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易居论坛：政策重捶之下，房地产越来越难玩了
今年以来，多数热点城市调控持续升级。7 月 22 日，国务院副总理韩正明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。近日，一则关于“房企拿地销售比不得超过40%”的消息不胫而走，被纳入“三道红线”试点的房企，已被监管要求买地金额不得超年度销售额的40%，否则会被限制融资。7月23日，住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。近期的政策密集出台，给房地产市场走势带来了很大的不确定性。
围绕下半年市场怎么走、房企该如何应对，易居房地产研究院近日在上海举办了主题为《调控不断收紧，下半年楼市走向与房企应对》的易居论坛，多位专家及业内人士发表观点。
会议认为，房地产调控不会放松，下半年和明年房地产业金融环境不容乐观，下半年热点城市房地产市场将降温，2022年全国楼市总体降低迷程度可能赶超2014年（过去10年最低迷的年份）。新形势下加杠杆、扩规模策略已不可取，房企需要减速增质，做好产品、提高品质是关键。上海调控非常到位，政府对新房销售违规行为零容忍，核心区域二手房挂牌量减少，预计下半年楼市有所降温。
下半年调控政策只紧不松，下半年和明年房地产业金融环境不容乐观，明年全国楼市降温显著，房企需做好应对策略
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对于当前的国际国内金融环境、调控政策以及房地产市场形势作了深入系统的分析。从金融环境来看，国际上美国目前处于经济复苏、疫情反复、就业率还未恢复至疫情前的情况，预计美联储不会快速收紧货币政策，但需要看到的是近几个月美国通胀上升得比较厉害，客观上需要货币收缩。国内7月初虽然进行了全面降准，但降准释放的资金对房地产的利好有限，明后年大概率面临外部金融环境收紧的形势，届时国内金融环境也将小幅收紧，房地产业融资面临的压力更大。从政策环境来看，韩正副总理近日在加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议上的讲话，表明下半年调控只紧不松。7月27日，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面，这显示中国房地产业正面临着严峻挑战。他进一步分析，从金融环境和调控政策来看的话，当前房地产短周期的位置类似2013年，下半年热点城市趋于降温，但余温尚存，而明年全国楼市低迷程度可能赶超2014年（上一轮楼市调整的低迷期）。从城市来看，当前深圳楼市已经明显降温，上海下半年和明年也将降温，广州、杭州、无锡、徐州等热点二三线城市也将陆续降温。
新形势下加杠杆扩规模策略已不可取，房企需要降速增质，做好产品、提高品质是关键，下半年拿地机会将好于上半年
旭辉集团投资中心总经理黄晖表示，7月八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》明确指出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。目前已有10多个城市新房和二手房均限价，这对楼市的预期影响很大。而今年以来按揭贷款持续收紧，对开发企业的影响很大，而且是全国性的，比如武汉、厦门等城市二手房贷款很难，这影响到部分改善型楼盘销售，因为很多客户需要卖掉旧房子才能买新房。在长效机制逐步形成的情况下，预计未来全国性的大行情将不再有，企业靠高杠杆外延式野蛮增长的阶段已经一去不复返了，未来只能靠产品迭代等内生性增长。比如旭辉推出“透明工厂”，购房者可以参观工地，材料、工艺等均透明化，让消费者明白消费。房地产形势虽不容乐观，但企业只要踏踏实实发展做好产品，我们对未来还是充满信心的。就投资端来说，我们下半年的策略是要守住底线，投资能够满足利润率要求的项目。
