道：净入100595元，房价11598元/m²

庆尚北道：净入97144元，房价10211元/m²

全罗北道：净入99138元，房价10107元/m²

全罗南道：净入92162元，房价9982元/m²

在首尔较为发达的江南地区，每套房屋的平均售价还要更高一些，为6.81亿韩元，折合人民币约415万元，而作为首尔老城区的汉江以北地区，平均售价则要稍低一些，为4.59亿韩元，折合人民币约280万元。

“首尔住房的套均面积大概在100平方米左右，再对应韩国住房城市保障公司给出的数据，我们基本上认为首尔的房屋均价大概是在人民币35000元/㎡左右，可能会比杭州主城区要低一些......”小薛向我们解释并分析着关于首尔楼市的相关数据。

“看起来，首尔的房价并没有高的那么吓人的地步么！”同行的小伙伴打断了小薛，小薛笑了笑，说：“这和韩国政府在近期实施房产税和其他一些辅助政策有着很大的关系呢。”

据了解，韩国政府为抑制火热的房地产市场，于近期出台了较为严厉的房地产新政，其中就包括了征收房产综合税。

既在韩国境内持有3套房产及以上的房主，或在首尔、世宗全境以及釜山、京畿道部分区域拥有2套房产及以上的房主，将征收最高3.2%的综合房地产税。持有一套房产但房价超过18亿韩元的房主，将面临最高2.7%的综合房地产税。

与此同时，持有2套及以上房产的房主在首尔等限制区域购买新房时，将无法获得按揭贷款。

而在此之前的2017年8月，韩国政府为控制房价上涨，已实施了一波号称“史上最严”的房产政策，将首尔等地划定为“房产投机过热地区”和“房产投机地区”，在这些地区实行公开购房资金准备计划和入住计划、并上调转让税等错措施。

虽然上涨势头被控制，但首尔房价依然呈现着上涨的趋势，据韩国鉴定院统计数据显示，2017年首尔房价上涨了3.6%，2018年上半年首尔房价再度上涨了3.1%，上涨速度较往年有一定程度的放缓。

韩国最发达的7大城市：与我国城市相比差距有多大？

地处东亚地区的韩国，是继日本和新加坡之后的第三个亚洲发达国家。韩国只用了短短十几年时间完成了工业化，其中半导体销售额居世界第1位。首尔作为韩国首都，是韩国经济最发达的城市。首尔仅占韩国面积的0.6%，但其GDP却占全国GDP的21%，约为3320亿美元。从人均GDP上来看，2018年首尔也达到了3万多美元。2018年11月，首尔还进入世界一线城市行列，位居世界第十大城市。

釜山广域市（广域市相当于直辖市）位于韩国东南端，全市总面积为769平方公里，常住人口约353万人。釜山是韩国第二大城市和最大港口城市，是仅次于首尔的存在。釜山是一个多种文化共存的国际性都市，这里经常举行国际化大型活动。与首尔经济实力相比，釜山差距还是比较大。釜山GDP为700亿美元，其经济实力只有首尔的五分之一。人均GDP上来看，釜山与我国一线城市上海差不多。

仁川广域市位于韩国西北部滨海城市，其全市总面积为986.45平方公里，占全国总面积的0.98%，人口300万，是韩国第三大城市和第二大港口。仁川地区总产值为697亿美元。仁川作为东北亚的中心城市，拥有最先进的大型国际机场。如今，仁川的汽车、钢铁、家具、玻璃等工业非常发达。此外，仁川在金融、文化、通讯、教育研究及交通等方面取得飞跃发展的充满活力的城市。

大邱广域市位于韩国东南部，是韩国第四大城市，其面积883.54平方公里，人口约2,49万人。目前大邱作为韩国重要的工业城市，主要以纤维、冶金、机械领域见长。大邱GDP为442亿5400万美元，人均GDP为17990美元。

蔚山广域市位于韩国东南沿海，全市面积1057平方公里，是韩国六大广域市中面积最大的城市。蔚山是韩国第五大城市，具有举足轻重的经济地位，拥有发达的汽车、化学、造船业和其相关产业。如今，蔚山市已成为产业设施齐全的大工业城市。这里有现代汽车工厂、现代重工业工厂、SK株式会社等。蔚山GDP达614亿美元，人均GDP52524美元。

4问小份额法拍房：2.6万元买下2%房产的权益与风险

在人们以往的印象中，房产购买基本都是整套房源，即便是购买共有产权房，所占份额也都是在40%以上。近日，北京一套商品房2%份额拍卖的消息引发关注，最后以约2.6万元的总价成交。

不少网友提出疑问，整套房产为何按份额拍卖？购买此类法拍房能否享受落户、上学等权益？为此，新京报记者采访业内专家、相关部门等，对相关问题一一作出解答。

现象：

按份额拍卖房产并非首例

北京市门头沟区东老店5号楼的一套房产2%份额成功拍卖。图/阿里资产官网

据阿里资产·司法平台显示的信息，北京市门头沟区东老店5号楼的一套房产（2%份额）结束了拍卖，最终以约2.6万元的总价成交。

根据拍卖信息显示，上述标的房源建筑面积为59.11平方米，规划用途为住宅。按照2%的份额计算是1.18平方米，面积体现大概就是普通小电视柜大小。

据了解，该套房产2%的份额已经被多次拍卖。例如，在2023年10月17日举行的第一次拍卖中，有买家以约3.27万元的价格将其拍下，但随后于2023年10月30日确定交易未履行。

