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33.4亿成交！萧山5年烂尾盘被收购，融创能否救活美浓小镇？

2019-01-15 15:02 | 浙江新闻客户端 | 记者 盛哲徽

继阳光海岸天价法拍房后，阿里司法拍卖平台又诞生了一宗重量级成交。1月15日，一个名为“萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目”的资产包以33.4亿元的总价成交。

桃花源，对于这个名字，想必很多人都是陌生的，但若是提到美浓小镇，可能就有点印象了。作为杭州近十年里数得着的大盘，2013年美浓小镇启动时，曾被媒体誉为萧山南的“良渚文化村”。而这个名为桃花源的资产包中就包含着这个当年的网红大盘。

要注意的是，这已经不是该资产包在阿里平台上的首次拍卖了，其第一次拍卖的时间为2018年的10月30日，尽管当时围观的人数有近3万人次，但最终还是不幸流拍。

成交结果

二次拍卖起价直降4亿

由于有流拍的前车之鉴，因而本次拍卖在一定程度上放低了准入标准。

这点从起拍价以及保证金额的设定上就能看出。

第一次：起拍价32亿元，保证金6.4亿元。

第二次：起拍价28亿元，保证金1.4亿元。

除此之外，二次拍卖相比于首次拍卖的另一大变化，就是涉诉房屋数量的减少。

在10月的第一次拍卖中，涉诉房屋共有23套，而在今天的拍卖中，涉诉房屋数量已经只有1套了。可以看到，几乎所有的涉诉房屋都转化为了可售房屋。

33.4亿元，融创笑到最后

拍卖自1月14日的10点开始，一直持续到1月15日10点48分。总的竞价轮次达到了51次，耗时超过了24个小时。

由于该资产包涉及到大批量房产，因而在拍卖之初，业内就普遍认为，能吃下这个资产包的必然为专业的房地产公司，结果也不出所料，笑到最后的是杭州一线房企之一的融创。

阿里拍卖公开的竞价结果显示，拿下“萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目”资产包的用户姓名为融创鑫恒投资集团有限公司，该公司为融创全资子公司。

它的最终成交金额为33.4亿元，相较于28亿元的起拍价，溢价率为18%。

从融创这两年的发展战略看，拿下这一资产包绝不是单纯的扩张这么简单。

去年7月，融创启动了“归心城市”的战略，这一战略的构想是，将科创、文旅、商业、教育、医养等资源纳入城市综合功能的开发运营中去，打造生产、生活、生态相融的城市聚落，而美浓小镇最初的定位恰恰就是中国最大养老型旅游综合体，这恐怕并不只是巧合。

据知情人士透露，和融创竞争到最后的是杭州楼市的另一家一线房企万科。

112套可售房源何去何从？

在拍卖尘埃落定后，人们最关心的无疑是美浓小镇那批可售房源的去向了。

据透明售房网的一房一价表显示，美浓小镇目前的这批可售房源，绝大多数是在2013年领出预售证的， 90方以下的小户型占据了一大半，当年申请的毛坯单价在8000元/㎡左右。

部分可售房源信息

在融创接手后，这批房源在销售上最大的两种可能是：

1、按照原先的备案价卖，不用摇号；

2、重新申领备案价，需要摇号，不知道能备到什么价格。

融创会选择哪一种，我们不得而知。但可以知道的是，美浓小镇所在的萧山浦阳镇，这两年的房价上升幅度并不大，以浦阳镇上的浦江苑小区为例，二手房的挂牌价大概在10000元/㎡左右，换而言之，即便是重新申领备案价，这批房源的价格也很可能不会高。

当然，融创完全可以将毛坯改成精装修，从而来抬高价格，但是在这样的一个相对不是很主流的板块，是否能取得好的反馈，也是件值得商榷的事。

曾和良渚文化村并称

至今已停工4年

在杭州的大盘开发史上，美浓小镇是很难被绕过的一个项目。

据资料显示，美浓小镇总规划范围5.3平方公里，可居住人口约3万人，是萧山目前罕见的百万方大盘，打造成以居住为主、休闲度假为辅的品质小镇生活。

2013年项目启动时，有媒体这样形容美浓小镇：“这里农田错落、枫林浸染、烟雾缭绕，是一处田园风光浓郁的人居境地，有人将其视为萧山南的‘良渚文化村’。”

