房改房产权共有人界定,共有产权房变更为一人产权
离婚纠纷中的房产分割之四：房改房的分割
目前市场上存在各种房产类型，常见的包括普通商品房、保障房、小产权房、军产房、拆迁安置房、房改房、经济适用房、继承后受赠的房产等。深圳离婚律师讼别团队，对离婚纠纷中的各类房产分割，有深入研究和案例总结。本文是离婚房产分割系列研究之四：房改房的分割。
1、概念
房改房，是指国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等各种因素综合考虑后在价值计算上给予职工政策性优惠福利的房屋。已取得房屋所有权的房改房就是指按房改政策以标准价、市场价和成本价购买的房改房，其中区分个人婚前购买的房改房和婚姻关系存续期间购买的房改房。
2、离婚时房改房如何分割
2.1离婚时尚未取得房改房所有权的，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典婚姻家庭编>的解释（一）》第七十七条“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼”的规定，法院一般对该类房产不予判决所有权归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。
2.2离婚时已取得房改房所有权的，房产如何分割？
（1）对于个人婚前购买的房改房，根据《民法典》第1063条的规定，除当事人另有约定外，属于一方婚前财产，离婚时不得作为夫妻共同财产分割。
（2）对于婚姻关系存续期间购买的房改房，情况则比较复杂。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）的相关规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，职工购买现已使用的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，此外还要综合考虑职工的职务等因素。由此，按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇，如果该房改房由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公。因此，考虑我国实行婚后所得共同制，该房改房首先应认定为夫妻共有。《建设部关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函〔1999〕005号）亦持相同观点。分割时，可综合考虑房产来源、工龄折算等因素，在以标准价购买房改房而获得“部分产权”时，还应征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。如果登记方主张该房改房为其个人所有，必须举证证明该房改房的取得与对方并无任何关系，对方也未因此利益受损，否则认定为共有较为合适。当然，在认定共有的前提下，可根据实际情况对出资方适当多分。
此外，婚后夫妻双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房产，产证登记在一方父母名下，离婚时另一方无权主张分割，购买该房改房时的出资，可作为债权处理。
3、有关案例
3.1（2019）湘02民终2274号：一审法院认为：对于原被告夫妻共同财产（位于株洲市石峰区，原告认为该房屋系其婚前财产及其个人出资置换而来，但该房屋系原被告共同的工作单位的房改房，带有福利性质，被告作为单位的老员工亦享受了相应的政策，房款的出资不能作为该房屋产权归属的唯一标准，且该房屋现登记在被告名下，理应作为夫妻共同财产进行分割。
二审法院认为：焦点一、涉案房屋系李某、龚某原工作单位湖南湘氮实业有限公司的房改房，该房屋取得与双方的职务、级别及工作年限等挂钩，且该房屋在夫妻关系存续期间取得并登记在龚某名下，依法应当属于夫妻共同财产，原有房屋折算的价值只是李某对房屋的出资，并不能作为原有房屋面积系其个人婚前财产认定的依据，李某主张涉案房屋是在其原有福利房的基础上加8700元现金置换取得，其中46.37平方米属于李某婚前个人财产，属于夫妻共同财产的面积只有17.05平方米的理由不成立，本院不予支持。
3.2（2018）鄂02民终1521号：一审法院认为：关于夫妻财产分割的问题，位于黄石市黄石港区天津路3-4号房产，系双方夫妻关系存续期间购得的左某单位的房改房，属夫妻共同财产，应当予以分割。考虑该房屋登记状况，从照顾女方原则，天津路3-4号房产应归左某所有，但左某应当给予吴某相应的房屋补偿款，具体数额原审法院予以酌情认定。
