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两成首付重现，城区降价明显：领涨东北的大连楼市出现转折

大连市东港区。李国庆/摄。

楼市下行期，曾经领涨东北楼市的大连也出现了降温迹象。

通讯员 李国庆 中房报记者 孟双奎 大连报道

楼市下行期，曾经领涨东北楼市的大连也出现了降温迹象。

甘井子区是大连楼市成交量较多的一个区。该区域房产中介人员表示，今年甘井子区房价变化明显，很多项目均价下调了1000~2000元/平方米，例如万达体育新城项目，在年初时均价还在17000元/平方米左右，目前均价只有15000元/平方米。

10月30日，记者在调研走访中也发现，大连主要地区房价已开始松动，一些楼盘均价出现明显下跌。

在东北所有重要城市中，大连与众不同，无论哈尔滨、长春还是沈阳，都是东北典型的内陆城市，冬季干燥、寒冷；大连是沿海城市，气候宜人，拥有优质港口和发达旅游业，受经济、地理、气候等多方面因素，导致大连房价在东北诸多城市中高居首位。

2021年上半年，大连楼市表现出的“强势”和“坚挺”是其他几个东北城市无法比拟的。来自国家统计局数据显示，9月份70个大中城市商品住宅销售价格指数中，大连新建商品住宅销售价格指数同比增长6.1%，二手房销售价格指数同比增长5.5%，在东北四大城市中涨幅最高。

但在一系列调控与整体市场下行下，大连楼市迎来转折点。

均价普遍下跌1000~2000元/平方米

大连甘井子区某售楼处。李国庆/摄

在大连东港区，一位房产中介人士告诉记者，东港区有大量公寓住宅，已经有不少项目出现大幅降价情况，例如碧桂园东港国际在上个月活动促销中均价仅有9000多元/平方米，一些大面积的平层户型甚至跌到了8000多元/平方米，虽然近期价格回涨了一些，但较2021年上半年，价格普遍要低一些。

在沙河口区，万科大都会星海项目售楼处销售人员称，目前市场整体行情不好，原计划在10月底交房，由于疫情等原因，交房时间推迟到明年1月底。销售人员还介绍，万科大都会星海项目整体均价在2万元/平方米以上，“十一”过后，一些北向房源以特价方式售卖，均价在12500~13500元/平方米；在“十一”活动前，这些房源均价在17000元/平方米，平均降幅达到了4000元/平方米。

今年甘井子区房价也变化较明显。在万达体育新城售楼处，销售人员对记者表示，最近一段时间项目正在做活动，一些房源打特价，有些房子与以前相比降了近20万元，每平方米便宜近2000元，原价150多万元房子如今130万元左右就能买下。

位于同一区域的招商观园1872项目，销售人员告诉记者，招商观园四期刚开盘时售价在19000~20000元/平方米，为了应对市场下行趋势，后期加推的几栋楼不得不降低装修标准，将均价调低了2000元/平方米，虽然在装修标准上有部分缩水，但整体房价还是降了不少，一些洋房总房款较之前便宜近30万元。

限售政策出台 大连楼市出现转折

实际上，今年大连房地产市场高开低走、先扬后抑，转折点出现在9月，这与大连市出台的相关限售政策有很大关系。

8月13日，大连市政府出台了《大连市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》，凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的严格限制上市交易。商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易，二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。

图片来源：大连房产公众号

限售政策出台后，大连楼市立刻出现变化。根据数联天下提供的大连市六区商品住宅成交量走势图可以看出，从第33周开始成交量明显下滑。在限售推出前，7月份大连楼市商品房周成交量高峰期达到了2000套以上；限购政策推出后，9月份周成交量最低时还不到500套，好一点也只有1000套左右。与去年同期相比，周成交量下滑30%以上。

房产分析人士称，自出台限售政策后，大连房地产市场一天比一天冷。限售政策在打击投机炒房客同时，也加重了普通刚需购房者观望情绪。

大连贝壳网房产中介人士告诉记者，现在各大售楼处看房人很少，中介门店也没什么客源。很多楼盘项目均有优惠或折扣，每平方米单价均有千元左右降幅；一些不好卖的楼盘甚至降价幅度更大。“这与限售政策出台有很大关系，限售政策给短期买房投资人设置了较高门槛，房价失去上升动力，随之刚需购房者热情下挫，因此造成了大连楼市前一段时间较大的市场波动。”

