房产高评高贷-房产高评高贷卖方有什么责任
多地重现买房“0首付”+返现，网友称“高评高贷，老手段了”，监管部门已紧急提示
每经编辑：何小桃,陈梦妤
郑州某小区 每日经济新闻资料图
这段时间，在多个社交平台上，类似“0首付”拿下人生第一套房”等购房者经验分享的帖子正引发网友热议。
当记者私聊发帖人，询问如何操作时，他们则会亮明房地产中介的身份，转至其他平台向记者详细介绍购房方案。
连日来，郑州、南宁等多地监管部门均对“0首付”购房所潜含的风险，发出了警示。
据郑州市房管局介绍，“0首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。
南宁市住建局在回应有关“首套住房0首付”的问题时明确表示，“0首付”购房方式存在风险和不确定性，并非一种可持续的购房方式。
有网友评论：高评高贷，老手段了，只不过现在是开发商配合你。
首付“0元购”，开发商还能“返现”
据中国证券报，谈及具体操作方法，通过某社交平台转介的中介小徐向记者举例，位于广州黄埔区某楼盘备案价为1.7万元/平方米，成交价在1.2万元/平方米。
根据广州地区政策，首付比例需在15%以上，也就是说客户可向银行借贷总房款的85%。开发商会与银行合作，按照备案价做一份购房合同，并以该价格向银行贷款，多贷出的资金由开发商打给客户作为首付款。
“这套房子85平方米，合同注明的房子总价为145万元，实际上这套房子卖102万元。以85%的比例向银行贷款123万元，多贷出来的21万元，开发商会直接打给您。您带着这笔钱来付房子首付，真正‘不掏一分钱’就买房。”小徐说。
不过，“在‘0首付’的操作中，购房者还需要支付一笔贷款服务费，加上维修基金，总共支付七八千元。”一位中介人员如是说。
今年7月30日，郑州一房产中介对记者表示，当地有数个楼盘都能操作“低首付”。
“第一种方式类似高评高贷。”他称，比如有项目现在“首付1万上车”，总房款是100万元，购房者只需付1万元首付，剩余99万元全部贷款。因为银行最高贷款比例是85%，相当于按备案价约120万元去申请贷款，实际上开发商只卖100万元，贷出来的钱几乎覆盖总房款。
低首付的另一种方式是“首付分期”，上述郑州中介称，比如总价100万元的房子，首付款15万元，前期购房者先付5万元，剩余的分期支付。“这种方式下，前两三年还款压力会比较大，除了偿还正常月供，还要把分期部分还清，跟第三方机构贷款的话，也会有一定的额外利息。”
低首付、“0首付”操作并非只在郑州，南宁也有数个楼盘宣称可以操作，只不过方式是返现。
“比如首付款15万元，开发商能返现13万～15万元，因为每套房源返现的金额不同，有的能做到‘0首付’，有的则是低首付。”当地一中介表示，操作起来很快，比如今天订了房，在售楼部签合同交首付款时，开发商会把钱打到购房者相关人士账户上，用来支付首付。
事实上，早在一年前，据新京报，“郑州很多新盘都推出了类似‘0首付’的广告，‘0首付’就是你‘一分钱不用付全额走贷款’，因为楼盘原先价格高，现在价格低，按照原价位贷款的话，相当于做高贷款，贷款部分就能覆盖目前的总房价，这样购房者就可以实现全额贷款，现在市场不好，政策卡得不严，不少新盘都是这么操作的。”
去年年中，据南方都市报，在多个社交平台，以“0首付”为卖点的大量售楼广告，让首付不足的购房者心动不已，这些房源以二手房为主，其中也不乏一手房源，IP地址显示有深圳、广州、佛山、云南、重庆等多个城市。
为了赚取中介佣金，有少数中介抱着侥幸心理，为首付不足的购房者“出谋划策”。有房产中介私下向记者透露，一手房市场在管理上相对严格，“负首付”和“0首付”现象相对少一些，但该现象在二手房市场并不陌生。不少房产中介公司和贷款公司存在合作关系，对于首付不足、征信和流水均符合条件的客户，他们会将其介绍给贷款公司，贷款公司根据客户实际情况制定相应的贷款方案。
属于“骗贷”，多地监管部门已出手
国家金融与发展实验室特聘研究员任涛认为，“0首付”购房会让购房者、商业银行以及整个房地产市场都受到风险波及。
业内资深人士表示，借助高评房屋价格等违规行为实现“0首付”购房，不仅会增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，并且属于“骗贷”行为，如果银行在审批环节发现异常将不会批准贷款，并对购房者个人信用造成负面影响。
同时，“0首付”购房涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，得不到法律保护。若房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者很难依法追责索赔。