二审法院认为：关于左某名下的位于黄石市黄石港区天津路3-4号房屋，虽然该房屋系左某单位的房改房，但该房屋是在左某与吴某婚后签订的购房协议，并计算了吴某31年的工龄，购房款亦是在婚后支付的，故该房屋系两人的夫妻共同财产，依法应当予以分割。原审法院考虑到该房屋的价值、登记状况，以及左某的个人经济情况，从照顾女方的原则，酌情判决该房屋归左某所有，由左某向吴某支付房屋补偿款150000元并无不当，本院应予维持。
3.3（2016）粤0106民初11328号：一审法院认为：关于夫妻共同财产的处理。广州市天河区五山路某房（权证号码46××59号）由被告在双方婚姻关系存续期间向其单位购买，故此为双方的夫妻共同财产，双方均享有一半的权益。现该房由被告居住，综合双方就房屋产权的意见，本院判决该房产归被告所有，由被告按照评估的市场价格补偿原告一半，即被告应支付原告房屋补偿款1559400元【3118800元÷2】。
3.4（2016）粤0111民初2361号：一审法院认为：关于夫妻共同财产。位于白云区××房登记在被告名下，根据该房屋的档案资料显示，上述房屋是在2001年10月以67574.59元的价格向广州市石井农村信用社购买，该购房时间在原被告婚姻存续期间内，且该房屋的购买价格计算了原被告夫妇工龄折扣，因此，原告主张该房屋属于夫妻共同财产合理合法，本院予以确认。
使用已故配偶工龄购买的房改房，到底该归谁所有？
夫妻一方去世后，健在的一方享受已故配偶工龄优惠购买了“房改房”，该房屋的权属如何确定？该房屋是否可以作为已故配偶一方的遗产进行继承？一直是审判中存在的疑难问题。所谓“房改房”，是以国家住房改革政策为基础，把原来的公房通过优惠价格出卖给租房或者占有房屋的单位职工，并由购房职工获得产权的住房。由于房改制度的复杂性，使得这种类型的房产权属难以非常明确，客观上给离婚或者继承案件中的财产处理，带来不小的争议，又因为针对性法律规范的缺位，而引发司法裁判难题。本律师代理的一起案例，就深刻凸显了这个问题。
王某与被继承人余x是夫妻，1973年余x病亡，王某和子女三人即余A、余B、余C是余x的法定继承人。时至1996年，王某作为遗孀参与房改政策，与余某生前所在单位达成了按成本价买卖一栋楼房的合意，根据金额计算表可知，购房时计算了被继承人余x的工龄为26年、王某的工龄为0，享受工龄优惠后的实付购房款为4754.03元。1999年后，王某取得了房产证，但王某单方将房产以买卖方式过户到余C名下，后该处房产以余C的名义被征收。余A、余B认为：该处房产是王某使用余某的工龄优惠所购，属于王某与余某的夫妻共同财产，其中属于余x的份额应当作为遗产进行分割，由已经取得该房产的余C向余A、余B支付相应的经济补偿。因各方商谈失败，余A、余B遂向房屋所在地区人民法院提起诉讼，经法院审理认定该讼争房屋不属于余x与王某的夫妻共同财产，而是余某生前所在单位给予已故职工家属的抚恤金。关于抚恤金的分配，因王某与余某生前关系最密切，且没有收入来源，而余x过世时余A、余B已成年且有工作能力，故讼争房屋作为抚恤金应分配给王某最妥当。
余A、余B不服该判决提起上诉，经福州市中级人民法院审查认为，王某购买讼争房产时享受了配偶余x的工龄优惠，按照我国城镇住房改革的有关制度，讼争房产应当视为王某和余某的夫妻共有财产，一审法院关于讼争房产是单位给予王某的抚恤，没有法律依据，应当予以更正。讼争房的50%是余x的遗产，应由王某和余A、余B、余C共同继承。
上述真实案例中，一、二审法院对于完全一样的事实，却做出了两种完全不同的认定结果，反映出司法实践中对于使用已故配偶工龄购买“房改房”权属认定的模糊性，这种“模糊性”直接导致了当事人各方权利义务的扑朔迷离，造成当事人在面对该房产的处理之时，对可能发生的法律效果难以预期，同时也导致司法审判没有统一标尺，结论各异。
一、使用已故配偶工龄所购“房改房”权属认定所存在的现实困境
（一）相关法律规定不明
