贷款房产估价;房产估价收费标准
央行官宣存量房贷利率调降，何时落地？怎么调？
9月24日，央行宣布，降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
随着央行的官宣，存量房贷利率的下调已经变得毫无悬念，市场信心迅速恢复。9月25日，地产股延续涨势，多只股票涨停；与此同时，楼市也迅速响应，据中原找房统计，截至9月25日，中原找房APP访问用户量上涨168%，咨询量提升65%，中原门店带看量上涨27%。
而关于存量房贷利率的讨论，市场的关注点也已从“是否会落地”，转向调整何时生效，以及银行的应对措施。
降调细则还未出台，或有两种路径
9月25日，南都湾财社记者联系了深圳部分银行，了解后续存量房贷利率调降执行时间。多位银行方面的工作人员向记者表示还未接到通知，具体的细则还没有出来。有股份制银行的个贷经理明确告诉记者，已关注到存量房贷利率调整政策，会降调，但还不知道怎么调，目前所有银行都在等细则。
据媒体报道，部分银行表示预计最快月底前会出台跟进的方案。另外多位国有大型银行客服也在接受询问时指出，如有最新进展和具体操作指引，将在其官网、手机银行、官方公众号、网点等多个渠道或平台进行公示。
除了落地时间引发讨论外，围绕“怎么调”的问题，市场也出现了不同的声音。
湾财社记者注意到，目前市场热议的下调模式主要有两个方面，“重定价”和“转按揭”。其中“重定价”是指存量房贷借款人与原贷款银行协商制定房贷新的利率；“转按揭”，是指借款人将房贷从一家银行转到另一家银行，并按最新贷款要素签订按揭合同。
回顾过去，我国此前经历过两轮存量按揭利率下调，分别在2008及2023年。从下调方式来看，2008年住房贷款利率的下限从0.85倍调低至0.7倍，同时放开了转按揭；2023年8月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点，多数银行采用了系统自动调整的方式，直接降低后续月份的月供金额，而无需客户进行额外操作。
因此今年以来，在考虑调整房贷利率的时候，“重定价”和“转按揭”的市场呼声相对较高。例如广发证券的分析团队便曾在报告中提到，这一轮存量房贷利率若调整，逻辑上可能采用两种方式：
一是类似于2023年下半年，银行新发放贷款置换或协商确定新利率，调整存量房贷利率的加点幅度；二是转按揭，即已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行申请延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三方。
“转按揭”引讨论，机制仍有待完善
从操作便利性来看，“重定价”相对来说操作简便，对银行来说也更容易接受，因为它们可以继续保留这部分资产。广发证券此前也在分析中提到，理论上央行可以选择“存量房贷重定价时间前提至今年+今年调整加点幅度”的“一步到位”策略，或是选择“今年调整加点幅度、明年存量房贷重定价”的“两步走”策略。
但针对“转按揭”的方式，业内认为转按揭面临着抵押品价值重估、不同银行贷款标准不一等问题，也存在银行无序竞争过度压低房贷利率加大银行息差压力风险，需要更细致的机制设计与约束。
不过，最终是否实施以及如何实施，还需等待监管部门的进一步明确和指导。
事实上，从历史两次降调的政策效果来看，业内普遍认为，2023年存量房贷利率下调主要采用了“重定价”的方式，政策执行力强，实施效果较好；而2008年“转按揭”业务放开，针对新客户的房贷利率7折优惠政策落地后，按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，加剧银行之间的竞争，也使得当年银行业息差降幅较大。
不过对于存量房贷跨行转按揭，央行行长潘功胜在国新办发布会上有明确回应，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
记者同时关注到，“转按揭”的降调方式也曾引发存量房贷业主的顾虑。特别是在最近几年，房价普遍下跌，许多拥有存量房贷的房主发现他们的房子估价有所下降。如果实施转按揭政策时需要对房产进行重新评估，那么房产的估值下降可能会导致可贷款的金额减少。这种情况下，房主可能需要自己支付差额来补足贷款额度的减少。简而言之，房价下跌可能会影响到转按揭操作中的贷款额度，给房主带来额外的财务负担。
