房产市场现状(房地产以后的走势情况)
房地产止跌回稳调查丨成交连增，价格趋稳：南京楼市反转
最近，南京无论是新房还是二手房的销售都有明显增长，接下来这个趋势还将继续。
中房报记者 李叶 北京报道
“9月底以来，南京新房成交就多了起来，回暖明显。”
“国庆假期，南京新房销售非常火爆，就看接下来两个月能不能稳住了。”
“最近的政策利好不断，带看量和成交量并没有因长假结束下滑，热度持续。”
10月21日~10月22日，多位南京地产从业者在与中国房地产报记者聊起南京楼市时表示。
一组数据也印证了他们的感受。
麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年9月，南京新房成交面积为36.95万平方米，环比8月增长31.8%，同比去年同期增长了18.4%。10月1日~10月20日，南京新房共成交了3297套，环比9月同期增15.5%，同比去年同期增71.6%。
价格方面，根据国家统计局公布的9月份70个大中城市商品住宅销售价格的变动情况，南京新房价格继8月环比上涨居70城第2后，9月南京新房价格环比持平，位居全国第4。
对于南京楼市近期以来的变化，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉记者，南京9月及国庆假期楼市成交表现可观，不排除得益于前期政策的优化。
近两个月以来，南京主要发布了两大利好政策，一是8月29日，南京公积金贷款政策进一步放松，涉及公积金的使用年限、首套房认定标准、贷款次数等多个方面；二是9月17日，南京发布了《发放2024年金秋房展会限时购房补助的通知》，提出自2024年9月20日至22日期间，在南京金秋房展会上购买新建商品住房，且在2024年12月31日前完成新建商品住房买卖合同网签备案的购房人，在各区现行购房补助政策基础上，额外给予购房合同金额1%的补助。由此来看，阶段性且互补类利好政策有助于刺激购房需求的持续释放，提高楼市活跃度。
成交量持续攀升
“国庆假期都在连轴转的赶场带看，有的售楼处忙得连个销售人员都找不到，只能自助看房。”南京地产从业者周本华在接受记者采访时坦言，最近的客户也要比7月、8月、9月活跃。
他认为，南京新房市场的回暖源于楼市政策和开发商优惠的双重刺激。
公开资料显示，今年国庆期间，南京全市有152家楼盘推出了特惠房源，包括中低价位、中小户型刚需房，也有面向改善群体的高品质房源。各房企的促销方案也花样迭出，如万科朗拾雨核项目，对满足条件的房源不仅推出了“1元抵3万元”的优惠活动，对在其周边相关企事业单位的工作人员还推出了企业团购活动；华润置地金陵中心部分房源在国庆期间给出了额外1%的补贴优惠；亦有某些楼盘在国庆假期前推出买房送20万元股票基金、买房送飞机（使用权）等活动，一度引发广泛讨论。
中国房地产报记者注意到，南京不少在售地产项目都发布了国庆期间的销售“战报”：仁恒龙湾黄金周累计认购加认筹达43套；中信泰富·九庐首开64套房源全部售罄；金陵中心项目国庆假期卖出40套、销售约2亿元；保利国贸璟上认购金额超1.5亿元；金基山川江樾卖了39套房；金陵月华黄金周销售总额超过5亿元。
根据南京网上房地产统计，国庆假期期间（10月1日~10月7日），南京签约认购了1020套新房，成交了204套，加在一起一共是1224套，相较于去年中秋、国庆双节8天假期合计的956套，上涨了28％。
10月21日，另一名南京地产从业者告诉记者，9月之前，各个售楼处还是比较冷清的状态。现在，核心区域的新房售楼处大厅常出现座无虚席的情况。抛开火热的国庆假期不说，仅是最近的周末，销售人员都忙得“脚不沾地”。
数据显示，即使在国庆长假之后，南京楼市的回暖态势也在延续。
根据麟评居住大数据研究院监测数据，2024年第41周（10月7日-10月13日），南京新房成交1487套，同比去年增43%；2024年第42周（10月14日~10月20日），南京新房成交1650套，环比增11%。
对此，麟评居住大数据研究院认为，当前政策效应仍在，新房成交也在继续放量，“银十”当前总体表现尚可，当前周度及累计成交趋势均呈向好态势，预计在政策效应持续释放以及房企花式促销的带动下，10月全月新房成交量有望迎来年内小高峰。
价格止跌回稳
价格方面，南京新房市场也结束了此前5个月的“跌跌不休”。根据国家统计局公布8月份70个大中城市商品住宅销售价格，南京新房价格环比上涨0.3%；9月，南京新房价格与8月持平，成功止跌。
