只拿房产证(只拿房产证能贷款吗)

花30万拍下的房子，却只拿到一张房产证？你也要小心！

来源：同伦司法拍拍，已获授权转载

导读：对于很多想买房子的人来说，由于没有购房资格，不限购的法拍房就成为了理想的选择。不过由于法拍房是被法院强制拍卖的，背后可能牵涉到法律纠纷，在购买前还是要对法拍房多一些了解才能较为稳妥。而其中最需要买受人避免遇到的的就是清场难问题，如果遇到此类问题那该怎么办？

近日，南京的周先生通过淘宝拍卖平台购得一处房屋，过户、都很顺利，当他准备拿房装修时，却冒出一伙人声称房屋是自己的，还让八旬老人待在屋内。这是什么情况？

本期内容提要

1，30万拍下法拍房为何不能入住？

2，如何合法利用“排除妨碍”保障自身权利不受侵害？

3，购买法拍房还会遇到哪些风险？

4，收下法拍房8大避坑指南。

5，看完记得关注本号，爱你~

30万拍下法拍房难入住，买家奔溃了

最近，南京的周先生通过淘宝司法拍卖平台，花33.6万元买了一套涟水县的毛坯房，房子面积70.7平方米，是开发商被法院执行拍卖的房子。当地法院通过中介给了他钥匙以及一份执行手续，随后，周先生很顺利的办到了这套房子的房产证。

可后续的事情就没那么顺利了。

4月，周先生联系好了瓦工师傅准备装修房子，却莫名遭到几名女子强行阻拦，说这个房子是她家的，还让一个八十岁的老太太住在房子里。

交涉中，该女子拿出了一份和开发商之间的合约，说开发商承诺在小区给她一个11平方米的车库。周先生就很纳闷了，“开发商给你车库，你占着我买到的房子做什么？”再三交涉无果后，周先生选择了报警。

派出所公安很快来到现场，在了解情况后告诉周先生，屋里有老太太，不好处理，而且这个情况属于法院没有清理好，可以向法院申请“排除妨碍”。周先生听了公安建议，把房屋被占的事情反映给法院，该案执行法官却表示法院的职责已经履行完毕，已经不属于法院的职责范畴了。

执行法官还表示，周先生拍下的这处房屋是毛坯房，房子交付的时候，法院跟买房人陈某（周先生的母亲）联系过，问她要不要到现场交付，陈某向法院表示不用去现场，房子她看过了，钥匙也拿到了。陈某在谈话笔录中也承诺对房屋交付情况没有异议。执行法官表示，现在买房人钥匙也拿到了，房产证也办了，从法院方面来说，工作职责已经履行完毕。

那为什么拍下的房产会被陌生人强占？据了解，因为该小区开发商出了诸多问题，导致后来有很多安置户都没有拿到房子，于是就有安置户自己搬进去强行入住了，其中就包括周先生买下的这户。

对此，当地派出所表示，他们也找过街道，也找占房的当事人调解过，但没有效果，建议周先生继续向法院起诉，请求“排除妨碍”，来维护自身的合法权利。

购买法拍房还会遇到哪些风险？

1、房屋是否属于“交吉拍卖”

所谓交吉，是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离，不搬离的，由法院负责腾空房屋交付给买受人，买受人能够及时收房入住。

若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话，则意味着房屋可能有合法租户，或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用，法院拍卖后，不负责腾空房屋交付给买受人，房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。

所以，竞拍不交吉房屋，可能出现竞拍成功后，买受人无法收房使用的风险。

2、房贷问题不可忽视

法拍房不同于商品房很重要的一点就是，它不支持贷款（无论是银行贷款还是公积金贷款），并且要求竞拍者10日内全款付清。

法拍房的整个购房流程都是和二手房的购房流程大致相同。

3、房屋过户税费的问题

法拍房过户的全部税费都由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备，计算好成本。

同时，还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。

4、落户问题

对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。

值得注意的是，在执行限购的城市，还要符合限购政策。

实用：法拍房的8大避坑指南

1、查清房产的属性：购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。

2、了解租赁情况：如果房屋有租赁情况，需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等，这样才能保护自己的权利。