“楼盘‘0首付’往往在市场持续走低的行情之下才会出现，这反映出一些地方的市场仍未走出低谷，房企对未来信心不足。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示。
克而瑞分析师表示，“0首付”活动并不意味着“一分钱首付都不出即可购房”的活动，此类活动可分为开发商垫付首付、通过消费贷等方式支付首付以及 “高评高贷”（在购房过程中使房产评估价高于实际成交价）三种操作方式，由于这些操作是否合规有待商榷，因此容易被叫停。
根据克而瑞调研，这类营销活动多以“0首付”为噱头助力买力来访，但从实际效果来看，其在促成交易方面效果不佳。
针对近期“0首付”、低首付购房等现象，7月底以来，多地监管部门已经出手，向公众提示相关风险，并向房地产开发商、房地产中介等机构发出警告。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，从商品房销售的角度来看，0首付、低首付的方式是违规的，往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等操作，本身就是明令禁止的。
“0首付、低首付的方式看起来似乎没有手续费，但为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介筹措资金，既会产生新成本，又会产生更多融资风险。尤其是有些机构提供的融资利滚利，一不小心就会掉入金融陷阱。”他表示。
编辑|何小桃 陈梦妤 杜波
校对|刘小英
每经房产整合自新京报（记者徐倩）、中国证券报（记者张佳琳）、
财联社（记者李洁）、南方都市报（记者杨婷）等
每日经济新闻
卖房差点成为骗贷共犯，裕丰中介游说业主进行“高评高贷”
“裕丰中介和金融客买家欺瞒业主，签订了一次性付款的存量房买卖合同后，要业主配合做高评高贷。”近日，急于出售二手房的业主林小姐（化姓）向新快报投诉称，通过裕丰地产出售房屋时疑似遇到“金融客”买家，业主认为高评高贷存在违法风险，明确拒绝并要求解约处理。经多次沟通，林小姐向买家退还定金并赔付5000元解除了合同。
对于此次遭遇，林小姐仍心有余悸，折腾了一番，房子没卖出去还赔了钱，“裕丰地产总部说明令禁止高评高贷，门店中介却一直向卖家推介，辜负业主的信任。”
裕丰承诺推介一次性付款买家
签约后游说业主配合做“高评高贷”
业主林小姐告诉新快报记者，今年5月初，林小姐和家人打算将其父亲名下一套位于越秀区的住房进行出售，由于置换新房急需用钱，林小姐挂牌房屋时向中介经纪人强调，希望可以找到能一次性付款的刚需自住客买家出售。
5月中旬，位于越秀区一裕丰门店的中介经纪人杨女士联系林小姐，称一位刚需自住年轻人想购买该房源，可一次性支付房款。林小姐和家人于5月23日与买家委托的代理人签订了裕丰地产出具的《存量房买卖合同》及相关协议，以328万元成交。林小姐方收取买家2万元定金，双方约定于6月10日该住宅期满2年可以减免增值税后，推进网签过户事宜。同时补充协议约定，如有违约，违约方需赔付守约方2万元。
《存量房买卖合同》约定此次房屋交易为一次性付款。 受访者供图
等待网签过户期间，另一位裕丰中介经纪人向林小姐推荐新买家，房子实际成交价给到340万元，但该经纪人表示，需业主配合做“高评高贷”，调高评估价到530万元去贷款。记者粗略计算，以裕丰中介提供的方案，如减去15%的首付，最高可以贷得450.5万元，减去实际成交价，买家没出一分钱就获得了110.5万元（未减税费）和一套房。“我觉得这些买家就是所谓的‘金融客’，如果后续断供、银行追查，卖家可能因配合超贷被视为共犯，风险太大了，明确拒绝了。”林小姐说。
然而，有其他中介经纪人向林小姐透露，其此前签约的一次性付款买家背后实际是金融公司，该公司已发朋友圈，一般后续会拿房子去做超贷套钱，会要求业主做“高评高贷”。
对此，裕丰经纪人杨女士表示并不知情。不过，这时杨女士向业主表示，买家想改做贷款，如业主配合做高评高贷，可以尽快网签过户。林小姐觉得受到欺骗，要求约见买家解除合同，退还定金，但不做赔偿。
林小姐还发现，合同中约定的“合同签订后60天内网签，网签后60天内过户”，与之前经纪人承诺的60天内网签过户大相径庭。网签过户时间从60天期限变成120天期限，令林小姐大失预算。杨女士解释，是此前公司对统一合同作了修改，但未及时告知经纪人，存在失误。
直到6月中下旬，买家仍未见面商谈解约，也未推进网签过户事宜。林小姐通过经纪人提供的联系方式邀约买家，却未能联系到合同上的买家以及签约代理人，只有一位自称买家亲属的代表联络人李某对接沟通。其后林小姐向裕丰地产总部投诉，未收到答复；去报警处理却因暂未有财产损失而无法立案，陷入进退两难的境地。