由于国庆期间的成交火热，部分房企也开始做出“收回折扣”“涨价”的试探，如保利荷雨臻悦宣布将收回2%的优惠，还有楼盘表示将“全线涨价”。不过，有地产从业人员向记者透露，此类“涨价”更像一种饥饿营销的策略，实际价格变化感受不明显。同时，南京楼市各区域的分化的现象依然存在，回暖尚需时日。
与量价齐升的新房市场不同，南京的二手房市场数据则有些微妙。
国家统计局数据显示，南京自去年4月份出现环比下降后，一直处于负区间，但今年1月份起降幅逐步收窄，6月份出现止跌回升，环比上涨0.1%，但7、8、9三个月继续下跌。9月份，南京二手房价格环比下降1.2%，跌幅较上月略有扩大。
亦有中介机构数据显示，南京二手房价格处于企稳上调阶段。
据我爱我家南京研究院分析，9月份南京二手房成交均价达22865元/平方米，环比上涨3.3%，自6月以来，连续4个月稳定在2.2万~2.3万元/平方米。结合议价来看，目前南京二手房价走势已相对平稳，整体呈筑底回升的趋势。
根据南京网上房地产数据，9月，南京二手房成交量7303套（含高淳、溧水），环比下滑11.9%，同比则上涨10%。麟评居住大数据研究院监测数据显示，10月1日~10月20日，南京二手房成交量量为3396套，较上月同期下滑25.7%，较去年同期下滑18.2%。
总体而言，南京的新房及二手房存量都在减少。
10月6日，南京网上房地产公布数据，南京二手房总挂牌房源目前为15.35万套，而在两个月前，这个数字还在16万套以上，去年同期更是高达18万套以上。南京房地产行业协会公布的数据则显示，截至9月底，商品住宅已上市未销售库存继续保持下降态势，去化周期较8月底缩短0.4个月，8个区去化周期保持在18个月以内。
对于南京楼市的后续发展，南京的地产人士看法不尽相同。
南京工业大学教授吴翔华表示，在多重利好加持下，后期楼市会逐渐企稳并找到支撑，但资金会优先流向一二线城市的最核心资产。他同时表示，针对新房市场的政策将起到去库存效果，二手房市场因当前抛压仍较重，需要一段时间的传导。
我爱我家南京研究院认为，南京二手房成交均价连续4个月稳定在2.2万元/平方米以上，整体呈现筑底回升的趋势。眼下正值“银十”传统旺季，一旦政策继续优化，将持续刺激出手需求，从而利于房地产市场的恢复与健康发展。
“‘止跌回稳’主要看成交量和价格两方面数据，在国庆黄金周期间，这两组数据已经有所表现，全国主要城市都有比较明显的反弹，南京无论是新房还是二手房都有明显的增长，接下来这个趋势还将继续。”南京房地产学会副会长孟祥远称。
房地产市场底部信号明显
本报记者 周雪松
“银十”楼市迎来开门红，接下来走势如何？
“10月份成交量上涨比较明显，个别楼盘国庆假期7天的成交量甚至跑赢了8—9月份单月或者2个月的销售数据。”10月18日，珠海某房企营销渠道负责人严松对中国经济时报记者表示。
促进房地产市场止跌回稳，涉及对市场底部的判断。专家表示，楼市可能有两个底部：一是短期底部，一是中长期底部。真正的底部是从超调修复开始的。
严松也表示，目前的情况还不能全面反映楼市的真实情况，成交量上涨主要得益于国庆节前股市的拉升，以及各类政策的出台，给观望的购房者很大的信心。业内人士和专家建议，当前仍然需要持续释放利好政策促进房地产市场保温升温。
业内人士称市场底部信号明显
星河湾集团营销和品牌管理中心总经理方靖在接受中国经济时报记者采访时表示，从最近市场的表现来看，密集出台的政策对一部分刚需人群和迫切需要近期改善居住条件的改善型人群给予了信心。全国市场在国庆七天长假前后，来访量均表现出明显好转的势头。
值得关注的是，从近期一些城市楼市表现来看，楼市成交经历了反弹后再回落。中建一品北方区域总经理田植钊对中国经济时报记者表示，国庆七天假期，房地产市场表现不错，不过，这两周销量又下降了，政策落地以后的持续效果不明显，各大开发商基本情况一致。
北京嘉德至鼎房地产顾问有限公司是北京多个新楼盘的代理销售机构，该公司负责人张菲菲在接受中国经济时报记者采访时透露，国庆长假期间，市场迅速回暖，成交量同比增长130%，但市场在国庆假期过后开始趋于平静。
北京城建有关负责人对中国经济时报记者表示，目前，公司旗下只有少数几个楼盘成交量明显回升，后续是否能持续回升有待观察。
方靖最近对全国多个城市进行了考察，也参加了一些地方政府住房和城乡建设部门举办的房地产政策效果和市场情况座谈会。
谈到国庆假期房地产市场的表现，方靖告诉中国经济时报记者，从目前各个楼盘销售情况来看，相比7—9月，成交和到访的客户量确实反转向上。从全国市场来看，中国西北部能源和资源比较丰富的城市的房地产市场表现普遍优于东部沿海（除上海以外）的城市。
