澳洲房产增值税,澳大利亚房产过户要交税吗

2024-11-01 13:22:40

关于澳洲房产增值税的十大秘籍

如果你选择在澳洲投资房产

那么一定要了解有关澳洲房产的相关知识

并做好前期的财务规划

而税收就是房产投资财务规划里

最重要的一个组成部分，

合理的税收减免更是节流中的重中之重了。

那么今天我们就一起来看看

有关澳洲房产增值税的问题。

澳洲房产增值税的概念

澳洲房产增值税,澳大利亚房产过户要交税吗

首先强调一下何为“增值税”，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。而房产本身也属于一种商品，因此也需要缴纳增值税，而购买澳洲房产所产生的增值税一般出现在两个方面，一方面是出售时需要缴纳的增值税，另一个就是出租房屋所得的租金收益，不过租金收益主要还是以你个人所得税的一部分作为计算。

澳洲房产增值税怎么计算？

简单来说，你购买该房产所支付的费用（扣去购买期间产生的其他费用）与你现在出售该房产所能够获得的费用（同样要减去你在售卖时产生的一切费用）的差值，这部分就需要缴纳税费，也就是我们所要缴纳的增值税。

是不是都要缴纳增值税，什么情况下不需要缴纳，又有哪些办法可以合理的避税呢？

对于不需要缴纳增值税的情况来说，增值税是1985年9月20日开始实行的，因此在此之前买到手的房地产再出售时不牵涉增值税的问题，不过，还是来想一想如何避税吧。

几个合法避税的方法

01、合理选择“自住”与“出租”

对于如何避免增值税的秘密是，先自住，然后租出去。换句话说，你可以住在你的房子里，然后把同一所房子租给别人住，在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。

这个“六年法则”的制定，为的是方便那些换工作的人，不论是在国内换工作还是去了海外。显而易见，如果你拥有两栋房产，那么增值多的那个就说是自住房。在你把房子租出去时，应当对这两栋房子进行估价，从而选择估价高的用来自住。而非自住的那个房，出售时就必须要交增值税了。许多投资人不了解六年法则，其实这一规定能为他们省很多钱。

02、将投资期保持在12个月以上

如果不能避免交增值税，那么就尽量少交。任何一个买了投资房的人，应该持有房子至少一年，如此，可以把需要交的增值税减少50%。余下的部分将加到房主的正常收入中，按照相应的边际税率纳税，但不要忘了，12个月的拥有期限，是从你买房与卖房的合同之日算起.

03、充分利用低收入年

我们的收入经常反映我们的个人状况，增值税就与所得税密切相关。因此，你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低，你觉得这属于比正常情况下低的税档，那么合计一下，就应在该税年结束之前把房子售出。值得注意的是：失业、休产假、无薪的海外渡假，在上一个工作合同与下一个工作合同之间的时间间隔，这些都算是大好时机。

04、推迟合同日期

如果合同是7月1日签的，而不是6月30日签的，那么需要交税的时间推迟了12个月。把钱在手里多拿些时日，与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上，帮助减少所需要交的利息。

05、与合伙人一起买房产

找到了理想的投资房，但担心开支太大，那也可以找个人一起分担，。如果你百分之百地拥有房产，那么你将百分之百地拥有获利，但你也必须百分之百地交增值税。如果是长期投资，那么最好以一个交税有利的人的名义来买房。如果房子很可能带来正收益，那么就以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益，就以收入高的那个人的名义买。

06、把获利存入自己的养老金账户

当你卖掉房子时，考虑把得来的钱的一部分，但不是全部，放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部分在税前存入养老金账户的做法一样，意味着你所需要交的税不会太多。

07、以信托方式买房

还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房，使用信托机制买房的人数正在稳步上升，可能会对那些边际税率较低的人有益。

08、赚钱的与不赚钱的一起卖

房地产市场纵然火爆，但并不意味着全国每个地方都如此。如果你卖掉这里的房子会带来一笔可观的收入，那么考虑把别的地方收益不太好的房产也一块卖掉吧。一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起，将降低总体的交税。