另外，地产商选择在此时主动降价与年底回款压力增大有一定关系。一位地产专家透露，距离2021年只剩一个月左右时间，如果开发商此时不主动降价促销，在年底很难完成回款任务，尤其是一些还踩在“三道红线”内房企，例如融创、万达、恒大等资金压力较大，降价幅度会明显大一些；一些资金实力尚可的房企，也面临着较大业绩压力。负责万科销售渠道的一位人士告诉记者，今年万科要在大连市场完成100亿元销售目标，1~5月仅完成15.9亿元；从7月份开始，万科一些项目也开始有计划地打折降价，就是为了能更接近年底销售目标。

购房门槛下降 新房首付低至20%

大连楼市成交量持续下滑，虽然没有像沈阳、长春一些城市那样推出“限跌令”或所谓的救市政策，但在房贷政策和贷款利率上出现了一定的松绑迹象。

记者在走访调研期间，某售楼处售楼员在介绍项目时说：“银行贷款政策最近几天出现了变化，之前要想在大连买房，需要缴纳五险一金银行才给贷款，并且首付不能做到两成，现在招行、工行、建行、农行贷款政策放松了些，首套首付可以做到两成，且利率也下调了。”

记者走访一些楼盘发现，甘井子区和一些不限购地区首付大部分均能做到两成。房产中介人士告诉记者：之前在甘井子区首套房首付至少要在30％~40%，现在首套能做到20%；同时房贷利率也发生了明显变化，之前首套房商业贷款利率至少要5.8％~5.9%，目前利率已经可以做到5.6%。

目前银行贷款政策放松，对于房地产市场的确是一种刺激，但目前还没有看到明显改观，百姓购房观望情绪还很严重。一位原本想要定居大连的人士表示：大连房价比沈阳普遍要高很多，但工资收入并没有比沈阳高出多少，这让他的购房成本提高了，虽然房价出现了松动，很多楼盘均打折降价，但对于他来说目前的房价还是难以承受，他在犹豫是否要留在大连继续发展。

数据显示，2020年1~6月，大连人均可支配收入23886元，沈阳人均可支配收入23261元，收入上两者相差无几。但大连房价要比沈阳高出一大截，2021年8月沈阳地区新房均价为12710元/平方米，大连为17434元/平方米。

有分析人士评论，大连房价与人均收入严重不对，对于大连本地人来说要想进行住房改善升级难度都很大；对于一些外地人来说，高昂的房价更难让他们留在这个城市。虽然楼市降价对于房地产泡沫有一定挤压作用，但也造成成交量大幅下滑。银行房贷政策放松后，对今后楼市回暖是否有帮助，还有待后续观察。

大连楼市4，近10万的库存何去何从？横盘半年，美丽滨海楼市遇冷

关键词：10万库存，横盘，遇冷，745万人口。

作为辽宁最南端的城市，大连的地理位置好，是东北最大的出海港，海陆空多线交通。大连属于温带气候季风区，四季分明，空气质量好，水资源丰富，适合居住生活，以及旅游养老。

大连在东北是明星级别的城市，人口有745万人口，经济总量有7825亿元（2021），人口庞大，经济发达。特别是经济，比省会辽宁还多，同时也是东北经济实力最强的城市。

经济的发达，确实能带给楼市动力，近些年，大连的楼市也是蓬勃发展，过去十年，大连的房价翻了两倍，早期的万达集团，就是从大连开发房地产起家，当时对面的天津，融创还是弟弟，万达就是凭借大连的房产，打出一片天地。随便说一句，当时的大连足球，也就是辽宁足球队，早就是亚冠，这些辉煌，后来恒大也复制过。