他分析，东部沿海一些经济外向型地区，房价普遍较高，在复杂多变的就业和贸易环境中，客户普遍审慎购买。而西北部一些城市在能源、稀土等产业较为稳定的表现之下，房地产市场受外部因素的影响不大，并且在2020年以来房地产行业调整期后，优胜劣汰，供客户选择购买的项目不多，随着利好政策推进，促使购房者会选择在本地买房。
方靖的判断是，目前，房地产政策的底部已经形成，政策的释放有助于整体市场的企稳，例如，上海、北京以及广州、深圳的城市中心区域市场趋于企稳，但是其余地区市场的底部仍需要观察和审慎对待。
张菲菲认为，这次市场波动是由政策引发的，所以市场底部信号明显，但仅是底部信号，企稳还需时间验证，回升则需要更多政策刺激及时间周期。
“在股市热度降下来之后，明显感觉到客户的观望情绪又上来了。”严松说，按照目前的情况判断，房地产市场应该还会有更激烈的价格战，接下来只有政策效果给市场带来足够的信心，成交量增长了，开发商才有机会稳住价格。
仍须释放利好政策促使市场升温
方靖认为，房地产新政减轻了购房负担，楼市能否全面止跌回稳，甚至向上发展，接下来须关注以下几个方面的变化。
第一，看整体经济发展状况，尤其是外贸出口的表现。如果外贸出口持续增长，就会惠及以外向型经济为主的东部沿海地区城市，继而促进房地产市场企稳。从目前全国各地房地产统计数据来看，东部沿海城市的房地产总量和总价值占全国比例较大，所以，东部沿海房地产市场稳定将有利于全国整体房地产市场价格的稳定。
第二，由于目前国内新房供大于求，控制供应量是房地产市场稳定的关键。新政策中提出，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，这个政策改变了过去城中村改造安置强调实物安置，从而造成供应量巨大的弊端，而货币化安置可以释放出规模增量购房需求，为消化库存房源提供新动力，也有调节合理供应量的作用。随着政策持续深入，预计将带动地级以上城市，尤其是人口集中的大城市住宅销售规模稳定，引导市场预期。
第三，新政策较大力度推动了首付和利息下调，为客户端降低负担，接下来要关注新增房地产客户的构成。众所周知，年轻的（35岁以下）客户，在此前是多年来房地产发展中的主力客户群体，反过来可以证明大学生或者青年就业和储蓄率影响房地产销售量。所以，接下来特别需要关注大学生和青年就业情况。
中国信达资产首席不良资产研究员王洋在接受中国经济时报记者采访时表示，促进房地产市场止跌回稳仍面临一些挑战，来自宏观经济等方面的市场不利因素还没有完全消除。
今年以来，房地产政策更加注重消化存量、平衡供需，采取放松限购限贷、降低首付比例和房贷利率、收购存量商品房用作保障性住房等措施，对稳定房地产市场起到积极效果。同时应认识到，这一轮房地产市场调整是在房地产市场供求关系发生重大变化、土地财政转型和全国统一大市场建设背景下的价值重估，可能仍会持续一段时间。不同区域、业态、板块的房地产市场或继续分化。包括收储在内的政策，要尊重市场规律，在适应市场分化的内在趋势基础上更好发挥作用。
“对于房地产市场调整，一方面，要承认其合理性，这是一个去泡沫、降杠杆的过程；另一方面，要及时采取有力措施，避免市场超调和陷入紧缩循环。”王洋认为，房地产市场的底部回升将是超调后的修复，从一、二线城市开始。
王洋认为，当前阶段，房地产行业仍然是我国经济的一个支柱性产业，城市化仍有较大空间，居民更高质量的住房需求远未满足。在已有政策基础上，他建议：一是形成稳房地产和稳宏观经济的联动。例如，用好中国再贷款、地方专项债等公共资金和金融机构资金，进一步做好“保交房”和地方收储工作，收储后要尽快形成保障性住房投放，从而在消化存量房地产的同时形成和扩大来自城市新市民的内需。二是通过配套长期限资金等政策支持，鼓励优势房地产企业、金融资产管理公司等专业机构，在房地产市场开展价值投资，发挥价值发现、价值修复和预期引导功能，稳住核心资产价格。
“总而言之，本轮强势新政策对房地产行业是有极其正向的意义，市场已经释放出积极的反应，但是在复杂多变的经济形势中，仍然要审慎对待效果，仍然需要持续释放有利的政策促使房地产市场保温升温。近日，有关部门表示，正在抓紧研究明确取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，预期利好会持续，直至房地产真正迎来市场面的上升。”方靖表示。
