房产和股权;股权转让的房子可以买吗
如房产之股权不动产理念
如房产之股权不动产理念。必是长期主义者。
选定高股息国央公司7龙一,实施月线级别锅底区间吸筹站上锅边吃肉的逻辑。
在月线级别零轴下三线下第三阶段锅底区间布局重仓储蓄股权,充分收集底部低位区间,吃饱喝足,然后长期持有,什么也不做。至月线级别三步走走全,至月线级别压力位区间分批兑现利润离场。
用股息复投十月线级别锅底区间(波谷区间支撑位区间)定量化补仓增加股权数量,降低持仓成本。至成本足够低或降为0,可终身持有,作为不动产。
盘龙药Y
在月线级别锅底区间第三阶段和周线级别三步走之第二步水上横盘箱体区间下沿,买入并长期持有高股息国央公司龙一股权,树立股权思维股东思维如入职好公司思维,月线级别三位一体底背离拐点区间后只进不出。股息复投,持续增加股权数量,降低持仓成本。等待时间复利,打造现金流被动收入自来水管道。
10年持一高股息国央公司股权如山焦,专一专注,熟悉熟练,用心持有,只在月线级别支撑位区间(锅底区间波谷区间)布局重仓储蓄股权,攒股收息,股息复投,只买不卖,直至把持仓成本降为0。终身持有。
如医龙,老白,在月线级别锅底区间吸筹,等的是站上锅边至月线级别压力位区间的价值回归提升与成长。完成月线级别锅底区间吸筹站上锅边吃肉的逻辑思维框架。
关键词。积累本金,仓位管理,识别锅底区间,识别拐点区间,股权思维,股息率,三步走,四个阶段,时间复利,被动收入自来水管道,高股息好公司价值回归提升与成长。
月线级别季线级别锅底区间布局重仓储蓄优质公司龙一股权,稳定心态,主动买套,不怕浮亏。
稳住节奏,知行合一,拉开空间间隔-10%双倍量补仓,保证有位置有资金能够足额补仓。
什么时候从心态上希望持有的高股息好公司股权价格下跌,能够理解和想着用同样的钱能买入更多数量的股权,投资心态进入新境界。
这时候,股权思维即树立起来。长期主义至少持有一个高股息国央公司龙一股权10年以上,可无视忽略股价波动。股息复投的时间复利,公司发展成长的正向积累时间复利。
只需要能够识别月线级别锅底区间(支撑位区间波谷区间),敢于和能够在锅底区间充分收集廉价。
重复复制月线级别锅底区间吸筹站上锅边吃肉的周期性循环。
中央政治局会议:首提房地产“止跌回稳”,地产股大涨
界面新闻记者 | 杨冰柯
9月26日,中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,其中提到房地产每一句都是亮点。从对房地产“止跌回稳”新提法上看,中央将房地产放在了更重要的位置,也进一步提振了房地产市场的信心。
会议提出要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。
其中,“促进房地产市场止跌回稳”为首次提出,进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性,房地产市场止跌回稳,才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。
“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”这一点也与以往提法不同。此前,政策提出消化存量和优化增量,在增量上更加强调要严格控制,也意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进,不能盲目扩大各类住房供给量,或将以住房的真实需求为基准,各地“人、房、地、钱”要素联动机制的建立也将更加重要;在存量上要优化存量,对现有的存量商品房进行升级改造、改规划盘活利用等或是重要方向;进一步提高商品房建设质量,“好房子”建设或已经是基本要求,促进“好房子”建设的配套政策有望继续落地,如供应更多优质地块、调整容积率、优化计容面积、减少配建要求等。
“加大白名单项目贷款投放力度”这一点上,9月24日新闻发布会上,国家金融监管总局指出“截至目前,商业银行已审批‘白名单’项目超过5700个,审批通过融资金额达到1.43万亿元,支持400余万套住房如期交付”。可见,城市房地产融资协调机制已经取得了积极进展,未来仍有望加大力度、深入推进,更好地发挥项目融资“白名单”的作用,改善企业资金环境,保障项目交付,也将进一步稳定购房者购买新房的预期。
