绿地海外房产-绿地海外房产怎么样

英媒：中国对海外房产投资降至新低 重心转向“绿地投资”

英媒称，中国对外房地产投资规模在今年第三季度降至4年来的最低点，凸显出更严格的资本管制对全球资产市场的影响。

据英国《金融时报》网站11月22日报道，近年来，中国的保险企业、银行和私募基金成为全球房产的最重要竞标者，频频在伦敦、纽约、悉尼和其他各大城市竞购大型写字楼和豪华酒店，但由于担心资本外流和人民币贬值，北京从去年底开始限制海外收购行为。

跨国房地产集团高纬物业咨询公司的最新报告显示，今年第三季度中国对外房地产投资额只有25亿美元，降至2013年第四季度以来的最低点。今年前9个月的中国对外房地产投资总额为182亿美元，相比之下去年全年投资额达到创纪录的383亿美元。

高纬物业咨询公司大中华区研究部门主管詹姆斯·谢泼德在报告中说：“政府加大了对房地产投资活动的审查力度，再加上投资者在十九大前持谨慎态度，这两个因素对海外交易额有抑制效应。”

中国商务部的数据显示，今年前9个月中国对外非金融类直接投资总额下降到780亿美元，降幅达42%，但这个数据没有细分到具体行业。

高纬物业咨询公司和中国商务部的数据都没有包括个人房产投资数据。

中国国务院今年8月发布了一个规范对外投资的指导意见，加强并整合了前一年陆陆续续出台的措施。这个指导意见把境外投资分为“鼓励开展”、“限制开展”和“禁止开展”三类。房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资属于“限制开展”一类。

报道称，随着对外房地产投资现金流的减少，中国人的投资重心已经从现成物业转向“绿地投资”（指跨国公司在东道国创建独资或合资企业的投资形式——本网注）。开发项目占第三季度所有房地产投资的58%，相比之下去年第二季度只有10%，而同期写字楼投资所占份额从71%下降到28%。

分析人士说，北京认为，“绿地投资”相比收购竣工楼宇投机性更小，同时有助于中国开发商获得宝贵的海外经营经验。

除了“绿地投资”，高纬物业咨询公司预测，物流和研发中心将成为中国对外房地产投资的新增长点，这两个领域都是新指导意见中“鼓励开展”投资的。物流还与另一个受鼓励的类别有关，那就是与“一带一路”倡议相关的项目，这个倡议的目的是把中国与世界其他一些发展中国家通过基础设施建设连接起来。

谢泼德写道：“中国官方的主流姿态让我们相信，尽管房地产投资活动要接受审查，但是与‘一带一路’倡议有关的项目可能会受到照顾。”

绿地控股3亿美元出售纽约项目，海外资产处置已达百亿

5月16日，位于美国布鲁克林正中心，占地22英亩，总计容建面700万平方英尺的绿地纽约太平洋公园项目的两栋公租公寓楼被顺利出售，合同总金额为3.15亿美元。

据绿地控股集团股份有限公司（下称“绿地控股”，600606.SH）披露，该项目为纽约州政府PPP项目，地理位置优越，紧邻巴克莱球场以及布鲁克林最大的购物中心，周边配套成熟，为纽约市20年来最大规模房地产开发项目之一，同时也是纽约标志性建筑。

据悉，此次出售的公租楼拥有601套公租公寓，370个地下停车位，于2015年开工建设，2017年竣工并正式入住。在2018年达到租赁稳定期后，日常入住率可保持在98%以上。

绿地控股选择在这一时间出售，与美国的楼市行情有关。

自今年以来，美国在通货膨胀背景下房价、租金均屡创新高，且资本市场流动性较强。根据Case-Shiller公布的二十个城市房产价格指数显示，今年3月份的数据同比上升13.3%，成为近7年以来的最大涨幅。

于是绿地控股便加速了去库存和海外物业销售去化。在这一时期，其纽约项目住宅实现售罄，并且洛杉矶项目的月度销售业绩也创下新高。

与此同时，绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元（约10.19亿元人民币）的物业订单也于近期完成签约。此外，绿地洛杉矶大都会项目等相关物业亦正推进销售、强化运营。

对此，绿地控股董事长、总裁张玉良表示，一批绿地海外优质项目接连实现资金回笼，能不断强化公司现金流，极大增强企业经营韧性及抗风险能力。

也是在最近这两年，绿地控股逐步加快海外业务轻资产转型。比如除美国项目外，澳大利亚悉尼绿地中心项目于2021年顺利竣工交付，回笼资金逾34亿元。在2020年，韩国“济州岛第一高楼”梦想大厦项目的竣工交付，以及加拿大多伦多绿地君峯公寓项目竣工交付和入住，分别回笼资金约41亿元和约22亿元。

不仅如此，还有日本千叶海港城酒店的出售，澳洲悉尼铂瑞酒店、加拿大酒店、韩国医院项目股权等完成转让，澳洲悉尼海珀项目尾盘商铺得到处置以及英国伦敦兰姆公馆实施土地转让等，均使得绿地控股获得了大量资金回笼。目前，绿地控股已通过海外轻资产转型回笼资金超百亿元。

加速处置海外业务的背后是公司依然面临着高负债压力。

根据年报数据显示，截至2021年末，绿地控股有息负债余额超过2000亿元，其持有的一年内金融负债达1004.576亿元，一年至两年到期的金融负债约675.966亿元。去年绿地控股资产负债率为88.84%，仍处于“红档”，且较2020年还有增长。

而且从年报数据来看，绿地控股2021年末合同负债及预收款项为4647.98亿元，同比增长10.26%。这意味着，绿地控股的负债规模还在上升。

所以在今年，“降负债”仍然是绿地控股运营的关键词，据张玉良所言，公司也正不断加强核心产业现金流管理。

房地产业方面，绿地控股通过抓销售回款、抓按揭回笼等措施，以提升销售回款率。在今年前4个月，公司实现销售回款近500亿元，回款率超过120%。而基建产业方面，则是力抓回款清收，盘活存量资产，同时稳定融资规模，拓展融资增量。

另一方面，绿地控股也加强与主流合作银行沟通协调，拓展合作空间，创新合作模式。数据显示，今年一季度公司实现新增融资提款约100亿元。

前不久格林兰质押股权便是案例之一。5月12日，绿地控股发布公告，公司第一大股东上海格林兰投资企业将持有的绿地控股16亿股份质押于上海浦东发展银行股份有限公司长宁支行，质押融资资金用途为支持生产经营。

此次股权质押是为绿地控股向银行融资提供的质押担保，不涉及其自身融资安排。据悉，格林兰质押的股份占其所持股份比例44.7%，占绿地控股总股本比例为12.52%。

此番海外业务的顺利出售，同时尽可能拓展融资和不断促进销售回款，或能为绿地控股赢得不小的经营空间。