3、明确房产的产权共有情况：被拍卖的房子都是因为债务没有还清，所以才被拍卖，购房者买的时候就要注意房产是个人所有，还是与他人共有，谨防房产涉及一房多债主。

4、明确交易所产生的全部费用：法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。

5、明确是否能够进行贷款：现在很多优质房源名义可贷款，实际操作难。必须提前和法院/银行/担保公司进行三方协商，确保能够在规定时间放款。

6、现场实勘，确保房屋质量：需要重点关注房屋内部质量问题，因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。购房者必须实地勘测，了解房屋真实信息。

7、确保能够清场，按时入住：现在很多被执行人只有一套住房，房屋被拍卖以后，想方设法不愿意搬离，虽然是法院强制执行拍卖，但是法院不负责该拍卖房源的清场和竞拍者的入住。所以购房者必须要通过被执行人/现居住人/法院等多方进行提前协商，深度沟通，确保自己能够入住。这个工作是非常具有难度的，但也是参与拍卖最重要的一环。

8、实地考察，确定心理价位：购房者一定要对目标楼盘进行实地考察，对周边同档次物业的价位进行了解。根据自己的经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值，切忌一时冲动，以超出市场价的竞拍价竞得，因为如果毁约，购房者所交纳的保证金可能会“缩水”，甚至“打水漂”。

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15岁男孩迎来惊喜！全款房产证上只写自己的名字？

在如今的社会，买一套房子可不是一件容易的事。尤其是对于一些年轻人来说，房子几乎成了他们心中永远的梦想。然而，最近有一个故事引发了大家的热议：一位年仅15岁的孙子，竟然收到了爷爷奶奶的全款购房大礼，而且房产证上只写了他的名字！这背后到底隐藏着怎样的情感和故事呢？

首先，我们来看看这个家庭的背景。这位15岁的孩子，正值青春期，对未来充满了憧憬和梦想。他的爷爷奶奶都是退休后生活相对宽裕的人，积攒了一些财富。在他们看来，能为孙子创造一些条件，是他们最大的心愿。

据说，孙子的妈妈起初对此心存疑虑，认为让儿子早早拥有自己的房子，不太符合传统观念。可是，经过深入的交流和思考，她渐渐理解了爸爸妈妈的良苦用心。爷爷奶奶希望通过这次购房，给孙子提供一个稳定的居所，让他在学习和生活上都能够更加安心。

那么，为什么房产证上只写孙子的名字呢？对于这样的安排，很多人可能会有不同的看法。有人觉得这是对孙子的信任与期望，寓意着他将来要承担起自己的责任；也有人担心如此做法是否会忽略其他家庭成员的利益。

不过，爷爷奶奶并不这么看。他们相信，只要孙子学会珍惜和管理这笔财产，他就能在未来受益无穷。而且，他们希望借此机会教会孙子理财的重要性，培养他的独立意识。在购房的过程中，爷爷奶奶还带着孙子一起参与，从看房、选房到最终确定，这样的经历无疑将成为孩子成长过程中的一部分，让他更懂得生活的不易，也更懂得如何把握未来。

在社交网络上，关于这个事件的讨论热火朝天。有网友表示赞同，认为这样的举动富有前瞻性，可以帮助年轻人建立财务独立的观念；而另一些人则是持保留态度，担心孙子可能面临过大的压力和责任。有人直言，15岁的孩子能否具备这样的能力，还需要时间来验证。

其实，这样的故事背后，还反映出当今社会对养育、教育理念的转变。越来越多的家庭开始重视财商教育，希望通过金钱的使用与管理，让孩子从小就明白“钱不是万能的，但没有钱是万万不能的”道理。

当然，这个故事也让我们思考一个问题：在给予孩子物质支持的同时，精神上的陪伴和指导是否能跟上？爷爷奶奶虽然付了全款，但也要时常和孙子沟通，了解他的内心世界，助他渡过青春期的迷茫与困惑。毕竟，一个好的环境只是成功的起点，真正的成功还需要孩子自身去努力。

最后，无论大家对这个故事有什么看法，都可以认同的是，给予孩子支持和信任都是至关重要的。或许在不久的将来，这位15岁的孙子将会以他自己的方式，书写属于自己的精彩人生，而这一切，都是来源于他那份特别的“房产证”。