“支持盘活存量闲置土地”上,此前自然资源部、国家发改委已经发文,提出4个方面18项举措妥善处置闲置存量土地。9月24日央行进一步明确了正在研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策,且必要时提供再贷款支持,未来更多配套资金有望进入市场,加速闲置土地盘活利用,也将为企业提供更多资金支持。
根据中指院,近期广州越秀成功退地回收120亿元,均以票据形式补偿;武汉今年以来已有超10宗地块申请调规,申请将商办用地改为住宅用地;未来预期会有更多城市参考广州、武汉相关做法推进“退地”“调规”,而与之配套的政策也有进一步优化和落地预期。
“要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率”方面,目前仍有限购政策的城市仅包括北上广深、天津和海南部分地区,预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整,广州等地区限购政策有望全面放开,政策落地时间也有望加速。北上深更大力度优化限购政策也有助于发挥大城市带动效应,提振市场信心。针对存量房贷利率,9月24日央行已经明确下调,预计短期各地银行将有实质性举措落地。
“抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式”。“抓紧”一词表明了完善房地产中长期改革举措的迫切性,预计未来建立适应房地产发展新模式的土地、财税、金融等制度,完善配套政策也将进入加速推进阶段。
中指研究院政策研究总监陈文静表示,整体来看,本次政治局会议释放了更加积极信号,财政货币政策或将明显加力稳经济,有助于稳定居民收入预期,对于房地产市场也将产生积极影响。房地产的重要性更加凸显,年内房地产各项政策举措若能加快细化落地,或将明显修复市场预期,加速房地产市场筑底企稳。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出,此次中央政治局会议上的提法主要包括:要促进房地产市场止跌回稳;严格控制商品房增量是首次表述;这次罕见的没有提保障房;实施有力度的降息,为后续的房贷下降力度和幅度提供更大的想象空间;一线城市的限购政策,可能会进一步调整。
丁建刚表示,此次政治局会议对房地产市场政策的上述表述,是近年来罕见,甚至前所未有的。
另外,中指院指出,中央政治局会议通常于4月、7月、12月进行经济形势分析并部署经济工作,本次在9月召开经济主题的中央政治局会议,也反映出中央对于当前经济工作的重视。
在中央政治局会议对房地产新定调后,受此消息影响,A股房产股一片飘红,绿地控股、滨江集团、华侨城、首开股份、万科A、金地集团等20多只个股涨停。
港股方面同样大面积上涨,截至发稿,世茂集团、宝龙地产、万科企业、融创中国、旭辉控股、龙湖集团、中国金茂、绿城中国等涨幅均在14%以上。
关于房产股份改革的建议
本文谈谈个人对房产股份改革的建议,以此希望增强政府房价调控能力,降低居民住房压力,提高房产管理效率,促进经济转型复苏。
房产股份改革,政府将房产进行股份制改革,改革后房产以股份形式进行交易,政府全资设立房产专营机构(以下简称专营机构,类似中国移动、中国石油,也许叫中国房产),政府发行专项债为专营机构提供资金用于购入房产股份,或者以提前向房企借入房产股份并将股份质押银行的形式获取资金,所获得的资金再向房企购入所借的股份,实现房企回笼资金、政府获取房产股份并承担债务、银行信贷资金投放的过程。住房需求者可向专营机构购买相对较高比例的股份获得房产优先使用权,未持有的部分按承租形式支付租金,专营机构收取购房款和租金偿还债务,形成资金闭环。住房需求者也可仅通过承租形式向专营机构租赁房产,以满足稳定的住房需求。
一、房产专营机构和房产股份交易平台
房产股份改革需设立房产专营机构(以下简称专营机构)和构建房产股份交易平台(以下简称交易平台)。专营机构负责提供房产的咨询服务、评估服务、交易服务、维护服务等,以处理我国大量房产今后会出现的各类问题,并就房产信息上传交易平台供住房需求者进行交易。政府专营机构的背书也能打消住房需求者怕踩坑、踩雷的顾虑,毕竟一手预售房会有烂尾的风险、二手房会有权属不明、信息不对称的风险等等。