美浓小镇现状

在开发的前两年，项目的势头不错。2014年9月12日，美浓小镇的开发商云都置业还以1.8亿元在项目周边补仓了三宗地，并表示“公司为了在区域有更好的发展，所以出手拿地”。

但好景不长，仅仅是几个月后，项目就出现了资金链紧张的情况，为此不得不将52套房源以五折的价格抵押给一家贸易公司。当时，云都置业的一位内部人士表示，云都置业对美浓小镇投入了40亿元，但从2013年开盘以来回笼资金为10亿元左右，资金缺口很大。

到2015年底，云都置业正式申请破产，美浓小镇随即也陷入了停工状态。

如今，随着融创的入主，美浓小镇无疑将再度焕发生机，而考虑到融创今时今日的产品和资源整合能力，能否超越良渚文化村，未来值得期待。

限价涨了2000元/㎡，一度遇冷的萧山市北或成香饽饽

要说杭州实施“限房价，竞地价”政策2年多以来，哪里的价格最稳固，三墩北、萧山市北、城东新城、闲林必然榜上有名。

这里面，有些板块的新房价格体系维持了近5年之久。

不过，随着第三批集中出让地块的挂牌，萧山市北限价迎来突破，新挂牌宅地未来高层住宅限价39500元/㎡，比此前37500元/㎡的价格上涨了2000元/㎡。

从每平方米上调的价格看，市北是本次挂牌地块中限价上涨最多的，2000元/㎡的价差，一套刚需三房总价将高出约20万元。

如此，老限价下的项目变得珍贵，此前热度下降明显的市北，或因此迎来热闹小高峰。

01

目前板块内共有4个在售、待售项目，即续销盘望涛月明、花屿观澜里，以及滨江和绿城分食的两宗地块。

限价上涨的消息发布不到一周，望涛月明便领出了322套房源预售证，户型建筑面积约108-139㎡，均价37500元/㎡，总价约284-599万元，目前正在登记中。

这是望涛月明第二次开盘，首开的400套房源共吸引2500组家庭报名，相比其兄弟盘滨涛映月两次开盘6091组和4126组，逊色不少，地块条件的差异，地理位置的差异，让产品几乎一模一样的“滨江造”，出现了冷热不均的情况。

此次板块限价上涨对项目是否会有实质性影响，几天后便有答案。

滨江·望涛月明 图源：透明售房网

望涛月明规划了18幢住宅，其中可售高层共10幢，共1472户（可售1040户，自持306户，公租126户）。

项目东侧便是华瑞晴庐，南侧和西侧均为学校，项目距离地铁较远，最近的地铁站是地铁2号线建设一路站，约1.1公里。

另外，本次开盘的房源新增了面积段139㎡的户型，可以理解为129㎡的放大版，更具舒适度。

四房两厅两卫设计，南向双开间带约6.9米双阳台，客厅是大横厅设计，餐客厅一体，带约6.6米飘窗，北向分布了一次卧一书房以及厨房。

139方户型图 图源：透明售房网

户型建筑面积约108㎡房源，三房两卫，南向三开间设计，客厅连阳台带6.5米双阳台，虽然是中间套产品，但主卧、厨房空间都较大，且冰箱预留的双开门冰箱位，客厅开间约3.6米。