目前，我国对于使用已故配偶工龄所购“房改房”的权属认定问题，缺乏现行有效的直接法律及司法解释规定。有所涉及的司法解释中，例如对婚姻法的解释二，有第19条，其中规定了婚后用共有财产购买的婚前租赁房，属于夫妻共同财产，该条款虽是认定“房改房”权属的法律依据，但使用已故配偶工龄所购的房改房权属认定并不能适用该条约定，因为该条司法解释所规定的购房时间发生在双方夫妻关系存续期间。又如对婚姻法的解释三，有第12条规定，即以夫妻一方父母名义购买并登记在父母名下的房屋，不能按夫妻共同财产认定，夫妻的出资只属于债权债务关系。该条规定明确了借用父母名义购买“房改房”的性质问题，但仍然区别于使用已故配偶工龄直接购买“房改房”的情况。关于工作年龄优惠待遇的性质，在最高人民法院复函中曾认为“工龄优惠只是一种政策性补贴”，但该《复函》出台后面临巨大的争议，且该《复函》因“与现行房改政策不一致”，而在2013年时废止。因此，对于工龄优惠的定性以及使用已故配偶工龄所购“房改房”的权属问题，至今也没有任何直接的法律依据。不仅如此，结合对政策的理解，作出法律规定的选择与适用，无疑对裁判者提出了更高的要求。
（二）相关理论研究有待深入
由于“房改房”的分割，涉及到与夫妻财产关系相关的诸多理论问题，但目前理论界的学术研究成果却屈指可数，本就存在法律规定、案例数量等研究素材较少的客观情况，又加上房改问题已然不属于普罗大众的关注热点，更加难以引起重视。但不容忽视的是，“房改房”数量之大，其权属确定与整个家庭关系乃至上下辈之间都有无法抹去的利益关系，加上公证机关目前也因为缺乏相应依据无法就此类问题加以公证，关系人之间能够解决矛盾的工具少之又少，一旦纠纷无法调和，必然形成案件涌入法院。因此，对此类法律问题的研究实有加强必要。
二、实践中对使用已故配偶工龄所购“房改房”权属认定的争议及评析
（一）三种不同观点
关于使用已故配偶工龄购买“房改房”的权属应当如何界定，是否能够作为遗产进行继承，实务界观点不一，概括起来主要有以下三种结论：
1、属于夫妻生存一方个人财产
该结论的支持者认为：首先，根据继承法，公民死亡留下的个人合法财产才是遗产，而在一方去世后，使用他的工龄来购买房屋，自然不属于遗产范围。其次，根据婚姻法，在婚姻关系存续期间取得的财产，才是夫妻共同财产，而购房时，婚姻关系伴随着一方死亡的事实已然终止，也就无法认定为是婚内取得的共同财产。最后，若非购买“房改房”，已故配偶的工龄不会演变成任何直接财产，所以被计算在内的工龄只是一种优惠，并非物权归属依据。
2、属于夫妻按份共有财产
该观点主要来源于北京市高级人民法院审判委员会作出的《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，其中认为：通过国家政策转换已故配偶工龄而获得购房价格福利的，则该福利所对应财产价值的个人部分可以进行继承。原因是这种工作年龄优惠每个人和每个家庭有且只能享受一次，表明福利具有强烈的个人属性，不能被无视对待，直接变成健在配偶一方的财产，同时，虽然工龄优惠并非生前取得，但本质上来源于死者生前所作贡献，是一种工资差额的一次性补充发放，具备财产性质。因此，可以在折算后由继承人继承。照此观点，“房改房”的权属成为了按照已故配偶的工龄折算后个人对应的财产价值所占房屋总价值的比例，与健在一方按份共有的财产。此外，亦有继续参照前述已被废止的《最高院复函》，依照实际出资数额中是否使用夫妻共同财产，来认定房屋所有权状态，如查明是以夫妻共同财产出资购买的，则认定该部分属于夫妻共同财产，福建省高级人民法院就曾对于这种“房改房”作出按照现金出资情况来认定房产权属的裁判意见。
3、属于夫妻共同共有财产
持这种观点的人士认为：认定房产权属不可脱离房改精神，不能按照认定普通商品房、二手房的物权认定规则来判定。因为，为购房出资只是取得房屋权利的其中一环，但并非最直接最关键的因素，因房改房低廉的价格本就有别于市场价，倘若没有已故配偶一方的职工身份和工龄，即便出资款能够到位，也无法取得该房屋。而国家政策将“房改房”按照根据工作年限、职工职务、家庭人口等因素，以优惠价格卖给健在的配偶一方，这与中国低工资制度和住房福利分配制度的长期实施密不可分，这是一项财产权，即便职工在去世前没有实际取得，也不能隔断其拥有这种权益的资格。此外，根据住房改革政策，住房改革并不会受到一方死亡的影响，只是通过配偶的购买行为，由财产权转化为了实实在在的房屋。因此，这种情况取得的房屋，应由健在一方与已故的配偶共享。
（二）笔者的倾向性意见
笔者认为，上述最后一种观点更符合住房改革政策和法律精神，结果更加公平。理由是：
1、第一种观点以房产的取得时间来认定权属，是违背房改政策精神的。首先，1999年后国家深化住房制度改革，在职工工资项目中加入了住房补贴和住房公积金，从婚姻法的司法解释二第十一条看，不论是已经取得，还是应当取得的住房补贴、住房公积金，都属于夫妻共同财产。由此可见，即便在住房补贴补发期间有的职工已经死亡，但国家政策及法律仍然认可他享有该项财产权利，所以，不能完全否定人死亡后的财产权利，应当看到特殊情况下的例外。同样，遗产的形态不应仅限于公民拥有的物质财产，而排除其去世前所存在的财产利益。随着财产内涵和外延的不断深化和扩大，财产的性质和范围不能被狭隘地理解，符合财产或财产权本质属性的财产利益属于继承范围。因此，工龄应确认为已故配偶的财产权益，并作为已故配偶的遗产继承。。