交易平台要集成化房产交易功能,能满足住房需求者租购房产时一键查看并缴纳各类明细费用,以及增减持房产股份、转让房产股份的需求,让租购房产交易如网购一般便捷、透明、高效,省去繁琐流程增加房产交易活跃度,同时交易平台完善房产退出机制,打消住房需求者后顾之忧。
二、政府调控房价的形式
政府调控房价的形式包括调整租金、房价、增减持税来进行调控。
租金,根据房产价格租售比、LPR利率,并结合社会经济环境、整体住房需求者承租情况进行调整,整体住房需求者承租情况过强时上调,反之下调。
房价,专营机构根据房产市场需求强弱调控全资房产价格进而影响整体房价,也能根据整体房产持股比例的变动情况重新评估房价。只有专营机构控股房产才有调控房价的主导话语权,否则房价大幅上涨时,住房需求者之间的交易,哪怕政府增加税收,这个税收也会在住房需求者之间进行转移,反而可能再推升房价上涨。当非专营机构(如个人房产出售者)全资房产定价高于专营机构全资房产价格出售时,住房需求者会选择专营机构的房产;当非专营机构全资房产定价低于专营机构全资房产价格时,非专营机构会选择出让股份给专营机构而不是其他非专营机构(住房需求者)。
增减持税,当住房需求者增减持意愿强时,上调相应税种,以此抑制房价快涨快跌,反之则下调。
三、房产股份改革的意义
1.政府与住房需求者同舟共济。在以往的土地财政模式中,政府通过一次性卖地获取财政收入,后续不论房价涨跌均与政府无关,而从长期来看,通胀是一直存在的,政府无法享有房价上涨带来的收益;而当面临通缩时,住房需求者又独自承受房价下跌的压力。因此,将房产股份改革后能均衡二者带来的弊端,让政府与住房需求者同舟共济。
2.专营机构专营房产能降低房产纠纷并提供更好服务。房产纠纷也是制约房产行业发展的因素之一,因信息不对称、价格波动、权属争议等,近年房产买卖纠纷不断上升,而专营机构的设立将对房产进行全面的审查、评估,避免出现争端情况,用统一的服务标准促使房产行业健康发展。
3.房产成为住房需求者的“新储蓄”。住房需求者可以灵活的增减持房产股份,当其遭遇短期经济困难时,其可通过减持股份换取现金流,降低因资金链断裂造成房产被迫法拍的风险。在住房需求者资金较多又没有投资和消费需求时,其会增持房产股份,比如现今经济下行,出现了越来越多人提前偿还房贷的现象,这就成为了他们的“新储蓄”。
4.降低房产金融属性,重回居住属性。通过专营机构持股房产后进一步增强政府的房产调控能力,从而抑制房产金融化。房产股份改革后将降低住房需求者房屋居住门槛,利于其更早居住房屋,同时住房需求者也会倾向于向提供稳定房源的专营机构租购房产而不是个人,一旦住房需求者习惯并认可该房产,就会增加对该房产的投入包括增持股份和装修等,从而转化为长期居住者。
5.利于老旧房屋的改造、置换、拆迁。对于老旧房屋而言,将会有部分住房需求者放弃住房需求并将股份转让给专营机构,专营机构就能对老旧房屋进行改造,或者置换对应房产股份给住房需求者,又或者能满足城市规划便于房屋拆迁,同时减少出现房屋废弃既无人居住也无人购买、历经几代人之后出现权属不清难以管理、拆迁的情况。房产股份改革在老旧房屋的房产继承中也有利于计算房产继承后持有者的持股比例,减少以往需要先将房产卖出再进行财产分配的繁琐程序。
6.利于通过稳控房价优化经济环境。当经济环境下行时,住房需求者会倾向于多储蓄少投资和消费,即趋向于增持房产股份(降低负债),而专营机构能够通过整体房产市场持股比例的变动对房价进行调整,如其整体房产市场持股比例降低,那么为维持相应的资产体量将相应的调高房价,而房价上涨将促使经济恢复上行;反之当经济环境上行时,住房需求者会趋向于少储蓄多投资和消费,即趋向于减持房产股份(增加负债),而专营机构能够根据整体房产持股比例的上升调低房价,房价的下跌将抑制经济过快上涨。
四、结语
房产股份改革是盘活房产市场的一种重要方式,有利于我们实现从地产经济向股权经济的转型,能够增强政府对房产市场的调控,切实满足更广阔居民的住房需求,提升居民的股权意识。并且,对于日趋庞大的房产市场而言,迫切需要设立专营机构进行统一管理,以提高社会房产管理效率,降低住房需求者租购房产的风险。