在这个讲求“打破常规”的时代，赌上一套房子的想法令人惊讶，但也正是因为这样的勇气和创新，才使得生活充满了无限可能。那么，你对此怎么看呢？是否也曾想过为你的孩子提供更好的成长环境呢？欢迎留言分享你的观点！

“房产证没用，只认开发商”，物业公司理太歪 | 新京报快评

资料图。图/新华社

“你拿的房产证没用，我这面只认开发商的通知，开发商让我办，我就给你办。你从法院那买的房子，那你就找法院去（解决）。”

上面这段“霸气十足”的话，出自陕西省咸阳市一家物业公司工作人员之口。据华商报报道，当地郭女士通过法院法拍，取得了某小区几套房产的所有权，办了房产证。然而，当她到物业公司办理入住手续时，却被告知，需要接到开发商的通知，没通知办不成收房。

房产证是公民拥有房屋所有权的唯一合法凭证。郭女士有了法拍房的房产证，那里就是她的家。然而，自己的家却不能办入住，被物业“拒之门外”。这让人匪夷所思。

从报道看，问题显然出在物业公司。按照《物业管理条例》，“房屋的所有权人为业主”，而物业公司是业主选聘来为其服务的。物业公司的定位决定了，通过优质服务让业主满意，应是其最终追求目标。

谁有房子的房产证，谁就是业主，物业公司就为谁服务，包括为其办理入住手续。这是合法、正常的逻辑关系，也是物业公司在认清自身角色后应该做的选择。

但结果却事与愿违。现实中，不少物业公司无原则地听命开发商，甚至不惜违法、侵权。这是因为，新入住小区，业主委员会尚未成立，而物业管理又不能存在真空，于是，由开发商选聘物业公司，与其签订前期物业合同。而开发商选聘的物业公司，往往与其存在利益牵连，二者成为“利益共同体”。

开发商选聘物业公司，与其签订前期物业合同，在法律上没问题，无论是《民法典》，还是《物业管理条例》，均对此有相应的规定。但必须明确的是，即使开发商选聘的物业公司，其仍是“业主的物业”，而不是“开发商的物业”，物业公司也不能把理歪到开发商一边，甚至“只认开发商”。

这一事件中，物业公司不认房产证，只认开发商通知，拒不给郭女士办理入住手续，就属于角色认识错误，侵犯了郭女士作为业主的权利。一旦郭女士起诉物业公司，胜诉应无悬念。

但作为实现公正的最后手段，诉讼并不是最有效率的路径。就这一事件而言，郭女士起诉物业公司，一审胜诉，如物业公司上诉，还有二审，二审赢了，物业公司不执行，再申请法院强制执行。这一过程走下来，金钱、时间成本先不说，当事人怕是早已心力交瘁。

通过诉讼，郭女士一定可以住进去。但能不能不走诉讼，更快一些住进去呢？为此，郭女士找了法院，法院答复“按照规定，法院协助你腾房，办理房产证，把钥匙交给你，我们的职责就结束了”；郭女士也找了当地住房物业事务中心，说法是“物业不配合整改，我们无强制执法权”。

法院的说法当然没问题，但一个无法回避的事实是，郭女士的房是从法院手中买的，花了钱住不进去，物业公司所说“找法院去（解决）”，也是很多人的朴素认知。让人担心的是，买了法拍房却住不进去，会一定程度上侵蚀公众对法拍房乃至司法的信心。

而对于住房物业事务中心来说，“无强制执法权”的说法透出无奈，不以一定的强制权力作为基础，单纯沟通、协调往往难有效果。

法院拍卖法拍房，有没有可能把竞买者“送到家”？将来若有修法的机会，有没有可能赋予住房物业事务中心对物业公司一定的强制执法权？这些问题目前难有答案，但这件事提醒我们，及早对此进行探讨有利无害。

最后要说的是，《民法典》还规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

根据这条规定，对于开发商选聘的物业，如果实在“不像样子”，不用等服务期限届满，业主也可以提前将物业“炒了鱿鱼”。

撰稿 / 李曙明（律师）

编辑 / 马小龙

校对 / 张彦君