精装修方面，3500元/㎡标配地暖、中央空调、全屋墙纸，厨房是西门子两件套，无洗碗机。所有户型得房率约83%，合同约定交付时间为2024年5月底。

02

望涛月明西侧约1.5公里，就是市北另一个续销盘花屿观澜里，该项目预计近期收官，剩余4幢高层共384套房源，主力户型约103㎡、118㎡、138㎡。

花屿观澜里位于萧山区建设一路与钱潮二路交叉口西北侧，距离地铁2号线建设一路站约400多米，实实在在地铁盘，西侧约600米是宝龙城市广场。

花屿观澜里总体量约18万㎡，其中包括自带商业面积约7600㎡。项目规划了11幢高层住宅，可售住宅832套。

花屿观澜里 图源：网络

此前，项目共有过三次开盘，分别是8月中旬、9月下旬、11月上旬，报名家庭分别为1059组、988组、300组，热度并不高。

户型上，花屿观澜里最小户型约103㎡，经典的三开间朝南、带双阳台的三房两卫设计。

另外两个四房户型，约118㎡刚改户型，南向双阳台设计，客厅带大飘窗、且有独立储物间。

约138㎡房源尺度更加舒适，做到了南向三开间，各功能区的空间更加阔绰。

03

除了这两个在售项目，在10月12日第二批集中出让的土地中，萧山市北两宗宅地，即萧政储出[2021]48号市北XSCQ1310-R2-20地块、萧政储出[2021]49号市北XSCQ1305-R2-37地块，分别被滨江、绿城收入囊中，限价37500元/㎡。

48号地块 图源：省土地使用权网上交易系统

其中，48号地块由绿城以总价21.1亿元竞得，成交楼面价约24058元/㎡，溢价率约11.04%。

49号地块经过17轮报价，由滨江集团以20.7亿元总价竞得，成交楼面价约23480元/㎡，溢价率8.37%。

49号地块 图源：省土地使用权网上交易系统

11月15日，两个项目同时进行了规划公示，距离拿地仅过去一个月。

绿城市北项目位于建设二路与宁东路交汇处，即滨涛映月北侧。项目距离地铁2号线、7号线换乘站——建设三路站约800米。

根据规划，项目总体量约8.78万㎡，规划有7幢高层，其中1幢公租房，位于项目西南角（3号楼）。

绿城市北项目 图源：杭州市规资局官网

滨江市北项目位于建设二路与宁东路交汇处，距离地铁2号线、地铁7号线换乘站建设三路站约200米，比绿城项目更近。项目南侧便是最近正在交付的新希望滨江锦宸。

滨江市北项目 图源：杭州市规资局官网

项目总体量约8.83万㎡，同样规划了7幢高层，其中1幢公租房，位于东南角（1号楼）。地块内还规划了包括一所幼儿园，用地面积9001㎡。

按照进度，这两个项目预计在明年上半年入市。

04

北接钱江世纪城，西靠滨江区的萧山市北，却与这两个区域有着超过1万元/㎡的价差，凭借较优的地理位置和相对较低的价格，成为承接滨江区和钱江世纪城外溢的第一阵地。

萧山市北定位大型品质居住区，板块内除宝龙广场外无其他商业综合体。大型商业配套主要需要依靠周边板块，例如往南的萧山万象汇、往北的印力汇德隆奥体印象城、融创归谷中心，往西龙湖滨江天街、星光大道等。

出行方面，公共交通主要依靠地铁2号线和地铁7号线。自驾出行则有市心北路、风情大道、彩虹快速路等主干道，连通起杭州主城。

目前，板块内待拆迁的厂区还有不少，但也不断有新的品质住宅交付，生活氛围逐步成熟。

图源：杭报地产

板块内在售的项目都集中在市北东，市北东的次新房有融创·望海潮、新希望·锦粼府、大名城华府、华瑞晴庐等，挂牌均价在4-5万元/㎡，最近部分急售房源价格有回落。华瑞晴庐的急售三房房源330万元就可以买到。

而早年定位改善的次新房东方一号、大国璟挂牌价更高，挂牌价在5万元/㎡以上。

望涛月明本次加推后，还剩下318套房源未售，预计会在年底前清盘。而早就放风11月下旬收官加推的花屿观澜里，预售证呼之欲出。

今年年底前，两个续销盘会相继清盘，至此，板块内37500元/㎡的限价项目就剩下滨江和绿城的两个项目了。

2000元/㎡的限价涨幅究竟会对当下的市场产生多大影响呢？这周大概会有答案了。

投资客暗涌之江 杭州楼市局部躁动

首开楼盘降价10万元仍去化不佳、过半数新盘流摇……杭州在3个月内经历两次调控“紧箍咒”之后，市场热度明显降低，单日甚至有全城“零成交”现象。

10月期间，《中国经营报》记者实地探访荣安招商祥宸府、联发藏珑大境、金茂首开国樾、远洋西溪公馆、九龙仓天玺和钱塘ONE等杭州多个新盘发现，市场冷热不均，成交量出现“旱的旱死，涝的涝死”情况。一些楼盘由于位置偏远而且产品类型单一，首开降价10万元依然门可罗雀，仅去化一成。