上海凯莱投资董事长徐宏峰表示，从这次对互联网垄断行业的打击来看，将对中国经济产生史无前例的影响，说明国家绝不容许行业出现垄断，这不利于社会财富的平均分配。房地产行业目前面临的问题是占用的社会资源太多，同样不利于社会财富的平均分配。现在房企拿地选择很艰难，比如上海、江浙等地新房好卖，但利润率很低；有些中小城市地价便宜、利润率高，但销售有困难。我认为，不论房地产市场形势如何，需求会一直存在，需要用新的产品来满足新的需求。对于房企来说，今后的策略不能再过分追求快周转和高增长，需要踏踏实实做产品，不只是一二线城市，很多地县级城市都存在好的机会。比如我们公司深耕的城市之一云南曲靖，是全省第二大城市，拥有600万人口，大企业进入的少，行业竞争不明显，市场表现较为平稳。作为小企业的代表，我们凯莱的策略就是要控制规模，用自有资金拿地，做好产品。
景瑞地产集团投资总经理刘茂春表示，对房地产投资端来说，今年比2017-2018年更难，上半年热点城市竞争激烈，地价太高。近两年几家等销售千亿规模的房企相继出事，说明今后高杠杆模式已不太可取。房地产业进入下半场后，房企想要发展还是要靠有质量的增长，做好产品是关键。我们对下半年的投资还是比较乐观的，上半年22城首批集中供地，地价太高，下半年会便宜些，对现金流充沛的企业来说是好事，但是在目前的形势下也不宜太冒进。
中梁地产集团投资中心副总经理胡晓闯表示，2016－2018年我们公司曾在高增长中获得巨大成功，但2019年以来随着市场的变化，我们的策略也在调整，以二三线为主，兼顾少量的强四线地区，做好品质和口碑，加强深耕能力的建设。当前开发商普遍面临的问题是，利润率接近制造业，从哪些环节可以提高是大家普遍关注的。我们认为，在投资上，一二三四线城市需要均衡布局， 当前全国性的高周转已经弱化，但部分城市的高周转还是有必要存在的，跑得快可以节约融资成本，提高资金使用效率。就下半年来说，销售端的压力是比较大的，需要加速推盘和回款。对投资端来说，我们认为下半年拿地机会要好于上半年，土地成本和竞争压力均要小于上半年。
上海调控力度很到位，政府对新房销售违规行为零容忍，核心区域二手房挂牌量减少，预计下半年楼市将有所降温
易居新房集团上海公司执行总经理陈广颖表示，上海的调控力度是非常到位的，近期又将住房赠与行为纳入限购范围，个人贷款利率上调。政府对于销售管理也是非常细致的，绝对不允许出现任何的销售乱象，这使得新房销售变得越来越规范、公正、透明。比如近期某代理商在宝山某楼盘销售过程中出现违规行为，被相关部门要求今后一段时间不得在宝山区从事代理销售活动，浦东某热点楼盘开盘时甚至有经侦人员到场监督，防范出现违规。说明类似上海这种一线城市，调控更显示出制度化的趋势。目前来说，对房企影响比较大的是，今年以来银行贷款紧张，部分已经销售的楼盘，银行迟迟不能放款，导致企业回款困难；银行对房企的谈判能力大增，一般会要求房企先在本银行存一大笔活期，才给部分个人贷款的额度。上海新房销售目前困难不大，但集中开盘对人力资源的要求较高，需要管理好团队，并进一步完善系统化、专业化、流程化、规范性和标准化。
上海鼎铭房地产总经理张志远表示，我们公司门店主要集中在黄浦区。由于去年黄浦区拆迁量很大，动拆迁户手有大笔的补偿款，而市场供应的二手房源少，黄浦区部分房源过去一年房价大涨70%左右。目前房价基本保持平稳，但预计也没太大下跌空间，主要是去年房源消化得太厉害，现在挂牌房源太少，去年3月挂牌量在6000套左右，目前仅有1000多套。从近期的交易情况来看，银行对首付来源和还款能力的审核非常严格，过去存在很多造假行为都被银行拒绝，导致一些客户无法获得贷款，或者批贷放款很慢。近期，上海二手房挂牌价格实行核验制度，黄浦多个小区（多为高端）的核验价略低于市场价，管控并不明显。另外还有一个现象，境外业主较多的小区，核验价比较接近于市场价。预计在调控压力和贷款趋紧的情况下，下半年黄浦、徐汇等中心城区会出现横盘或者小幅降温，买家与卖家都比较少。