回归到楼市，我们先看一些大连的楼市概况；

根据安居客的数据，目前在售的二手房均价是，15065元/平，下滑1.5%。

具体各区县房价如下：

庄河，7083元/平。瓦房店，3859元/平。

甘井子，17703元/平。中山区，20470元/平。

沙河口，20220元/平。西岗，18195元/平。

高新园区，11333元/平。开发区，8356元/平。

金州，10066元/平。旅顺口，7938元/平。

普兰店，7798元/平。长海，5024元/平。

从房价走势图看出，大连的楼市，从今年开始，就出现横盘，持续半年之久。然而过去的一年，大连的楼市，上半年是上涨，但是到了下半年就出现下滑。

其实，上涨的区域有5个，下滑的区域有7个，涨少跌多是目前的态势。大连过去楼市上涨快速，为了当下的楼市下滑，埋下伏笔。

为什么大连的楼市突然遇冷？未来的楼市走向又是如何呢？

主要看三点；

1，库存大。根据房产网数据，目前在售的二手房挂牌量高达9万套，算了安居客，贝壳网等平台的数据，至少有超过10万套的库存。然而根据去年的成交量推算，每个月才3千套左右的成交量，那么要消耗这10万的库存，需要30个月。去库存周期太长，去库存压力太大。

值得注意的是，这只是二手房的数量，算上新房，新楼盘，以及待开楼盘的数量，那么大连的去库存压力更加大。因此，这10万套的库存何去何从？

2，房价在高位。大连是房价是整个东北最高的，早期高达1.8万的均价，现在下滑到1.5万左右。如此之前的房价，已经透支了未来的涨幅。大连的主要竞争人口在东北，以及少量北京天津的购房客。此外，很难再吸引其他地方的人来置业。虽然环境优美，但是天气寒冷，与南方的沿海城市比，东北人更加喜欢到南方的沿海城市去。

3，房价调控的影响。这个全国都面临的调整，房住不炒是永远的基调，房价调控一定的围绕这个主题展开。这个消息拍醒很多购房者，特别是炒房客，让他们知道，过去闭着眼睛买房致富的时代，已经一去不复返了。大连也是受到这样的影响。

加上，大连是工业城市，外来人口比较多，在房价的调控下，很多炒房客购房者开始撤退，从而造成楼市下滑。

综上，大连的楼市，未来仍然受到很多因素是阻碍，房价调控，库存大，房价在高位，等等。因此，未来的楼市仍是不能乐观，购房客要提供谨慎，多留意多观察再入手。

以上就是大连的楼市分析，大家是什么观点？欢迎交流，这里是老北说房。

大连二手房市场惊现“寒流”？17日贝壳二手房成交仅50套

8月17日贝壳二手数据

昨日17日大连贝壳二手房成交只有50套，太少了...关键昨日是周六。

昨天也没那么热呀，成交套数创下了本月的新低，比工作日还少。但是看房人数1279组并不算少了，只是没有很好的转化，难道是观望情绪更浓烈了，明天再看看周日的表现吧。

8月2日贝壳成交房源精选

主城区甘区9套，沙区2套，中山区4套，西岗区2套，高新区0套。

甘区泉水，泡崖，甘西两室房源基本单价都跌破1万了，辛寨子，泡崖，泉水这种老生活片区，主要是位置优势。万科翡翠四季，中航华府相对来说就是封闭小区和楼龄优势，具体选择就看需求偏好了。

沙区卖了一套孙家沟老破小，还有一套恒大帝景的公寓，通常这两类房子一般就是买来给老人住，子女是在附近住，就近给老人买一套小房子，有的朋友选择老旧小，有的朋友就会选择公寓。

中山区卖得这套房子厉害了——东港维多利亚公馆，400多平米，挂牌价1000万，11天就卖掉了，最后成交价840万。类似的房源贝壳之前没有成交过，这是首套。咱也不知道这需求是干啥的，反正是个有钱主啊

西岗区卖了一套中华名城，想当年这也是八一路附近的高端盘了，2室2厅2卫格局，因为面积大，所以成交单价只有14,000，总房款233万成交，类似的小区还有中山区的海昌欣城，不过要有这预算，我宁愿选择东港的三室，哪怕是保利的房子。

昨天我关注的一套中华城2期的房源卖掉了，最后挂牌价125万，中间楼层装修一般，各位朋友可以猜一下这个房子卖了多少钱？明天揭晓答案。

作者介绍：

老刘，80后，大连房产中介，卖房是主业，闲暇时间通过自媒体分享有关大连楼市的所见所闻。感谢您的关注。