不过，值得一提的是，明星企业拿地入驻，却意外地给当地楼市增添了一把火。

蚂蚁科技集团股份有限公司全资子公司支付宝（杭州）信息技术有限公司以26.99亿元总价竞得杭州西湖区之江度假区一宗大型商住地块。消息甫一发出，加之中介机构传出明星艺人买房的消息，之江板块的二手房和公寓应声涨价，有公寓单价一夜间涨价3000元/平方米，大量投资客挤入售楼处。

“拿地后的两天，我们就定购了180多套公寓，销售员从早上开始接待客户，直到晚上10点多才抽时间吃饭。”西湖区钱塘ONE项目的一位客户经理告诉记者，大部分人因为看中蚂蚁集团对周边的带动作用，前来投资购置loft公寓，“有人索性一次买了7套。”

投资客涌入之江

10月底的一个周末，在杭州西湖区枫桦东路与梧桐路口的钱塘ONE项目，售展中心人头攒动，一改往日的冷清。小区的沿街店铺门前停满了私家车，不断前来的车辆延伸到路边数十米。身着西装革履的房产中介带着客户站在人行道上交谈，一组接着一组的人向小区里的样板房走去。

这家位于杭州市区西南侧的楼盘，共有2980套房源。即使隔着一条马路就是钱塘江，早些年这个片区一直被市场低估。

走进售展中心，现场的沙盘前围满了人，货架上的户型图纸早已被拿空，有人抱着孩子靠在沙盘前指着房子位置，有人拿出手机默默在计算价格。开发商自留的20多位销售员全在带看，市场部的员工不得不临时顶上来。

下午3点半，客户经理翁左力（化名）从人群里走过来，其声称，10月21日后的几天里，每天都有人前来投资置业，以这种状态下去，继续涨价是大概率事件。“来这里看房不买的，销售员理都不会理你，样板房开着让你自己过去。”一位前来看大平层户型的购房者苦笑道。

10月14日，杭州市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架。根据协议，蚂蚁集团全球总部正式落户杭州。仅一个星期后的10月21日，蚂蚁集团就以总价26.99亿元竞得之江度假区单元XH1710-B1/B2-23地块，楼面价5194.01元/平方米，零溢价率。该地块出让面积20.78万平方米，建筑面积51.95万平方米，面积将是蚂蚁Z空间的6倍。

巨幅海报以蚂蚁集团为噱头，加之不限购不限贷的优势，曾经以均价33000元/平方米对外销售的钱塘ONE项目4号楼公寓，如今二手房均价已涨到每平方米4.5万元，一些房东扬言总价要上涨40万~50万元才愿脱手。

在多名置业顾问的介绍中，钱塘ONE项目自2017年开始销售，目前主要剩下40平方米的loft酒店式公寓和99平方米的平层公寓，精装修交付，均价在4万元左右。其中99平方米的平层是类住宅房源，用隔板装修成小三居，层高为3.1米，后期开发商承诺将连接燃气。“只剩下几十套，看中的话就下5万元定金，否则很快会一天一个价。”有置业顾问催促说。

除此之外，翁左力向记者透露，公司为了避税，在售房源的首付款提高到六成以上。其以一套37平方米的loft公寓计算，原总房价1550875元，现在公司推出“存20万抵30万元”优惠活动，还可以在总房价上享受9.9折优惠，合同价格为1238366元，实际总房价将减少11万元，为1438366元。

记者在之江片区采访注意到，不仅钱塘ONE项目受到热捧，涨价效应还传导到蚂蚁集团地块数公里外的华润之江九里、德信九溪云庄、嘉里云荷廷、仁恒祥生珊瑚世纪雅园、祥生云溪新语等项目。