违规，泸州超50家房地产经纪机构被查
近期，泸州市江阳区住建局、龙马潭区住建局在泸州市房地产中介机构专项整治行动中，对50余家存在违规行为的房地产经纪机构进行了相应处理，并向社会曝光。
江阳区住建局房管股工作人员张文怀告诉记者，这些房地产经纪机构主要存在两个违规问题：没有至少1名有“房产经纪人证”的持证从业人员；没有2—3人的房产经纪协理人员。
以上两个问题都不符合房地产经纪机构的规定，在从业人员的挑选和聘用上存在违规。
视听君了解到，部分房地产经纪机构在招聘时门槛很低，致使业务员水平参差不齐。市民以为找到了专业机构购房，其实是“瞎子带瞎子”，容易因业务员的不专业导致纠纷发生。
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目前，泸州市房管局已责令以上房地产经纪机构限期整改问题，督促未备案的房产经纪机构调整内部人员结构，完善从业人员资质，尽快到泸州市房管局备案。在进行行业通报批评的同时，作为不良记录记入企业信用档案。
记者 王燕
“金九银十”失约 房企告别高杠杆高利润时代
今年“金九”成色严重不足。回顾今年楼市，波动较大，春季反弹，夏季平淡，秋初微凉。易居研究院监测的9月数据表明，主要城市的新房与二手房成交量下降。围绕未来几个月市场怎么走、房企该如何应对，易居研究院近日在上海举办了市场形势研讨会。
会议认为，目前市场的销售压力较大，房企融资环境趋紧，房企若再采用高杠杆和高负债的策略风险会很大，依赖土地红利躺着赚钱的时代已经过去，未来房企要以优质的产品和良好的服务取胜。开发商、中介代理商和研究机构等专业人士参与研讨会。
新形势下房企要有定力，以产品和服务取胜
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，最近中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这实质上也是进一步强调了“房住不炒”的政策精神。从长远来看，影响中国房地产下半场的重要变量“城镇化”还没走完，2018年我国的城镇化率还不到60%，距离发达国家仍有较大差距。我国正在进入城镇化发展的阶段，在这个阶段中国房地产会从过去奇迹般的、超常规的快速发展变为更稳定、更有质量的发展。以发达国家的经验来看，房地产市场将逐渐由增量为主转变为以存量为主，从开发为主转向全过程增值服务为主，房地产企业的盈利模式，将从开发销售的一次性收益为主转向租金等现金流收益为主。当然，这是一个长达十余年的过渡。在这个过程中，杠杆放得过大对企业不利，企业应努力提升运营质量，进入稳定发展阶段。
弘阳集团总裁蒋达强表示，总结明年的策略是“看平形势、看淡行业、看轻驱动、看重能力”。目前中小企业冲规模的窗口期已经关闭，弯道超车的机会很小，房企的阶层逐渐固化，没短板、有特色的企业将会脱颖而出。目前房企投资项目的评判标准，流动性应占首位，其次是安全性，最后才是收益性。在房地产业发展的下半场，房企要有定力、努力、耐力，并用更大的能力去提高产品品质和服务来吸引客户。对房企来说，高杠杆和高负债很危险，但高周转是企业的能力，高周转不能等同于高杠杆和高负债，高周转要与高质量并行。
仁恒集团上海公司常务副总经理沈浦阳表示，仁恒是一家经营偏稳健的公司，项目选择的区位、产品力和物业管理是我们的优势，设计和服务是我们的立身之本，是目前销售行情不佳情况下的不二法宝。从管理层的角度看，目前房地产企业融资过度，挤占了实体经济的信贷资源；未来实体经济将会更多地获得流动性，实体经济含金量提高后将反过来影响房地产，推动房地产业更加健康的发展。对房企来说，依赖土地红利躺着赚钱的机会已经过去，提高产品品质和服务才是生存之道，未来办公、商业和租赁住宅等以现金流形式收益的物业可能重现出现商机。
