房产结权-房产具结书有法律依据吗

买房为什么要办理过户登记？

来源：中国路桥新闻网

小明在某小区购买了一套房屋，与房地产开发商签订了商品房买卖合同。小明支付了全部的购房款，拿到了房屋钥匙，并已装修入住，但想着要交一大笔税费，就一直没有去办理过户登记。小明需不需要去办理过户登记呢？

【律师说法】

房屋是最典型的不动产，而房屋所有权属于不动产物权。根据《民法典》第209条规定，对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。未经登记，除法律另有规定的，不发生效力。本案中，小明向房地产开发商购买房屋，虽然签订了商品房买卖合同，也装修入住了，但没有办理过户登记，就不能发生房屋所有权转移的效力，因此，小明还没有取得房屋的所有权。在没有拿到不动产证前，该房产的所有权仍然属于开发商。如果开发商存在将房产抵押借贷的行为，或因债务问题被强制执行时，该房产可以被法院依法拍卖还贷。所以，为了更好地保护自身的合法权益，小明应及时去办理房产过户登记手续。当然，也不是说任何情况下，只有办理登记才能取得房屋所有权。依据《民法典》的规定，有三种情形，不需要办理登记就能取得房屋所有权：一是有法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，自法律文书或征收决定等生效时房屋所有权就发生变动；二是继承房屋的，自继承开始取得房屋所有权；三是合法建造房屋的，自建成时取得所有权。

房产过户登记是房屋所有权发生转移的关键一步。从根本上来说，在没有拿到不动产证前，购房者还不能算是该房产法律意义上的拥有者。只有取得房屋不动产权登记证后，购房者才对所购房屋拥有了所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。所以买房的时候，我们一定要及时登记，保障自己的合法权益。

【法条链接】

《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第214条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第229条：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第230条：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

第231条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（俞为鹏 整理）

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购房合同能否解除？需要满足这些条件

◆基本案情2019年3月30日，原告史某、张某与被告南阳某置业公司签订商品房认购书，认购某楼盘商品房，总价款73万元。认购书签订后，原告按照认购书约定，向被告支付了购房款（含定金）共计22万元，并预缴了税费。后双方签订商品房买卖合同及补充协议。2019年7月3日，原告按照合同约定，到房管部门缴纳了案涉房屋的住房专项维修基金。2019年8月23日，被告收到剩余购房款。后原告按双方签订的无理由退房协议书约定，行使无理由退房权利。双方签订合同终止协议，约定解除双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同及其补充协议，被告向原告退还房款72万元，并协助原告退还或变更案涉房屋的住房专项维修基金，原告配合被告办理合同备案注销登记。随后，双方一起向房管部门申请办理了案涉房屋的商品房备案注销登记，但被告未向原告退还购房款，原告向法院起诉。◆判决结果西峡县法院法官审理该案后认为，原、被告签订合同终止协议，解除双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同及其补充协议，该合同终止协议不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。根据合同终止协议的约定，原告要求被告退还购房款，并协助原告办理住房专项维修基金的退还手续，法院予以支持。被告在法院指定期限内未能提供代缴相关税费的票据，无法证明其已经代缴了税费，故原告要求被告退还税费，法院予以支持。最终，法院判决被告南阳某置业公司退还原告购房款72万元，并以72万元为基数，自2021年9月7日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准计算利息损失至款清之日止；被告退还原告预交税费；被告协助原告办理所购商品房的住房专项维修基金退还手续。案件受理费减半收取，由南阳某置业公司负担。◆法官说法该案办案法官表示，解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利。本案中，双方签订的无理由退房协议书中明确的解除合同方式为约定解除，即当事人约定，一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方能决定的。当事人可以在合同中约定，也可以在订立合同后另行约定。值得注意的是，当发生符合行使约定解除权的事由时，并不当然出现合同解除的后果，而必须由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示。◆法条链接民法典第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”民法典第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。”民法典第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”(河南法制报记者 孙梦飞 通讯员 刘震 杜继昌 桂青翔)⑮