据我爱我家统计数据，之江九里小区的房源在蚂蚁集团落地之后挂牌价上涨10万~170万元。

位于之江云栖小镇附近中梁云都汇中心，去年首开住宅已经售罄。之后一直不温不火的在售约40平方米的loft精装公寓，总价约百万元。由于蚂蚁入驻之江引发市场极大关注，短期成交量大增。杭州透明售房网的数据显示，10月份，该项目共签约193套，均价24074元/平方米，为主城区楼盘中签约套数第一名。

多数楼盘“流摇”

杭州一位房地产分析人士表示，尽管蚂蚁集团全球总部落户之江的消息轮番出现在各大平台，也只是提升了之江板块的关注度，并非杭州所有楼盘都销售火爆。相反，其他区域的新盘促销不断，售楼处却比较冷清，成交量不高。

克而瑞浙江区域的统计数据显示，10月26日~11月1日，杭州新房市场量价齐跌，全市共成交商品房2355套，较前一周下降15.53%；成交均价为27280元/平方米，环比下跌8.71%。推盘量减少导致成交情况受到一定的影响，全市仅13个项目推盘，开盘量较前一周下跌18.8%。

远洋集团6亿元接盘的余杭区“地王”项目西溪公馆，今年5月开盘推出959套房，吸引到59640组购房者拼抢，创下杭州有史以来报名人数最多的楼盘纪录。

时隔5个月，10月初，远洋西溪公馆再加推1213套房，报名数仅有4899组，中签率24.8%。而且楼盘方面通知前3000位购房者到场，但是直到选完，还有144套房没卖掉，弃号人数超过1900组。

“最后剩下100多套190平方米以上的大户型，实在是没人选，销售员捂不住了，临时在手机上发通知叫人买的。”一位经历过该项目两次开盘的工作人员介绍，二期开盘大多是面对无房户和人才需求，开盘现场冷清不少。

不仅是西溪公馆，当地还有不少新房降价之后仍然卖得不好。萧山区新街的中铁诺德雅逸府推出923套房，高层毛坯房24000元/平方米，洋房毛坯房28000元/平方米。首次开盘就降价10万元，仅去化一成。开盘后3个月，截至11月5日，据杭州透明售房网显示，可售房源还剩余183套。

拱墅区的金茂首开国樾靠近铁路北站，紧邻浙大城市学院，自去年9月首次开盘推出80套房如今显示还有72套在售。期间，连续6次开盘，有4次流摇，其中一次中签率92%。

杭州市房产的数据显示，今年10月1日，杭州全市新房成交11套，二手房无成交；10月2日，杭州全市二手房成交1套，新房无成交。10月5日~11日，新房市场仅8个项目开盘，其中半数流摇，流摇率较前一个月明显上升。

一家上市房企杭州公司的负责人谈到，年底将至，一些楼盘开始要求全款优先，或者提前冻结百万元资金，一来筛查客户，另外也利于公司快速回款。

在杭州拱墅区祥符板块，荣安招商祥成府的客户经理周富城介绍，项目的在售房源都需要在摇号之前至少冻结资金100万元，二套房至少要200万元，在正式摇号前的一个星期，销售员会发布报名通道，让购房者在工行、建行和中国银行等8个银行冻结资金。“有的楼盘更是要首付八成或者全款才有资格。”其说道。

新房销售市场降温，杭州土地拍卖同样量价齐跌。克而瑞统计数据还显示，10月份，杭州市土地成交面积49万平方米，环比减少49%；成交金额48亿元，环比减少68%；楼板价10016元/平方米，环比下滑36%。

不仅如此，受县级市场土地供应比例增加，热点城市市区土地供应持续缩量，如温州市区10月仅供应1宗土地，整个浙江土地成交量环比下降12%，楼板价环比下滑20%。

事实上，2020全年浙江土地供应量缩减是大概率事件，尤其在一些热点城市（全国土地出让金排名前列的城市）的核心区域。一方面，浙江土地指标基本达到要求，1~10月土地成交金额6216亿元，同比增加8%，达到2019年的92%。

另一方面，杭甬温等热点城市土地量价增幅过高，当地政府风控意识强烈，四季度此类城市的土地供应量和供应结构将进一步调整。

上述机构建议，房企顺应土地供应结构的调整，更多关注城市的新兴区域和优质县级城市。

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