销售难度加大，预计四季度房企推盘力度还将加大
易居营销上海公司常务副总经理陈广颖表示，从集团的全国经营来看，受益于长三角一体化上升为国家战略，今年华东区域销售情况好于预期，华北、华南和华中区域销售遇到了较大困难，西南区域也没有太多亮点。就华东区域来看，长三角一体化背景下的联动效应开始显现，比如年中苏州楼市调控升级后，外溢需求进入湖嘉片区，近期嘉善和南浔片区成交量有增加。以上海市场来看，近期一些大企业推盘节奏加快，有的项目持续拿证，预计四季度房企推盘还将加快。上海今年市中心楼盘的销售情况普遍好于郊区楼盘，市中心楼盘一般开盘去化率能达到60%-70%，郊区楼盘大部分只能达到30%-40%。不过，部分市中心的高端楼盘，今年销售状况不如去年。在楼市整体比较低迷的情况下，规划利好对片区的销售起到很大的影响。比如临港片区受益于政策利好，有的楼盘之前开盘只能卖15%，现在开盘就被抢光。同样受益于长三角一体化政策利好的大虹桥片区今年楼盘销售情况明显好于多数其他区域。
上海鼎铭房地产总经理张志远表示，就上海市中心的黄浦区二手房的成交情况来看，2018年4-6月份成交较好，且房型也较大，而今年4-6月份成交也不错，但整体户型面积段比去年小了一些，价格也比去年有跌，今年的购房者整体偏刚需和首次改善。今年上海二手房市场的整体情况是，部分外围区域要好于市中心，比如前段时间浦东惠南比较好卖，近段时间周浦比较好卖。从一手房的分销市场来看，今年业绩好的公司都是信息流做的比较好的，鼎铭代理的环北京地区新楼盘，广告主要定点投放于河北、黑龙江、内蒙古的鄂尔多斯等地区，广告费用占到了佣金的30%以上，市场销售难度还是很大的。
融资环境持续收紧，房企应谨慎应对
世茂集团财务中心副总监戴娟表示，今年5月份以来，银行开发贷、信托、境内外发债等房地产行业的融资渠道纷纷收紧。目前房地产开发贷额度受到严格管控，很多银行年内都已经没有额度；房地产信托通道管控也很严，房企基本上拿不到信托融资；近日房地产私募股权基金也刚出了新规，限制更严。房地产企业杠杆率普遍较高，在融资持续收紧的环境下，房企尤其是高杠杆的房企需要谨慎应对。世茂集团去年融资以境外发债为主，目前以国内发债为主，相对其他房企，现金流情况较好。今年以来世茂集团拿地以收并购为主，在环北京区域、粤港澳大湾区积极拿地，我们积极看好这些有规划利好区域的房地产市场。
政策由紧转松，关注明年下半年时间窗口
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对于当前房地产市场形势作了深入系统的分析。他表示，从政策面来看，今年下半年略偏紧。从资金面来看，在短期调控和中期防风险双重因素叠加下，房地产融资全面收紧。从土地市场看，今年1-8月全国房企土地购置面积同比大幅下降25.6%，说明地市降温很厉害。从土地成交溢价率和地价房价比来看，土地市场泡沫正在慢慢退去。以上半年成交火热的苏州来看，今年9月18日土拍8块地中，4块以底价成交，3块低溢价率，还有1块流拍，充分反映了苏州房地产调控升级后市场已经重新回归冷静。从新开工面积数据来看，目前仍然是同比正增长状态，这也意味着未来一年新房供应还将增加。目前来看，房地产开发投资增速明显高于固定资产投资增速，还没有拖累经济，什么时候房地产开发投资增速开始低于固定资产投资增速，政策面才能有所转松。他认为，从市场短周期运行趋势来看，要格外关注明年下半年的时间窗口。
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文章来源:中房网