09、申报减税并保存记录

我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类的申报可以减免交税，但是你考虑了所有的可能性了吗？常常被忽视的开销包括举债开销，放贷机构的抵押保险，登房产广告的支出，家具的费用，还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支。你还需要对你的账目仔细查看，因为许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。这都是你房产开销的部分，开销越大，意味着增值税减的越多。

10、对另一房产预偿付

要避开交税是相当难的，但是，投资者在售房获益的同时，也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用，如果手上有钱的话，可以提前整整一个财政年度这样做。

此外，还可以把“六年法则”带来的收益封存在那里，等到将来再取，即你把房子留着不卖。许多人在六年到期时就把房子卖了，但其实并不是非得如此。

在你把房子租出去的时候，去找人对房产估价，把估价结果存档。到六年的时候，再去找人估价，结果存档。但你仍然可以不卖房。未来当你一旦卖房时，再兑现你根据六年法则所获得的免交增值税的收益，而那笔收益已经早就算清楚了。

原文来源：布里斯班房掌门

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【必读】澳洲房产交易中的税费

澳洲房产增值税,澳大利亚房产过户要交税吗

考虑在澳大利亚投资房产时，了解当地的税务问题是非常重要的。澳大利亚的税法对于海外投资者有特定的规定。今天我们就一起来了解一下澳洲房产交易中的税费问题吧！

1、FIRB申请费(针对海外人士购房)

海外人士可以在澳大利亚购买房产，但必须得到外国投资审查委员会(FIRB)的许可。FIRB是联邦政府在审核海外人士买房时，所征收的批文费用。FIRB费用由联邦征收，具体执行方是国税局ATO。

海外买家向FIRB提出申请后，一般能购买新房、空置土地。其中，如果购买空地，必须在4年内完成土地开发。这类买家一般情况下，不能购买二手房。持有12个月有效签证的外籍人士可以购买二手房，仅可用于自住，并且在离境3个月内出售。

一般来说，海外人士投资最便捷的途径就是购买新房。作为FIRB申请程序的一部分，外国投资者必须支付一笔申请费。

2023年7月1日起，澳洲开始实施了新的审批收费标准：

购买100万或以下的房产需要14100澳元；
购买100-200万（包括200万）的房产需要28200澳元；
购买200-300万（包括300万）的房产则需要56400澳元……

FIRB申请费每年都会调整，海外买家将费用交给购房律师代为申请即可，从开始审批到通知结果，通常在40个工作日左右。

2、印花税

在澳洲，几乎所有的购房者都要缴纳印花税。

澳洲有3个政府级别，最高是联邦政府(Federal)，其次是州领地政府 (State & Territory) 比如说新州维州，和市政府(Council)比如说悉尼市(City of Sydney), 白马市(Whitehorse City Council)。3个级别的政府各收各的税，互不相干。如果跟国内相比较，联邦税相当于国税，州税就是地方税。印花税Stamp Duty就是一种地方税。印花税是根据所支付的房产价格（不是地价）来支付的，比例从1.25%到5.5%按照房价递增。

悉尼所在的新州和墨尔本所在的维州，印花税的收法就不一样。如果要从根源上查询到底每个州领地的印花税是多少，就必须要到这个州的地税局网站，使用网站自带的计算器。

在实际买房的时候，需要注意的是，每个州缴纳印花税的时间点不太一样，如果现金不宽裕，需要提前规划现金流。

3、印花税附加 (针对海外人士购房)

印花税附加是专门为了抑制海外人士购买澳洲房产设立的。

印花税附加属于州税，所以澳洲各个州领地的税率不一样。在大多数领地，税率都在房价的7-8%左右。而只有堪培拉和达尔文目前不收印花税附加。海外人士购买悉尼和墨尔本房产，光是印花税和印花税附加这2种，就要支付房价的12%-13.5%。跟印花税一样，如果购买土地别墅的话，只征收土地价值部分的印花税附加，能节省不少钱。

4、土地税及土地附加税

土地税一年一交，以每年的12月31日为结点。依据房主所持有所有土地的总计价值计算，自住房免征。

如果是本地买家，每一个个人或者家庭只能以一处房产作为自住，除此之外所有拥有的土地若是低于起征点，也无需缴付土地税。