房产大咖—房产大咖面对面

一季度已过，2024年房地产会变好？3名大咖这样说

进入4月，中国也已踏入夏季。而广州而言，这是自1961年以来最早的“气候入夏日”。

在房地产市场，伴随3月份结束，各地的成交数据纷纷官宣楼市三月有“阳春”。那么，2024年的房地产市场会进入夏季吗？接下来的走势会如何？

4月2日，观点机构主办的2024观点年度论坛在广州正式召开，其会议主题为“信心的周期”。会上，国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云，广东省房地产行业协会会长王韶等业界大咖均对房地产市场形势作出分析和预判。

邱晓华：

政策明确房地产要健康平稳

大家一定要有信心

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华在论坛上指出，今年中国经济升温可期，但不确定性也不可忽视。

对于当前的房地产形势，邱晓华指出，从今年前两个月的房地产表现情况看，深度调整还在路上。但未来政策是明确的，房地产要尽快回到平稳、健康发展的轨道，国家从财政到金融、到主管部门都在积极地支持房地产，所以大家一定要有信心。

邱晓华指出，房地产在现阶段往前走，政府责无旁贷的要解决历史问题。虽然已从去年下半年开始推出三支箭，但还是有一些限制政策需要政府考虑。而作为房地产开发商而言，盘活存量也需要想办法，只有两边配合，才能解决问题。

“对开发商来说，今后的路一定是怎么建好的房子，以质量求胜，怎么以环境来求胜，比如新型的建材、智能化的管理等等”。邱晓华表示，开发商将运营和开发相结合，需要解决三个最关键的因素：怎么建设高质量的房子，怎么提供高水平的服务，怎么适应大环境变化阶段绿色转型、智能化转型的需要。

邱晓华认为，在这个过程中，政府需要建立稳定的政策，让政策的预期有一个稳定性，不能够多变，“要让企业家能做事，能做成事的机制要建立起来；让消费者能消费，有意愿消费的机制要建立起来；对政府官员来说，能担当、能负责、能作为的机制要建立起来，这才是最好的营商环境”。

蔡云：

赛道变了，市场变了

开发商的努力方向和手段也要变

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云在会上指出，一个成熟、稳健的房地产市场，在供求关系达到平衡时才是最好的市场。这些年来，国家出台房地产政策和措施，都是在寻求达到这样的平衡。

“当今的市场，从需求端看，老百姓的购房消费肯定是存在的。对美好生活的向往，以小换大、以旧换新，随着人口的改变、收入的改变、居住条件的改变，还有非常大的需求”。蔡云指出，从供应看，这些年房地产开发企业从无到有、从小到大，把这个行业支持到将近20万亿的规模。

蔡云表示，当前国家政策在重大调整时期，开发企业要考虑如何拿出适应市场的好产品，如何供给好房子，以适应这个市场的需要。她建议开发企业一定要正视当今的现实，比如前些年的房地产开发模式带来的效应，还有当前国家的新旧动能转化、产业结构调整、人口减少，包括后疫情时代带来的影响等等。解决这些问题，一个是国家的引导政策，同时还有开发企业自己调整产业方向。

蔡云认为，现在面临的城中村改造、城市更新、旧改等等，其实都是在向存量资产要效益的最好措施。开发商应该清醒地认识到，赛道变了，市场变了，努力的方向和手段也要发生根本性的变化，这才取胜的唯一办法。

蔡云认为，随着房地产供求关系的变化和产业政策的调整，房地产存量时代的到来，商业地产是中国整体实体资产的重要构成部分。“我们粗略估计中国整体实体资产的资本价值应当在150-200万亿元之间，其中狭义的商业地产在40万亿-50万亿元，占比可能在30%左右。作为一个综合性的市场，房地产服务市场是一个巨大的经济体。”

此外，蔡云亦指出，“十四五”期间重点计划新增650万套保障性住房，保障性租赁住房解决的是新市民住房问题最直接的方式，是房地产企业转型发展的重要方向。

王韶：

今年重点核心城市房地产市场有望复苏筑底

广东省房地产行业协会会长王韶在会上指出，不能把中国房地产等同于国外。在中国，房地产是一个永续性的行业，只要有人就有需求。尤其在当下，城市更新、家庭户小型化，人口流动频繁，还有人的寿命不断地延长，整个住房消费不断地呈多元化发展，只不过可能供需总量会相对缩小。

“哪怕没有18万亿了，5万亿、8万亿、10万亿也是一个天量，用广东话而言就是‘有得做’，所以不用担心”。王韶认为，房地产长期稳定向好的基本面没有变，只不过复苏、回暖需要一定的时间，更需要我们的信心和耐心。

王韶指出，现在房地产的困难，流动性不足是第一大难题，接着就是供需双弱、房价下降、成交缓慢、回款困难、库存增多、资产受损等等。但随着各项优化政策的落实，广东的一些县域，春节期间的成交量不比广州差。而在3月份，可以看到一些重点城市，不管是土地市场还是上门到访量，以及成交量，比节前都有明显的增加，回暖的势头比较明显，“所以我个人大胆预测，今年内重点核心城市有望复苏筑底，并稳步向新发展模式过渡发展”。

王韶表示，之所以如此判断，是基于他所理解的4个信心动力源：首先是国家对稳定市场的决心坚定，其次住房是中国老百姓最真切的民生要求；第三，改善性需求支撑大，中国人不缺房，缺的是好房子；第四是新发展模式的良性循环。

王韶指出，在新发展模式里面有一个重要的环节，就是长期以来，我们的居住习惯非常顽固——房非买不能住，租赁住房的观念非常淡薄，此外还贪新、求大、恋近。王韶认为，随着高速、高铁、地铁、轻轨、城轨等快线的快速发展，城市跟城市之间的时间、空间距离不断地缩小，租房将会成为一种常态。如此，在这个时候建立和完善租售并举、租售同权的新住房机制，可以让住房真正回到居住和消费的属性，从而稳定整个房地产市场。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬

百位大咖眼中的2024｜北京市房地产法学会赵秀池：在政策底到来之际，该买房就买房

风口财经记者 张亭旺

2023年，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，楼市相关政策转向。过严过紧的房地产政策逐步松动，基础性制度的完善被安排上日程，新模式的探索加速，房地产市场向新时代迈步。

2024年房地产形势如何？如何破局？首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，2024年，保障房建设、城中村改造、平急两用基础设施三大工程是房地产发展新模式的重要抓手。伴随着配售型保障房加速建设，保障房与商品房运行、双轮驱动的房地产新发展模式将在各大城市实现，保障房与商品房的关系将更加理顺，保障归保障、市场归市场，在做好保障房兜底的同时，商品房会回归商品属性。良性循环的平稳健康发展的房地产市场一定会实现。房价也会更好的从供求关系上反应出来，人口净流入城市与人口净流出城市，人口有吸引力的城市与人口没有吸引力的城市，各城市分化仍然会加剧。

赵秀池表示，虽然高房价下租房划算，但租房与购房比较而言，购房还是更稳定，能够解决孩子上学、落户问题，如果不接受租房，刚需和改善性住房需求，在政策底到来之际，该买房就买房。如果是投资的需求一定要谨慎出手。

展望2024年，她总结到，贰零贰肆，未来可期。先立后破，打牢根基。任重道远，政策发力。保障兜底，市场给力，三大工程，更新模式。爬坡过坎，艰难无比。重树信心，阳光楼市。是租是买，因人而异。因地因时，打算仔细。适合自己，幸福长期。