此外，新京报记者了解到，此次门头沟区东老店5号楼房产按份额拍卖并非首例。比如，北京市朝阳区双花园南里二区6号楼一套建筑面积为113.05平方米的房屋1%份额正在挂牌拍卖，起拍价8万元，按照1%的份额计算是1.13平方米。此外，东城区新中街68号7号楼某公寓50%产权份额正以515.34万元起拍。

问题1：

整套房产为何按份额拍卖？

那么，为何整套房产要按份额拍卖？

对此，一位法院内部人士向新京报记者介绍，在司法实务中，往往会出现对统一标的物有多位权利人，这些权利人如果都不同意或者无能力向其他权利人以支付钱款的方式合并标的物产权，往往就只能对相关份额进行司法拍卖。比如，房屋共有人之间因为继承、离婚等原因无法达成一致意见时，就会出现按份额拍卖房产的情况。

上述法院人士表示，购买此类小面积份额的人，最终往往也会将这部分产权房屋出租或者再出售。也有些购房人会利用所购买的房源办理落户或者为孩子办理入学等。

问题2：

小份额法拍房能否落户？

对于如此小面积的房源如何居住或使用，北京英淇律师事务所主任夏广域律师认为，2%的份额也是具有对房子相关部分的使用权、收益权、处分权和继承权。对于房屋的产权，购买之后在房本或者其他相关材料上会有所体现。在以往的法拍实务中也曾遇到过类似按份额拍卖的案例，但如此小份额和面积的法拍房还是相对少见。建议购买人之间协商出让，或者并用，还可以将这部分份额进行出租。

夏广域律师强调，由于受到其他共有人的利益限制，比如，产权百分比为个位数的房产，基本无法单独决定对房产进行装修，对外出租更是不太现实。

对于此类房屋按照份额拍卖，更多网友比较关注购房人能否享受与整套房产一样的落户权益？

对此，相关法拍平台经理人向新京报记者介绍，按照北京等一线城市目前的政策，如果在热点学区拥有产权百分比个位数的普通商品房，基本是无法享受落户和上学的权益。在实务中，往往要根据区域内相关部门的具体规定。

为进一步核实购买上述小份额房产能否落户的相关政策，2月21日，新京报记者向北京市公安局人口基层管理总队方面进行咨询，相关工作人员表示，原则上不支持为此类共有份额的普通商品房业主或业主家人办理落户，在办理落户等具体业务时，还可以多向属地派出所咨询。

随后，新京报记者与东老店5号楼属地的北京市公安局门头沟分局三家店站派出所户籍科取得联系，相关工作人员回应称，之前网络传言的该所对于此类小份额法拍房的落户方式不实，一切落户政策都以上级单位的方案为准。

问题3：

小份额法拍房影响孩子上学吗？

那么，购房人买下此类小份额法拍房，是否影响孩子上学权益？

针对此类问题，2月21日，新京报记者与北京市教育委员会相关科室取得联系，相关工作人员表示，目前没有涉及此类份额产权房屋业主孩子上学的具体规定，建议咨询各区教育委员会。

随后，新京报记者就上述问题向门头沟区教育委员会进行咨询，相关工作人员回应表示：“按照目前的政策，只要能证实所购房屋产权证或其他法律文书、手续上显示的业主为拟办理入学学生的直接监护人即可。对相关产权份额并没有具体的要求。”

问题4：

购买小份额法拍房存在哪些风险？

“按照个位数产权份额购得房屋肯定会存在更多的风险。”夏广域律师表示，虽然按份额购买房产是受到我国法律保护的，但是建议慎重购买。因为此类购房人在与其他产权人的实际相处中，大概率会产生矛盾。仅1.18平方米的法拍房，实际很难单独发挥其使用价值，如何确定标的房屋2%在整套房屋的具体位置又是一个新问题，如果确定不好，其他产权份额的业主也很难正常居住或者使用该房屋。

此外，不同地区对涉及房产方面的落户和孩子上学等方面的政策会有所不同，而且也会不定期地调整政策。这说明如果单纯为了落户、孩子上学等原因购买此类按份额拍卖的房屋，后续的房屋价值更容易出现缩水。

近两年，法拍市场交易热度攀升，更多的机构、购房者参与其中。在接下来房产市场整体预期调整的行情下，法拍房会凭借价格优势进一步打开市场空间，标的物形式势必会更加复杂多样化。

“不要只顾着捡漏儿，越是遇到‘便宜’的法拍房，越要多加考虑和调查。”夏广域律师提醒，如果购房人购买法拍房，最好是在专业人士的指导下进行，尤其是涉及户口、入学等问题尽量要到当地有关部门核实。购房人还要尽量到现场对房产进行确认和了解，比如通过走访居委会、物业以及附近商超、菜市场，都有可能获取更详细的情况，以减少购房风险。

新京报记者 张建

编辑 武新 校对 赵琳