而第二种观点虽然在房产取得时间上较之第一种观点已经做出突破，但却认定这种“房改房“属于夫妻按份共有，明显是一种悖论。倘若在婚姻关系存续期间使用双方工龄折算后的价格所购房改房，虽然登记在一方名下，但属于夫妻共同共有财产，那么只是由于购买时间的不同，就认定配偶死亡后购买的，应计算出工龄折算的具体数额来对应具体的共有份额，这显然与共有财产与否不以取得时间作为认定依据的理论相互矛盾。况且，既然该观点认可工龄优惠具备财产性质，就可以得出“房改房”是用夫妻共同财产购买的结论，那么按照我国夫妻财产共有制度，该房产应当属于双方共同共有，而不是按份共有。
2、“房改房”综合了保障与补偿性、低价性、权利限制享受一次等各种特征，所以在对权属作出认定时，既不可单独考虑出资来源、取得时间等客观因素来决定产权归属，而应从特定的房改政策出发，给予公正公允的判断。从我国夫妻共同财产的立法本意来看，在婚姻关系存在期间（即从结婚登记之日起至离婚或配偶死亡之日）取得的财产，这是夫妻共同的财产，所谓“取得”，并不一定要求实际占有取得财产，本就享有的财产权利也当然包含在内。正如婚内进行的出版物发表，直到离婚后才取得的稿酬，因为该项权利转化成现金价值的时间滞后，但是，它仍属于婚姻关系存在期间获得的财产权，理应认定为夫妻共同财产。同理可知，已故配偶的工龄所折算的房产优惠价格，属于财产性权利，虽然在配偶死亡后才通过购房活动转化成现金折抵购房款，但该权利在夫妻关系存续期间就已经存在，且“房改房”所有权的取得来源于婚姻关系存续期间的公房承租权，根据最高人民法院的司法解释，婚后申请取得公房承租权的房屋，离婚后，任何一方均可承租。既然这种承租权属于夫妻双方，购买房改房后，由承租权转化成所有权，同样也应当认定为夫妻共同财产。
3、在购房时所使用的已故配偶工龄，反应出的是一种物权资格，从婚姻法的司法解释三关于夫妻用父母名义购买房改房的权属界定可以看出，虽然出资人是夫妻，但夫妻却不能根据出资事实来获取房屋产权，在实体上拥有房屋产权的人仍然是参与房改的人员，由此可见，决定房产归属的根本在于购买资格，而不是出资。所以，既然在购房时使用了已故配偶的职工身份以及工龄优惠，也就意味着该职工享有房产的物权资格，如此才符合房改政策精神。
三、对使用已故配偶工龄所购“房改房”权属认定的建议
通过以上分析，可以看出目前我国法律对于使用已故配偶工龄所购“房改房”权属认定尚缺乏对应性的法律、法规规定，在这种“无法可依”情况下，最高人民法院的司法解释就成了连接法律、行政法规与行政规章、规范性文件的法律适用载体。但在最高院和相关监管机构出台相关解释和规定之前，各地各级法院也不能消极等待，从某种意义上说，司法审判的过程也是法官“造法”的过程，以一种个案、具体的形式对该法律问题产生影响，虽然我国并非判例法国家，但司法判例对于实例的裁判仍具有重要影响，因此，法律工作者尤其是法院法官应当积极探索，以判例的形式对使用已故配偶工龄所购“房改房”的权属认定应遵循的规范加以规制。
在目前的司法实践中，笔者认为，根据《民法通则》第6条：法律没有规定的民事活动，应遵守国家政策的规定。而住房改革政策、住房和城乡建设部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》规定：当购买房屋时，享受了配偶的工龄优惠待遇，该房屋应视为双份共同购买，即属于购买人与配偶之间的共同财产。目前，关于享受已死亡配偶工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的判定依据，只有该住建部复函。而前文提及的已被废止的《最高院复函》，在2011年11月23日最高法院在官方网站中发布了对关于修改该复函的答复，认为房改是一个特定时期中国经济社会发展的具体产物，住房改革和产权问题极为复杂。相关部门在作出认定时，需要考虑出售单位的意见、是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等综合情况，该意见表明，最高法也同意上述建设部复函的答复。因此，法院在裁判过程中完全可以根据房改政策对确实使用了已故配偶工龄购买的“房改房”权属作出属于夫妻共同财产的认定，由此既具备法律依据，也是尊重房改政策精神的必然要求。
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