裕丰总部称明令禁止“高评高贷”
门店经纪人称操作风险不大
围绕林小姐的遭遇和解约诉求，6月28日，新快报记者来到裕丰地产位于越秀区的总部进行了解核实。工作人员表示，具体情况需了解核实后才能给予业主答复。当记者询问是否允许做高评高贷时，工作人员称，公司明令禁止高评高贷，也不会去配合，但如果买家要求或者经纪人私下操作，公司也控制不了，一经查实，有公司规章制度处理。
7月3日，记者陪同林小姐及其家人来到裕丰门店，与经纪人杨女士、联系人李某及一位自称是购房的新买家面谈。新买家依然表示希望可以协商从一次性付款转为按揭贷款，并强调其贷款流程的正规性，如果业主同意，可以在3日内网签。然而，根据对方对交易流程的描述，其所谓正规的按揭贷款，正是需要业主配合调高评估价、返还贷款溢价的“高评高贷”。当林小姐询问买家身份时，对方显得情绪激动，最终协商无果。
房子实际买家是否为金融客？裕丰经纪人杨女士向记者表示“现在感觉是”，杨女士强调未欺瞒业主，李某一直表示是买家的亲戚，刚需自住。对于买家提出的高评高贷做法，杨女士表示，这段时间二手房都不好卖，很多业主愿意配合如此操作，风险也不大，贷款流程都是正常的，银行审批放款流程也很快。“如果你们愿意做，我就和他（李某）沟通落实手续流程，拟定保障双方利益的补充协议。我也最大限度承认自己的错误，假如你们真的成交了，可以不收中介费。”杨女士说。林小姐及其家人表示难以信服，“如果不能按合同买方和付款方式履约，就解约处理。”
对于经纪人杨女士的讲述，记者于7月4日致电李某核实，对方表示不清楚。同日，林小姐告诉记者，李某通过经纪人告知，要求林小姐退还2万元定金并赔付5000元就解除合同。为尽快了结此事，林小姐同意赔付要求，并于当晚在线下门店签署了解约协议。7月5日下午，记者致电裕丰地产总部追问其核实情况，工作人员表示，公司不存在违规行为，投诉人的事情已经解决，没必要过多讨论。
业内多次作出“高评高贷”风险提示
“阴阳合同”严重违反中介“阳光承诺”
围绕林小姐的遭遇和“高评高贷”相关问题，广州资深按揭贷款专家郑大源在接受新快报记者采访时表示，林小姐遇到的买家很大可能是金融客/投资客，“金融客一开始签订的一次性付款买卖合同只是象征性的，既可压低实际交易价，又可锁定房源，后续通过与业主协商更换购房人、转做“高评高贷”，如业主方同意即可用最低资金，甚至倒拿钱拿下房屋。一旦房价上涨就可触底反弹，实现利益最大化。”有业内从业人员表示，“高评高贷”做法在业内很常见，有的业主着急卖房用钱，也会愿意配合买家操作。
事实上，这种操作存在不少风险，业内也曾多次作出“高评高贷”风险提示，在今年“315”期间，广州房地产中介协会也列出了相关案例。
记者查阅广州房地产中介协会官网发现，广州房地产中介协会多年前与多家中介企业联合签署《广州房地产中介阳光承诺书》，广州裕丰咨询顾问有限公司也是签署单位，其中一项“阳光承诺”便是“不制作阴阳合同”。而制作“阴阳合同”正是“高评高贷”模式的必经之路，也是判别中介诚信的根本。
广州房地产中介协会自律部部长王俊轩表示，如果业主遇到中介或买家要求做高评高贷，可向行政部门或协会举报反映。经核实的，举报人将获得3000元奖励，由行政部门对违规中介机构或经纪人作出相关行政处罚，协会也会对其进行信用扣分。
律师说法
“高评高贷” 属“骗贷”行为
广东诺臣律师事务所蔡佳峻律师接受新快报记者采访时表示，高评高贷行为违反了诚实信用原则，扰乱了金融市场和房地产市场的秩序，本质上是一种骗贷的违法行为。
记者查阅中国裁判文书网发现，2015年就有“高评高贷”相关判决案例。房产中介黄某在帮客户罗某办理购买广州市的两套房产的银行贷款时，通过虚假提高房产交易价格为罗某办理购房“零首付”、制造假首期流水和假购房首付证明等方式骗取银行贷款，以“阴阳合同”形式进行“超贷”。因犯骗取贷款罪，中介黄某被判处有期徒刑10个月，并处罚金人民币3万元；买家罗某被判处有期徒刑6个月，缓刑1年，并罚金8000元。
蔡佳峻律师告诉记者，实际案例中，高评高贷行为可能产生民事纠纷，甚至涉嫌刑事犯罪。银行发现高评高贷行为，可能会拒绝贷款或要求买方提前偿还贷款，导致无法完成交易。高贷款意味着高月供，如果买家后续断供造成银行的损失，可能涉嫌骗取贷款罪；如果买方存有非法占有贷款目的，还可能构成贷款诈骗罪。一旦涉及刑事犯罪，参与的卖家和中介同样面临法律责任，如果有获利行为，可能涉嫌共同犯罪。
新快辞典
什么是“高评高贷”
“高评高贷”是为了能够多贷款，以尽量少的首付款买房实现房产交易，因此恶意抬高房屋的市场评估价格，隐藏实际成交价格，常见具体做法是：通过评估公司将房价“高评”， 采取阴阳合同的方式，使购房者能够尽量获得更高的贷款。
采写：新快报记者 谢佳熳 何璐诗