“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。”潘功胜在发布会上同时提到，下一步，央行也在考虑指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
央行官宣存量房贷利率调降，何时落地？怎么调？
9月24日，央行宣布，降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
随着央行的官宣，存量房贷利率的下调已经变得毫无悬念，市场信心迅速恢复。9月25日，地产股延续涨势，多只股票涨停；与此同时，楼市也迅速响应，据中原找房统计，截至9月25日，中原找房APP访问用户量上涨168%，咨询量提升65%，中原门店带看量上涨27%。
而关于存量房贷利率的讨论，市场的关注点也已从“是否会落地”，转向调整何时生效，以及银行的应对措施。
降调细则还未出台，或有两种路径
9月25日，南都湾财社记者联系了深圳部分银行，了解后续存量房贷利率调降执行时间。多位银行方面的工作人员向记者表示还未接到通知，具体的细则还没有出来。有股份制银行的个贷经理明确告诉记者，已关注到存量房贷利率调整政策，会降调，但还不知道怎么调，目前所有银行都在等细则。
据媒体报道，部分银行表示预计最快月底前会出台跟进的方案。另外多位国有大型银行客服也在接受询问时指出，如有最新进展和具体操作指引，将在其官网、手机银行、官方公众号、网点等多个渠道或平台进行公示。
除了落地时间引发讨论外，围绕“怎么调”的问题，市场也出现了不同的声音。
湾财社记者注意到，目前市场热议的下调模式主要有两个方面，“重定价”和“转按揭”。其中“重定价”是指存量房贷借款人与原贷款银行协商制定房贷新的利率；“转按揭”，是指借款人将房贷从一家银行转到另一家银行，并按最新贷款要素签订按揭合同。
回顾过去，我国此前经历过两轮存量按揭利率下调，分别在2008及2023年。从下调方式来看，2008年住房贷款利率的下限从0.85倍调低至0.7倍，同时放开了转按揭；2023年8月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点，多数银行采用了系统自动调整的方式，直接降低后续月份的月供金额，而无需客户进行额外操作。
因此今年以来，在考虑调整房贷利率的时候，“重定价”和“转按揭”的市场呼声相对较高。例如广发证券的分析团队便曾在报告中提到，这一轮存量房贷利率若调整，逻辑上可能采用两种方式：
一是类似于2023年下半年，银行新发放贷款置换或协商确定新利率，调整存量房贷利率的加点幅度；二是转按揭，即已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行申请延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三方。
“转按揭”引讨论，机制仍有待完善
从操作便利性来看，“重定价”相对来说操作简便，对银行来说也更容易接受，因为它们可以继续保留这部分资产。广发证券此前也在分析中提到，理论上央行可以选择“存量房贷重定价时间前提至今年+今年调整加点幅度”的“一步到位”策略，或是选择“今年调整加点幅度、明年存量房贷重定价”的“两步走”策略。
但针对“转按揭”的方式，业内认为转按揭面临着抵押品价值重估、不同银行贷款标准不一等问题，也存在银行无序竞争过度压低房贷利率加大银行息差压力风险，需要更细致的机制设计与约束。
不过，最终是否实施以及如何实施，还需等待监管部门的进一步明确和指导。
事实上，从历史两次降调的政策效果来看，业内普遍认为，2023年存量房贷利率下调主要采用了“重定价”的方式，政策执行力强，实施效果较好；而2008年“转按揭”业务放开，针对新客户的房贷利率7折优惠政策落地后，按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，加剧银行之间的竞争，也使得当年银行业息差降幅较大。
不过对于存量房贷跨行转按揭，央行行长潘功胜在国新办发布会上有明确回应，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
记者同时关注到，“转按揭”的降调方式也曾引发存量房贷业主的顾虑。特别是在最近几年，房价普遍下跌，许多拥有存量房贷的房主发现他们的房子估价有所下降。如果实施转按揭政策时需要对房产进行重新评估，那么房产的估值下降可能会导致可贷款的金额减少。这种情况下，房主可能需要自己支付差额来补足贷款额度的减少。简而言之，房价下跌可能会影响到转按揭操作中的贷款额度，给房主带来额外的财务负担。
“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。”潘功胜在发布会上同时提到，下一步，央行也在考虑指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
首套房贷利率低至2.9%！商贷和公积金贷款利率会倒挂吗？
界面新闻记者 | 安震
界面新闻编辑 | 江怡曼
近日，贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点至3.35%、3.85%。
界面新闻从各家银行个贷条线了解到，7月23日，银行已经开始执行新的利率政策。不过，由于各地利率下限规定不同，最低个人按揭贷款利率也有差异，个别城市房贷利率已经下探至3%以下。
业内人士认为，本轮房贷利率从4%以上下降至3%以下，与房贷政策整体宽松导向有关，未来房贷利率与公积金利率将可能出现倒挂，这也加大了公积金利率再次下调的可能性。
首套房贷利率一降再降
北京一家国有行贷款中心人士对界面新闻表示：“北京目前首套房贷利率一致为3.4%，二套五环内3.8%，五环外3.6%，已发放贷款要在重新定价日之后调整，一般是明年1月1日。”
事实上，目前一线城市中，北京、上海已经普遍执行3.4%的首套房贷利率。
上海一位3月购房的李女士对界面新闻表示，购房合同约定2025年交房，目前由于楼房还未封顶，所以银行不能放款。之前完成的贷款审批流程因为房贷利率一致下调，银行客户经理说可以签订新的贷款合同。“不到半年时间，房贷利率已经从3.85%下调到3.4%了。”
5月17日，取消了全国层面房贷利率政策下限，5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中明确，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减45个基点。
而在信贷政策更宽松的城市，房贷利率则更低。据媒体报道，在取消房贷利率下限的广州，建设银行广州某支行房贷经理介绍，该行首套房商贷利率已降至3.1%，二套房贷利率降至3.7%。外资银行利率则更为优惠，渣打银行广州某支行房贷经理透露，该行首套房商贷利率已降至3.05%。汇丰银行在广州地区首套房贷利率已低至2.9%。
另外，江苏的一些银行，首套房贷利率已经下调至2.95%。
一家国有行人士分析，外资银行风控也非常严格，需要严格审核客户职业、资金流水和收入证明，2.9%肯定不会面向所有客户开放，恐怕只有部分非常优质的客户才能拿到这么低的利率。
公积金贷款利率会倒挂吗？
界面新闻注意到，目前执行的个人住房按揭商业贷款利率与公积金贷款利率已经相当接近。今年5月18日，宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。目前，全国较为普遍的公积金利率执行情况是首套2.85%、二套3.325%。
也就是说，目前个别城市商业个人按揭贷款利率与公积金贷款利率利差已经缩小到10个基点。
有银行人士对界面新闻表示，公积金贷款利率虽然低，但条件相对苛刻，一般与个人公积金账户余额、还款能力、房屋评估价格、房龄等都有关系。不过目前，楼市交易整体萎缩的情况下，房贷盘子总量也在萎缩，取消贷款利率下限，银行可能会为了争夺有限的份额不得已卷入逐低竞争。
不过前述银行人士认为，公积金贷款利率5月刚有一次调整，继续调整的可能性已经不大了。
易居研究院研究总监严跃进认为，利率下行是目前楼市的主要特征之一，房贷利率从“破4%”到“破3%进2%”这个态势，实际上跟当前房贷的整体环境总体宽松的导向有关。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，此前，银行出于竞争房贷份额的考虑，已经开始降息。比如，广州首套房贷利率最低已经降至了3.1%左右。可以讲，银行降息先于LPR，这导致政策效应会减弱。
“同时，市场对于继续和持续降息的预期是存在的，因此居民部门购置商品房，除了刚需以外，有其他购房需求的人群可能选择等待，特别是房价和贷款利率都在下降，且存在继续下降的预期。同时，长债无风险利率下降，且低于按揭利率，导致居民贷款的积极性受挫。” 李宇嘉进一步表示。
严跃进认为，在商贷利率与公积金贷款利率利差不断缩小的背景下，两者利率倒挂可能会出现。也就是说公积金利率目前优势不大，这可能会进一步推动公积金利率政策的调整。
